ミッド・アメリカ・アパートメント・コミュニティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

MAAの財務担当役員兼資本市場担当ディレクターを務めるアンドリュー・シェイファーです。今朝の電話会議には、経営陣からブラッド・ヒル、ティム・アーゴ、クレイ・ホルダー、ロブ・デルプリオーレが参加しています。今朝の冒頭説明に入る前に、本日の説明の中で、会社経営陣が将来予想に関する記述を行うことを申し添えます。実際の結果は、当社の予測と大きく異なる可能性があります。将来の業績に影響を及ぼす可能性のあるリスク要因については、昨日の決算発表資料に記載されている将来予想に関する記述の項目、およびSECへの「34年法」関連提出書類をご参照ください。この電話会議では、特定の非GAAP財務指標についても説明します。

最も直接的に比較可能なGAAP財務指標の提示、および非GAAP指標と比較可能なGAAP指標との差異の調整表は、決算発表資料と補足財務データに記載されています。決算発表資料と補足資料は、当社ウェブサイト（www.maac.com）の「投資家向け」ページでご覧いただけます。本日の用意されたコメントの原稿と電話会議の録音も、本日中に当社ウェブサイトで公開する予定です。簡単な冒頭説明の後、経営陣が皆様からのご質問にお答えします。質疑応答に移りましたら、皆様の時間を尊重していただきますようお願いいたします。本日は他社の決算説明会も予定されているため、電話会議を1時間以内に終了できるよう、アナリストのご質問はお一人1問までとさせていただきます。追加のご質問やご相談事項がある場合は、再度質問の順番にお並びいただきますようお願いいたします。それでは、ブラッドに引き継ぎます。

ありがとうございます、アンドリュー。皆様、おはようございます。決算発表資料でお伝えしたとおり、第3四半期のコアFFOは当社の予想どおりとなりました。費用規律が第3四半期の業績を下支えしましたが、新規契約賃料の回復が想定より遅れたことは、クレイからご説明する通期見通しの修正に反映されています。第4四半期に入り、当社の各市場で回復の兆しが引き続き見られています。足元の動向を踏まえると、第4四半期全体では、新規入居者の前回契約比賃料改定率が前年同期比で改善すると見込んでいます。これは従来予想していた第3四半期よりやや遅いタイミングです。タイミングはやや後ずれしましたが、回復を支える基本的な要因に変わりはありません。旺盛な需要が過去数年間に供給された高水準の住宅を引き続き吸収しており、市場環境が底堅さを増しつつある初期の兆候を心強く受け止めています。

更新契約の実績はさらに改善しました。前年同期比の改善幅は、第2四半期の50ベーシスポイントから第3四半期には80ベーシスポイントへ拡大し、新規入居者向け賃料が回復するなか、更新契約と新規契約を合わせた前回契約比賃料改定率および売上高を下支えしました。稼働率がより安定するなか、第4四半期は好調なスタートとなっており、10月の新規入居者向け前回契約比賃料改定率は、速報値で9月から前四半期比で改善しました。新規契約の実績改善と更新契約の継続的な好調さが相まって、10月の更新・新規契約を合わせた前回契約比賃料改定率は、速報値でOctober 2025と比べて100ベーシスポイント超改善しました。この賃貸契約の勢いは、繁忙期となる春の賃貸シーズンに向けてさらに強まると見込んでいます。当社の事業展開地域全体で需要の基礎的条件は健全で、引き続きMAA以外の市場を上回っています。雇用の増加、世帯形成、転入、人口増加に加え、一戸建て住宅の購入しやすさを巡る課題が根強いことも、当社の事業展開地域における賃貸住宅需要を引き続き支えています。

サンベルトは、生活の質の高さと相対的な住みやすさを背景に、雇用主と従業員双方にとって魅力的な移住先であり続けています。こうした優位性は、短期的な回復ペースが一時的な供給圧力の影響を受けているなかでも、サンベルトの長期的な魅力に対する当社の確信を強めています。旺盛な需要と供給水準の低下が相まって、より均衡の取れた事業環境が生まれ始めています。実績は各地域の供給サイクルの段階によって異なりますが、年初来の当社市場全体の吸収戸数は新規供給戸数を上回っています。その結果、賃貸募集を行っているコミュニティの数が減少し、入居促進策も段階的に縮小しています。賃貸募集を行っているコミュニティの稼働が安定し、新規着工が低水準にとどまるにつれて、供給過剰の影響は和らぎ、需給バランスはより需要寄りへとシフトしていきます。このプロセスはすでに進行しており、賃貸条件の改善の基盤となっています。最終的には、価格決定力の強化につながるはずです。

この移行期における当社の重点は、こうした改善の恩恵を最大限に取り込めるよう、MAAを最適な状態にすることです。当社の優先事項は、引き続き、規律ある費用管理、中央集約化と専門化を進めてプラットフォームを強化するためのテクノロジー投資、そして再開発、位置付けの見直し、物件全体へのWi-Fi導入を通じたコミュニティの価値向上です。これらの取り組みを通じて、当セクターをリードする契約更新率を支える入居者体験の向上、業務効率の改善、そして事業環境のさらなる改善に伴う利益成長機会の拡大を目指します。事業プラットフォームの強化に向けたこれらの取り組みに加え、規律ある資本配分を通じた長期的な株主価値の創出にも引き続き注力しています。当社の戦略では、財務の柔軟性を維持しながら、既存ポートフォリオへの投資と選択的な外部成長機会のバランスを取っています。当四半期には3件のプロジェクトに着工し、年間計画の4件の着工を完了しました。

