センチュリー・コミュニティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

本日は、センチュリー・コミュニティーズの2026年第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。開始に先立ち、本日の電話会議で述べられる内容の一部は、将来予想に関する記述に該当する可能性があることを、皆様に改めてお知らせします。これらの記述は、経営陣の現時点での予想に基づくものであり、実際の結果が将来予想に関する記述で述べられた、または示唆された内容と大きく異なる可能性のある、さまざまなリスクや不確実性の影響を受けます。こうしたリスクや不確実性の一部は、当社の最新の10-Kの「リスク要因」の項に記載されています。また、近日提出予定の最新の10-Qおよびその他のSEC提出書類にも記載されています。当社は、将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。また、本日の電話会議では、一部の非GAAP財務指標についても説明します。

すべての非GAAP指標と、最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整表は、SECに提出した決算発表資料および当社の投資家向け広報ウェブサイトに掲載しています。当社がこれらの情報を提示することは、GAAPに準拠して提示される財務情報から切り離して、またはその代替として検討することを意図したものではありません。本日の電話会議には、エグゼクティブ・チェアマンのデール・フランチェスコン、最高経営責任者（CEO）のロブ・フランチェスコン、最高財務責任者（CFO）のスコット・ディクソンが参加します。本日の冒頭説明の後、質疑応答に移ります。それでは、デールに進行を引き継ぎます。

ありがとう、タイラー。皆様、こんにちは。第3四半期は、金利の大幅な上昇、インフレの継続、そしてマクロ経済の不確実性が特徴となり、消費者心理全般、とりわけ初めて住宅を購入する方々の心理に大きな影響を及ぼしました。四半期が進むにつれて、購入者は慎重になり、取引を急ぐ必要性を感じず、購入を見送ることに抵抗を感じなくなりました。その結果、来場者からの成約率と受注はいずれも鈍化し、引き渡し戸数と粗利益率に影響しました。こうした傾向は、現時点で10月に入っても続いています。こうした逆風がある中でも、第3四半期には事業運営面で着実に進展し、既存市場でのシェア拡大という戦略を引き続き実行しました。期末のコミュニティ数は前年同期比7%、前四半期比4%増加し、343カ所と過去最高を更新しました。

コストを引き続き効果的に管理した結果、広告宣伝費を除く直接建設費、完成済み宅地コスト、固定販管費はいずれも前四半期比で減少しました。また、1株当たり簿価は$90.61となり、過去最高を更新しました。10月初旬、テキサス州で最も長い歴史を持つ建売住宅会社であり、ダラス・フォートワース市場のみで事業を展開するヒストリーメーカー・ホームズを買収しました。既存市場でのシェア拡大という戦略に沿ったこの買収により、全米最大の住宅市場で成長を加速させるための事業規模、用地基盤、現地人材を獲得できます。この市場は、長期的に堅調なファンダメンタルズの恩恵を受けると考えています。ヒストリーメーカーは、エントリーレベル市場と住み替え市場の双方に注力しているため、当社の商品構成の多様化にもつながります。業界が明らかに逆風に直面する中、当社の強固なバランスシートと用地戦略により、現在の環境を乗り切るための十分な柔軟性が確保されています。

有機的成長と好機を捉えた買収の両面から、既存市場でのシェア拡大に引き続き注力しています。既存市場におけるコミュニティ数の増加により、間接費の大幅な増加を伴わずに事業規模を拡大できる基盤が整っています。それでは、戦略、事業運営、用地の状況について、ロブから詳しく説明します。

ありがとう、デール。皆様、こんにちは。当四半期の純受注戸数は2,284戸でした。受注は例年どおり、7月に軟化した後、8月に増加しました。一方、9月は住宅ローン金利が約75ベーシスポイント上昇したことで、住宅購入者が慎重になり、住宅取得能力が引き続き低下したため、受注に影響が出ました。需要環境は厳しかったものの、第3四半期のキャンセル率は14.6%と低水準を維持しました。これは、販売を受け付ける前の厳格な審査プロセスと、新築住宅の購入を決めた後の購入者の確かな購入意思を示しています。第3四半期の平均コミュニティ数は339カ所で、期末には343カ所となりました。前年同期比7%、前四半期比4%増加し、過去最高を更新しました。

コミュニティ数の増加に成功したことで、業界全体で販売吸収率が鈍化する影響を緩和できました。ヒストリーメーカー・ホームズからの29カ所の寄与を含め、年末のコミュニティ数は360～370カ所になると見込んでいます。さらに、第3四半期の引き渡し戸数の38%を占めたセンチュリー・コンプリートのコミュニティ数は、前四半期比、前年同期比ともに9%増加し、122カ所となりました。同社の歴史上、2番目に高い水準です。センチュリー・コンプリートの事業は現在の環境下でも比較的底堅く、粗利益率は全社平均を上回っているため、この成長は心強いものです。同社は立地が比較的郊外に集中していることから、上場住宅建設会社との競合が少なく、中古住宅の再販市場との競合が多い傾向にあります。第3四半期には2,442戸の住宅を引き渡しました。

