カズンズ・プロパティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

皆様、おはようございます。カズンズ・プロパティーズの第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。本日は、社長兼最高経営責任者のコリン・コノリー、オペレーション担当エグゼクティブ・バイスプレジデントのリチャード・ヒックソン、エグゼクティブ・バイスプレジデント兼最高投資責任者のケネディ・ヒックス、そしてエグゼクティブ・バイスプレジデント兼最高財務責任者のグレッグ・アゼマが同席しております。プレスリリースと補足資料は昨日午後に配布し、フォーム8-Kでも提出しております。補足資料では、レギュレーションGの要件に従い、すべての非GAAP財務指標を、最も直接的に比較可能なGAAP指標に調整して表示しています。資料をお受け取りになっていない場合は、当社ウェブサイトcousins.comの投資家向け情報ページにある四半期開示資料およびSEC補足情報へのリンクからご覧いただけます。

本日お話しする事項には、連邦証券法上の将来予想に関する記述が含まれる場合があります。実際の業績は、さまざまなリスクや不確実性、その他の要因により、これらの記述と大きく異なる可能性があります。そうした要因には、年次報告書（フォーム10-K）およびその他のSEC提出書類に記載されているリスク要因が含まれます。当社は、新たな情報や将来の出来事など、いかなる理由による場合も、将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。将来予想に関する記述についての詳細な説明は、昨日掲載した補足資料に記載しています。また、潜在的なリスクの一部についての詳しい説明は、SECへの提出書類に記載しています。それでは、コリン・コノリーに引き継ぎます。

ありがとう、パム。皆様、おはようございます。カズンズ・プロパティーズにとって、第3四半期は非常に好調でした。業績ガイダンスを引き上げ、ポートフォリオの質を高める戦略的取引を完了したほか、リース活動と業務指標も堅調でした。まず、オフィス市場の動向を引き続き形作っている重要なトレンドをいくつかご紹介します。第一に、需要が改善しています。JLLによると、2026年のリース活動は、パンデミック後の最高水準に達するペースで推移しています。純吸収面積も5四半期連続でプラスとなっています。リース活動の活発化と、純吸収面積のプラス継続を合わせると、市場の需給が引き締まっていることがうかがえます。空室は、オフィス市場の歴史上でも最も速いペースの一つで減少しています。第二に、現時点では、AIはオフィスセクターにとって脅威というよりも味方となることが示されています。現場では、当社の多くの市場を含め、AI関連のオフィス需要が全米各地で広がっているのを確認しています。

雇用データには、AIに起因する重大な悪化傾向を示す証拠は見られません。こうした状況は非常に心強く、今後も引き続き注視していきます。第三に、質の高い物件を選好する動きは衰えていません。お客様は、交流や協業を促す、立地に優れた高品質のビルを優先しています。新しいビルへの選好は特に明確です。改めて、JLLによると、COVIDの発生以降、オフィスセクターでプラスとなった純吸収面積のほぼすべてが、2010年以降に竣工したビルで生じています。第四に、サンベルトへの人口移動に再び勢いが見られます。企業全体の移転に加え、北東部や西海岸のコストが高くビジネスに適さない都市から、サンベルトに新たな企業拠点を開設する動きが増えています。この傾向はまだ初期段階にあると考えており、今後もこうした発表が続くと予想しています。最後に、新規建設の着工件数は歴史的な低水準にあります。

新規プロジェクトの完成までには3年、場合によっては4年かかるため、新規供給が大きく増加するのは、早くても2030年以降となる可能性が高いです。こうした傾向は何を意味するのでしょうか。端的に言えば、オフィス市場は二極化しています。一般的なオフィスセクターでは需要がほとんどなく、供給が大幅に過剰です。言い換えれば、解体が十分に進んでいません。一方で、ライフスタイル型オフィスセクターでは供給不足が深刻化しています。その結果、クーシンズにとっては、サンベルトの最良のサブマーケットで一流のライフスタイル型オフィス空間が不足し始めています。この不足は今後数年間で一段と深刻化し、オーナーに有利に働くでしょう。当社は、こうした傾向の恩恵を受けるうえで他社にはない好位置にあります。クーシンズの戦略に変更はありません。業界屈指の強固なバランスシートを維持し、サンベルトのライフスタイル型オフィスポートフォリオの質を継続的に高めながら、持続的な利益成長の実現に強く注力しています。

重要な点として、第3四半期にはこの戦略を前進させました。いくつかのハイライトをご紹介します。まず、利益を成長させています。2026年通期のFFOガイダンスを1株当たり$0.02引き上げ、1株当たり$2.97としました。これは2025年比で4.6%の成長に相当します。これにより、FFOは3年連続で成長する見込みで、2023年以降の年平均成長率は4.3%となります。この3年間にわたり利益成長を実現してきたクーシンズの実績は、従来型オフィスREITの中で他に類を見ないものであり、率直に言って、投資家から十分に評価されていないと考えています。次に、第3四半期には546,000 sq ftを賃貸し、そのうち220,000 sq ftは新規契約および増床契約でした。さらに、賃貸のパイプラインは極めて堅調です。その結果、年末までに稼働率90%の目標を達成できる見通しです。