これらのプロジェクトは、カンザスシティにおける88戸の完全所有型第2期開発、北バージニアにおける306戸の事前購入型合弁開発、そしてテネシー州ナッシュビルにおける312戸の事前購入型合弁開発です。3件すべてのプロジェクトは、供給が大幅に低下し、事業の基礎的条件が改善した2029年に安定稼働に達する見込みです。また、保守的な引受前提に基づいても、現在の高い資本コストを上回る長期的な株主リターンをもたらすと予想しています。2027年を展望すると、需給バランスは供給主導の競争から需要主導の改善へとさらに広くシフトし、事業の基礎的条件の改善が加速すると期待しています。時期やペースは市場によって異なりますが、底堅い需要、供給戸数を上回る吸収戸数、そして市場の緩やかな引き締まりを背景に、次の回復局面に向けた良好な基盤が整っていると考えています。

供給圧力が和らぐにつれて、当社の事業プラットフォームの強みと、これまで構築してきた能力が、業績により明確に表れると考えています。各コミュニティ、コーポレートオフィス、地域オフィスで働くすべての従業員の皆さん、入居者の皆さんとMAAへの継続的な貢献に感謝します。それでは、ティムに電話を引き継ぎます。

ありがとう、ブラッド。皆さん、おはようございます。第3四半期の既存店NOIは予想どおりとなりました。物件運営費が予想を引き続き下回った一方、新規契約賃料がやや弱かったことを主因に売上高も予想を下回り、両者が相殺し合いました。ブラッドが述べたように、10月および第4四半期初めの新規契約賃料の動向は明るい兆しを示しています。しかし、吸収戸数がプラスとなるなかでも、第3四半期には消費者が慎重に物件を選ぶ動きが続き、新規契約賃料に下押し圧力がかかりました。こうした新規契約賃料の動向にもかかわらず、契約更新率と更新時の賃料は引き続き堅調です。入居者の退去率は過去最低水準にとどまり、直近12カ月ベースで39.6%となりました。また、当四半期の更新時賃料の前回契約比上昇率は5.3%でした。その結果、更新時賃料の前回契約比上昇率は、第3四半期（2025年）の平均上昇率を10ベーシスポイント上回りました。

当社は業界をリードする低い延滞率を維持しており、請求済み賃料のうち未払いとなっているのはわずか0.3%です。この水準は数四半期にわたり一貫しています。居住者の平均的な家計状況は引き続き良好で、家賃の対所得比率は18%と第2四半期から変わらず、新型コロナウイルス感染症の流行前以降で最低の水準を維持しています。個々の市場のファンダメンタルズは総じて前四半期と同様で、賃料設定が堅調な市場や改善している市場には多くの一貫性が見られます。サウスカロライナ州とバージニア州の市場の大半では、賃料設定の面で引き続き当社ポートフォリオ全体を上回っており、チャールストンとバージニア州ノーフォークでは、更新時賃料の前回契約比上昇率が……。失礼しました。チャールストンとバージニア州ノーフォークの市場では勢いがさらに増しており、第3四半期の更新時賃料の前回契約比上昇率でポートフォリオをけん引しました。

ダラスは引き続き当社ポートフォリオを上回っています。オースティンは絶対水準ではなお低調な市場ですが、更新時賃料の前回契約比上昇率が前年同期比で420ベーシスポイント上昇し、相対的な改善が続きました。オーランドも改善している市場の一つで、更新時賃料の前回契約比上昇率は第3四半期（2025年）から100ベーシスポイント上昇しました。フェニックス、シャーロット、サバンナは当社にとって比較的集中度の高い市場ですが、依然として供給圧力への対応に追われており、需要が引き続き堅調であるにもかかわらず、新規契約の勢いを取り戻すのに苦戦しています。当四半期には、フェニックスのMAA Val VistaとタンパのMAA Breakwaterが安定稼働に達し、デンバーのMAA Milepost IIは建設を完了してリーシング中のポートフォリオに加わりました。リーシング中の物件がさらに2件、すなわちローリーのMAA NixieとシャーロットのMAA Liberty Rowは、今年第4四半期に安定稼働に達する見込みです。

当社の既存物件ポートフォリオの一部と同様、過剰供給の解消は依然として課題です。特にシャーロットのように、過去3年間で市場在庫の19%が供給された市場では顕著です。シャーロットのリーシング中の2物件では、特典の利用が最も多く、一部の間取りでは最大10～12週間分の特典を提供しました。しかし、リーシング中のポートフォリオ全体と同様、市場が引き続き改善するなか、長期的なNOI成長と投資価値には期待を持っています。このグループからのNOI寄与は、今年の残りの期間から2027年にかけて引き続き拡大する見込みです。当社は第3四半期に、さまざまな対象を絞った再開発および再配置の取り組みを引き続き実行し、良好な成果を上げました。

2026年第3四半期には、住戸内の改修を2,040戸で完了し、年初来の累計は5,544戸となりました。これは2025年上期から第3四半期までに改修した戸数を16%上回ります。第3四半期までの年初来累計では、1戸当たり平均5,926ドルの投資に対し、未改修住戸を114ドル上回る賃料上昇を実現しました。平均キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは約23%で、想定リターンの19%、前年のリターンの20%を上回っています。これらの住戸は、追加の入居者入れ替え期間を考慮しても、未改修住戸より引き続き早く賃貸契約に至っています。2027年には、このプログラムをさらに加速させる見込みです。共用部およびアメニティの再ポジショニングプログラムも引き続き進展しています。完了した6物件のうち最後の物件では、第3四半期に賃料改定の段階が終了しました。