念のため申し上げますと、通常、引き渡し戸数の約60%はその四半期中に販売され、決済に至ります。金利が一段と上昇したことが今四半期の受注を圧迫し、引き渡しにも明らかに影響しました。第3四半期の引き渡し住宅に対するインセンティブは平均約1,300ベーシスポイントで、第2四半期の1,200ベーシスポイントから上昇しました。金利の高い環境、低調な消費者信頼感に対応し、年末の成約をめぐって他の住宅建設会社と競合する中、第4四半期の2026年に決済する住宅に対するインセンティブは、第3四半期の水準を200～250ベーシスポイント上回ると見込んでいます。第3四半期には、当社が組成した住宅ローンの元本額ベースで、変動金利型住宅ローン（ARM）が約35%を占め、第2四半期の2026年の水準とおおむね同程度でした。購入者は引き続きARMにかなり前向きであり、ARMの利用拡大が市場の住宅購入価格の負担能力に関する課題を部分的に軽減する可能性があると、引き続き考えています。

インセンティブは引き続き利益率の重しとなっていますが、第3四半期の当社の事業運営は引き続き好調でした。引き渡した住宅の直接建設コストは前四半期比で2%低下し、建設期間は平均118暦日でした。エネルギーコストの上昇や、移民法執行の強化による建設技能職の人手不足を踏まえると、直接コストの削減効果は今後、頭打ちになり始めると見込んでいます。第3四半期の造成済み土地のコストは前四半期比で3%低下しました。第3四半期の販売環境が低調だったことを受け、着工戸数を前年同期比8%、前四半期比12%減の2,502戸としました。第3四半期末時点で、当社が所有・管理する土地は60,000区画強でした。前年同期比では、所有地は8%減少しましたが、管理地は7%増加しており、引き続き土地保有を積極的に管理しています。

念のため申し上げますと、現在のオプション付き土地は27,000区画超で、保証金の総額はわずか$85 million、株主資本の約3%です。また、土地バンキングの仕組みはごく限定的にしか利用しておらず、取引間の担保の共通化も行っていません。スコットに電話を引き継ぐ前に、ヒストリーメーカー・ホームズの買収とその戦略について、もう少し詳しくお話ししたいと思います。デールが発言の中で述べたとおり、この取引により、全米最大の住宅市場で成長を加速させるための事業規模、土地保有、そして現地の人材を確保できます。創業5代目を迎えるヒストリーメーカーはDFW市場で高い評価を得ており、同市場で当社の事業展開地域を広げる土地を保有するとともに、強力な経営陣が当社のダラス部門に加わりました。

既存市場での事業基盤を強化するという当社の戦略に沿って、この取引により、2026年9月30日時点でダラス部門の稼働中コミュニティ数は12から41に増え、2026年第3四半期までの直近12カ月ベースの引き渡し戸数は211戸から669戸へと3倍になります。ヒストリーメーカーは、エントリーレベルと買い替え層向けの住宅の両方に注力することで、DFW市場のより幅広い層に対応しています。この取引の一環として、買収対象には含まれなかったヒストリーメーカーの姉妹会社である土地開発会社との契約関係も継続し、ダラス・フォートワース市場で追加の土地取得機会を確保します。DFW市場、そしてテキサス州全般は、他の地域と同様に高金利やその他のマクロ要因の影響を受けていますが、当社はこれらの市場の長期的なファンダメンタルズを確信しています。

ダラスでは、企業の移転、ビジネスに友好的な環境、人口流入、雇用の増加、相対的な住宅価格の手頃さに支えられ、世帯数が堅調に増加し続けています。スコットが詳しく説明しますが、当社は2026年通期の引き渡し戸数と住宅販売売上高のガイダンスを引き下げており、業界全体で販売吸収率が低下し、インセンティブが増加している影響を反映し、第4四半期の粗利益率にはさらなる下押し圧力がかかると見込んでいます。こうした圧力の影響を緩和するため、コストを管理し、着工戸数を販売戸数に合わせるとともに、保証金の少ない仕組みを活用して土地のパイプラインを管理しています。さらに、利益率と投資リターンの改善を目指し、既存市場でのシェアを高める長期戦略を引き続き実行しています。当社のバランスシートは引き続き強固です。十分な流動性を確保しており、土地バンキングを通じた簿外債務へのエクスポージャーはごくわずかです。

それでは、財務実績について詳しく説明するため、スコットに引き継ぎます。