ブリクスモア・プロパティ・グループ M&A announcement

ありがとうございます、オペレーター。また、ブリックスモアの取引概要に関する電話会議にご参加いただいた皆様、ありがとうございます。本日の電話会議には、CEO兼社長のブライアン・フィネガン、最高財務責任者のスティーブン・ギャラガー、そして投資担当最高責任者兼エグゼクティブ・バイス・プレジデントのマーク・ホーガンが参加しています。始める前に、本日の発言の一部、取引によって期待されるメリットに関する発言を含め、特定の前提に基づく将来予想に関する記述が含まれる可能性があることを、皆様に改めてお伝えします。これらの記述には固有のリスクと不確実性が伴い、その詳細はSECへの提出書類および取引に関するプレスリリースに記載されています。実際の将来の結果は、これらと大きく異なる可能性があります。当社は、将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。また、本日は一部の非GAAP財務指標についても言及します。

これらの指標の使用に関する詳細情報、およびこれらの指標とGAAPベースの業績との調整表は、当社ウェブサイトの投資家向け情報ページに掲載されている決算発表資料および補足開示資料をご覧ください。電話会議の参加者が多いため、ご質問はお一人様1問までとさせていただきますようお願いいたします。追加のご質問がある場合は、再度質問の順番にお並びください。本取引に関する詳細を記載したプレゼンテーションも、当社ウェブサイトの投資家向け情報ページに掲載しておりますのでご覧ください。それでは、ブライアン・フィネガンをご紹介します。

ありがとうございます、ステイシー。皆様、おはようございます。急なご案内にもかかわらずご参加いただき、ありがとうございます。当社の戦略に直接合致し、長期的な株主価値の創出に向けた非常に魅力的な機会となる取引を発表できることをうれしく思います。この取引では、過去10年間にわたりブリックスモアの優れた業績を支えてきたのと同じ、リーシング、再開発、運営の手法を活用します。戦略的な意義についてご説明する前に、まず取引の枠組みからお話しします。ブリックスモアとエバービュー・パートナーズは、米国の食品スーパーを核とするショッピングセンターを所有するカナダ上場のスレート・グローサリーREITを、$2.34 billionの取引価値で取得する正式契約を締結しました。ブリックスモアは、合計約3 million square feetの食品スーパーを核とするショッピングセンター23物件を、$636 millionで取得します。ブリックスモアとエバービュー・パートナーズの関連会社が新たに設立する合弁会社は、残る92物件を取得します。合計約12 million square feetで、取得価格は$1.71 billionです。

合弁会社の持分は、ブリックスモアが20%、エバービューが80%を保有します。ブリックスモアは合弁会社の資産運用、物件管理、リーシングを担い、当社のプラットフォームを活用して継続的な収益を創出します。また、合弁会社に$174 millionの優先出資を行い、9%の配当を得る予定です。エバービューは本取引にふさわしいパートナーです。エバービューは、食品スーパーを核とする屋外型商業施設への当社の確信を共有し、実物資産投資における豊富な経験を有するとともに、ブリックスモアの運営プラットフォームの価値を認識しています。この枠組みにより、資本配分の規律を維持しながら、戦略に合致し、1株当たり利益の増加につながる機会を追求できます。また、ブリックスモアにとって、将来の買収機会につながるパイプラインを生み出す可能性もあります。

本取引全体のキャップレートは7%台前半と低く、不動産の質、食品スーパーを核とする屋外型商業施設の現在の市場価格、そしてポートフォリオに内在する成長機会を踏まえると、魅力的な投資開始水準だと考えています。本取引はブリックスモアの取締役会およびスレートの受託者会によって承認されており、スレートのユニット保有者の承認およびその他の一般的なクロージング条件を満たすことを前提に、2027年の第1四半期に完了する見込みです。取引の仕組みについてご説明しましたので、次に、本取引がブリックスモアと株主の皆様にとって魅力的である理由をお話しします。過去10年間にわたり、当社は高い能力を備えた運営プラットフォーム、小売業者との強固な関係、そして実績ある再開発能力を築いてきました。本取引により、こうした強みを大規模に発揮できます。

本取引は、当社がすでに大きな事業基盤と運営ノウハウを有する市場で、相互補完性の高い資産を取得することで、食品スーパーを核とする屋外型商業施設への投資を拡大し、今後数年間の成長見通しをより明確にします。また、資本効率の高い枠組みを通じて、直ちに1株当たり利益の増加につなげると同時に、バランスシートの健全性と財務の柔軟性を維持します。この機会は、当社が投資家の皆様に説明してきた買収の基本方針にも直接合致しています。当社はすべての買収案件を、戦略との適合性、市場との適合性、長期的なNOI成長の可能性、そしてリーシング、再開発、テナント構成の見直し、運営の実行を通じて価値を創出できるかという同じ観点から評価しています。本取引は、これらすべての条件を満たしています。それでは、不動産についてご説明します。ブリックスモアから取得したポートフォリオは、食料品スーパーを核とするショッピングセンター23施設で構成されており、稼働率は96%で、すべて当社の既存の事業エリア内に位置しています。

資産はフロリダ州、ジョージア州、カロライナ地域に集中しています。これらの市場では、当社は事業規模を確立し、豊富な運営知識と小売事業者との強固な関係を有しており、長期的な成長見通しにも確信を持っています。ポートフォリオの100%が食料品スーパーを核としており、パブリックス、ハリス・ティーター、クローガーなどの有力事業者が含まれています。当社はこれらの事業者を非常によく理解しており、長年にわたって協業し、当社の施設で価値を創出してきました。簡潔に言えば、これらの資産は、当社がポートフォリオに追加してきた物件そのものです。合弁事業のポートフォリオには、さらに92施設、約12 million square feetの不動産が加わります。このポートフォリオの94%は食料品スーパーを核としています。ポートフォリオの約70%は、当社が現在事業を展開している市場と重複しています。当社は、全国規模のリーシングプラットフォーム、強固な小売事業者との関係、運営の専門性を活用し、両ポートフォリオ全体で魅力的な長期的NOI成長を実現できると見込んでいます。これは、ブリックスモアが掲げる長期的な4%の成長見通しに沿ったものです。