第3に、第2世代の賃貸契約における現金賃料の上昇率は19.8%となり、過去5年間で最高の実績となりました。これにより、賃料上昇は50四半期連続となり、賃料を積極的に引き上げるという当社の継続的な取り組みを反映しています。最後に、一連の新規投資と資産売却を完了しました。これにより、ポートフォリオの質が向上し、地理的分散が進み、クーシンズの長期的な利益成長につながる体制が整いました。1件の取引についてご説明します。新たに設立した合弁事業を通じて、ダラスのアップタウンにある2401 McKinneyの2.3-acreの土地の97.5%の持分を取得しました。アップタウンでは引き続き域外からの需要が大きく、優良物件における大規模な空室区画が不足しています。2401 McKinneyは市内で最も優れた立地であり、クーシンズにとって類まれな機会だと考えています。以前にも申し上げたとおり、新規開発の魅力は高まっています。

そのため、現在の計画では、2027年に約700,000 square feetの象徴的なオフィスタワーの建設に着手する予定です。2401 McKinneyについてメディアでさまざまな憶測が飛び交っていることは承知していますが、本日はコメントを差し控えます。ただし、今後当社が開発計画を発表する際には、今日のような金利上昇環境下であっても、投資家の皆さまに、事前賃貸の指標とリターンのプロファイルを非常に魅力的と評価していただけると確信しています。クーシンズの今後に大きな期待を寄せています。マクロ環境の変動が続く中でも、強固な運営基盤、サンベルト地域に保有する一等地のポートフォリオ、極めて効率的なG&A体制、そしてオフィスセクターでも屈指の強固なバランスシートに支えられ、当社は引き続き市場を上回る実績を上げています。こうした強みを背景に、市場の需給が均衡に向かう局面に備えています。新規建設は事実上皆無であり、質の高い、快適な環境を備えたオフィススペースはますます希少になっています。また、サンベルト地域全体のファンダメンタルズは引き締まりつつあります。

この好調な勢いは今後も続くと見込んでいます。リチャードに電話を引き継ぐ前に、優秀なクーシンズの従業員の皆さんに感謝を申し上げたいと思います。卓越性を追求し、お客様にサービスを提供するという皆さんの献身が、当社の成功の基盤です。リチャード、お願いします。ありがとう、コリン。皆さん、おはようございます。

上半期に過去最高となる合計1.9 million平方フィートの賃貸実績を記録したのに続き、当社チームは第3四半期にさらに合計546,000平方フィートの賃貸を実現しました。これは、2023年初め以降の四半期平均ペースに相当します。テクノロジー業界と金融サービス業界が全体の活動の最大の牽引役となり、両業界を合わせて約49%を占めました。残りは業種別に幅広く分散しています。面積ベースでは、今四半期に完了した賃貸の40%が新規および拡張契約で、合計220,000平方フィートでした。これにより、年初来の新規および拡張契約の賃貸面積は約1.1 million平方フィートとなりました。また、チームは今四半期に326,000平方フィートという大きな面積の契約更新を完了しました。更新面積は過去3年間の実績ペースを25%上回りました。

これには、フロア全体以上の面積を対象とする6件の契約更新が含まれ、そのうち4件では使用面積が拡大しました。年初来の堅調な契約更新により、2027年末までに満了を迎える賃貸面積は、現在853,000平方フィートにとどまっています。これはポートフォリオ全体の賃貸面積の4.6%に相当します。参考までに、これは過去2年間の同じ時点で平均的に満了を迎えていた面積の約半分です。さらに、来年末までに満了を迎える100,000平方フィート超の契約はありません。実際、2027年について見ると、再契約が未了、または再契約予定の契約に含まれていない最大の満了面積は、わずか26,000平方フィートです。これほど素晴らしい短期の契約満了見通しを享受できた時期は、なかなか思い当たりません。健全な成約実績と契約満了の見通しに加え、賃貸活動全体のパイプラインも引き続き堅調です。

後期段階のパイプラインについては、9月の投資家向けプレゼンテーションで、1 million sq ftの案件が、契約締結済み、四半期累計で進行中、または賃貸契約交渉中であるとお伝えしました。第4四半期に入って約1か月が経過した現在、その数値は約1.4 million sq ftとなり、運営中のポートフォリオと新規開発の候補案件にほぼ均等に分かれています。賃貸契約の経済条件に目を向けると、四半期の平均純賃料は$42.41でした。今四半期はフリーレントとテナント内装工事費の双方が減少し、平均賃貸インセンティブは$8.25となりました。その結果、平均実効純賃料は前四半期比11.4%増の$31.24となりました。2026年第3四半期および年初来の平均実効純賃料は、いずれも2025年通年と比べて堅調に伸び、それぞれ21%増、18%増となりました。

最後に、今四半期の2回目以降の契約における現金賃料は、さらに19.8%上昇しました。今四半期に賃料が下落した2回目以降の契約は、わずか3件でした。四半期末時点で、オフィスポートフォリオ全体の賃貸契約率と加重平均稼働率は、それぞれ93%と89.5%となり、いずれも前四半期から上昇しました。稼働率は3四半期連続で上昇しています。ポートフォリオの賃貸契約率は、2市場を除くすべての市場で上昇または横ばいとなり、今回もアトランタが最も大きく寄与しました。また、賃貸契約率と稼働率の差は現在3.5%で、3年以上ぶりの最大水準にあることも付け加えておきます。有利な契約満了の見通しと、契約締結済みながら開始に至っていない賃貸契約の強固なバックログを踏まえ、年末までに稼働率90%を達成できると引き続き確信しています。各市場に目を向けると、アトランタのポートフォリオでは引き続き賃貸活動が堅調で、今四半期には245,000 sq ftの契約を締結しました。