価値創出の機会は、すでに明確に見えています。特に小型店舗スペースでは稼働率の大幅な改善余地があると考えています。また、小売事業者との幅広い関係を活用し、商品構成やテナント構成を改善する機会もあります。さらに、大きな賃料改定余地と、今後の賃料成長が見込める長い期間があると考えています。両ポートフォリオの契約賃料は平均でブリックスモアの現行ポートフォリオを30%超下回っており、1 square foot当たり$9を下回る賃料の既存アンカーテナント契約も複数あります。スレートのポートフォリオでも、昨年の契約更新時の賃料上昇率は10%台半ばとなり、取り込むことを目指す潜在的な機会が内在していることを示しました。ブリックスモアから取得したポートフォリオ内で、約$100 millionの再開発および敷地内別棟開発の機会を特定しています。利回りは当社の既存の再投資案件パイプラインと同水準で、高成長が続く米国南東部の市場で複数のパブリックス店舗の再開発案件が含まれています。再開発は、ブリックスモアの中核的な能力です。

当社は食料品スーパーのパートナーと協力し、大規模に事業を実行して、リスク調整後で魅力的なリターンを実現する方法を熟知しています。本取引により、当社の再投資案件パイプラインに、さらに重要な柱が加わります。リーシングや再開発に加え、契約上の賃料上昇、経費回収率の改善、専門店収入、規律ある物件運営を通じた上振れ余地も見込んでいます。これらの施策は、個別に見れば実行しやすいものです。これほど大規模なポートフォリオ全体では、これらの施策が物件レベルのキャッシュフローに大きく貢献すると見込んでいます。簡潔に言えば、これらは成長市場にある、現在も優良な資産であり、当社のプラットフォームによってさらに価値を高められると考えています。資本配分についてですが、これほど大規模な投資機会を追求できるのは、当社が長年にわたり築いてきた財務規律、流動性、そしてバランスシートの強さを反映したものです。こうした取り組みによって、魅力的な機会が生じた際に行動できる柔軟性が生まれました。まさに今回、それを実行しています。

資本市場への依存と実行リスクを抑えるため、投資額は約$1 billionに意図的に設定しました。$1 billionのつなぎ融資枠を確保しており、第2四半期末時点で流動性は$1.5 billionでした。複数の資金調達手段を有しているため、規律を保ちながら、機動的に資本を投じる柔軟性があります。資金調達計画では、まず手元現金約$300 millionを充当します。これには、未決済のフォワードATMによる調達資金$115 millionが含まれます。約$95 millionの既存モーゲージの引き継ぎを含め、約$500 millionを負債で調達する見込みです。無担保債券市場または銀行のタームローンを利用する柔軟性があります。残額は通常の資本リサイクル活動によって賄う見込みです。最終的な資金調達の構成は、相対的な調達コストと市場環境によって決まります。重要なのは、現在の株価水準での株式発行に依存しないという点です。

これは当社の資本リサイクル戦略を変更するものではありません。価値を最大化できたと判断する資産については、今後も選択的に売却していきます。商業用不動産に対する需要は引き続き堅調です。例えば、この2週間で、魅力的な還元利回りで約$40 millionの資産売却を完了しており、さらに$100 million相当について、基本合意書（LOI）を締結済み、または契約を締結済みです。この取引は、Nareit FFOの1株当たり金額に直ちに増益効果をもたらし、財務規律への当社のコミットメントにも合致しています。また、投資適格級の強固なバランスシートを維持することにも取り組んでいます。2027年のレバレッジは最近の水準と同程度となる見込みであり、将来の投資機会に備えた十分な余力も確保します。最後に、本取引は、規律ある資本配分を維持しながら、資本効率の高い仕組みを通じて当社の成長力を高めるものです。

当社が確信を持つ市場において、戦略的に整合する資産を大規模に取得し、複数年にわたる明確な成長機会を創出するとともに、継続的な収入を上積みします。その一方で、バランスシートの強さと財務の柔軟性を維持します。この機会は大きく、価値創出の手段も明確です。そしてそれは、当社のチームが10年以上にわたり成功裏に実行してきたものと同じです。エバービューのチームにも謝意を表したいと思います。ビリー・ラーム氏とは長年の知り合いであり、彼と彼が築き上げた組織に大きな敬意を抱いています。エバービューと提携できることを大変うれしく思います。双方の強みを生かし、長期にわたって有意義な価値を創出していくことを楽しみにしています。また、このプロセスを通じてプロフェッショナルな姿勢で関与し、協力してくださったスレート・グローサリーREITの理事会特別委員会とそのアドバイザーの皆様にも感謝申し上げます。

本合意に至るにあたり、建設的な姿勢で臨んでいただいたことに感謝しています。最後に、当社のアドバイザー、そしてもちろんブリックスモアのチーム全員に感謝したいと思います。今回の取引は、皆さんが築き上げてきたプラットフォームの強さと、皆さんが日々事業に注いでいる規律、協力、そして努力を反映しています。ここまで導いてくれた多大な努力に感謝しています。このチームは、これからの機会を実行に移す準備ができていると確信しています。本日はご参加いただき、改めてありがとうございました。今回の取引に期待を寄せており、実行力にも自信を持っています。直ちに、そして長期にわたって株主価値を創出することに注力していきます。それではオペレーター、質疑応答に移るため、回線を開いてください。