VICIプロパティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

オペレーター、ありがとうございます。皆様、おはようございます。皆様には、当社の2026年第3四半期決算発表資料および補足情報をご覧いただける状態になっていると思います。決算発表資料および補足情報は、VICIプロパティーズのウェブサイト（www.viciproperties.com）の投資家向けセクションに掲載されています。本日の説明には、連邦証券法上の将来予想に関する記述が含まれる場合があります。将来予想に関する記述は通常、「will」「believe」「expect」「should」「guidance」「intends」「outlook」「projects」などの語句、または類似の表現によって識別されます。これらの記述には多くのリスクや不確実性が伴い、実際の結果が当社の予想と大きく異なる可能性があります。したがって、これらの記述を解釈し、依拠する際にはご注意ください。将来の業績および財政状態に影響を及ぼす可能性のあるリスクについて、詳しくは当社のSEC提出書類をご参照ください。

本日の電話会議では、当社の業績評価に有用と考える特定の非GAAP指標について説明します。これらの指標は、単独で、またはGAAPに準拠して作成された当社の財務実績に代わるものとして考慮されるべきではありません。これらの指標と、最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整表は、当社ウェブサイト、2026年第3四半期決算発表資料、補足情報、およびSEC提出書類でご覧いただけます。本日の電話会議で言及する特定のテナントおよび／または取引相手の非GAAP指標については、各社のSEC提出書類をご参照ください。本日の電話会議には、最高経営責任者（CEO）のエド・ピトニアック、社長兼最高執行責任者（COO）のジョン・ペイン、最高財務責任者（CFO）のデビッド・キースク、最高会計責任者のジェレミー・ワックスマン、事業開発およびV.E.C.S.担当マネージングディレクターのゲイブ・ワッサーマン、資本市場担当シニアバイスプレジデントのモイラ・マクロスキーが参加しています。

まずエドとチームから冒頭のご挨拶を申し上げ、その後、質疑応答に移ります。それでは、エドに進行を引き継ぎます。

ありがとうございます、サム。ジョン・ペインです。エドが電話会議から切断されたようなので、私がジョンから始めましょうか。

そうですね。ジョン、失礼しました。戻ってきました。ジョン、ありがとうございます。また、サマンサもありがとうございます。皆さま、おはようございます。

この後、ジョン・ペインから当社の投資見通しと投資活動について、デビッド・キースクから当社の業績と更新後のガイダンスについてご説明します。まず、VICIの投資ポートフォリオと投資収益の拡大を続けるため、Q3に尽力したVICIチームに感謝したいと思います。デビッドから詳しくご説明しますが、Q3の売上高は5.8%、AFFO（調整後運営資金）／株は4.3%増加しました。さらにQ3には、以前発表した投資活動に2億2100万ドルの資本を投じました。これは、今後の四半期に収益の成長をもたらすことを目的とした投資です。

Q3 2026にポートフォリオの質と収益創出力を高めるためにVICIチームが尽力したことを大変誇りに思います。一方、VICIの株主でもある私としては、四半期および年初来のVICI株価のパフォーマンスには失望しています。皆さまの多くも同じように失望されていると承知しています。皆さまから直接、その失望の声を聞いているからです。VICIの株主の皆さまと継続的に対話する中で、株主の皆さまからは、当社株のパフォーマンスに影響を及ぼしていると考える正当な理由のある3つの主な要因がよく挙げられます。この3つの要因を、ネットリースREIT全般に影響する要因からVICI固有の要因へと順に説明します。要因の1つ目は、現在の金利環境とデュレーションへの忌避を背景に、ネットリースREIT株全般に最近広がっている否定的な見方です。特に、消費者の裁量支出全般に対する否定的な見方が広がる中、消費者関連のエクスポージャーを持つネットリースREIT株が影響を受けています。

要因の2つ目は、現在の資本市場環境と当社の資本コストを踏まえた、VICIの今後の増益的な成長を実現する能力です。要因の3つ目は、シーザーズとの地域賃貸借契約をめぐる不確実性です。まず、要因の1つ目であるネットリースREIT全般に対する否定的な見方についてです。一般的な信用市場の状況や、それがネットリースREITに及ぼす影響についての市場全般の見方を、当社が変えることはできません。当社は創業以来、市場全般の状況からVICIのステークホルダーを可能な限り守るよう事業を運営してきましたし、今後もその方針を続けます。

具体的な経営上の取り組みとして、調整後EBITDAに対する目標レバレッジを約5x-5.5xに維持すること、約75%の配当性向を保ち、多額のフリーキャッシュフローを内部留保できるようにすること、そして一般管理費（G&A）を保守的に管理することが挙げられます。VICIは、売上高比でも運用資産比でも、ネットリースREITの中で、またREIT全般の中でも、G&A支出比率が最も低い企業の一つとなっています。次に、要因の2つ目である、現在の資本市場環境とVICI固有の資本コストを踏まえた増益的成長の実現能力についてです。株主価値を高めるために必要な資本へのアクセスを失ったとは考えていません。公開市場での株式調達に依存しない、3つの主要な資金源があります。

1つ目の資金源は、すべての債務、一般管理費（G&A）、支払利息、配当支払いを差し引いた後の内部留保キャッシュフローで、直近12カ月ベースで平均約$720 millionです。2つ目の資金源は、今後数年間にわたり、未返済ローンが返済されることによる返済金です。3つ目の資金源は、適切なポートフォリオ管理を行うREITであればどこでも可能性がある、資産売却を通じた資本の回収と再投資です。この3つの資金源に加えて、当社は常に、同業セクターの他のREITが最近開発したさまざまな仕組みも含め、代替的な資金調達手段を模索・検討しています。どの資金源を活用する場合でも、VICIの経営陣と取締役会は、その時々の状況を踏まえ、経済面・戦略面で最善と考える目的に資金が活用されるよう、常に細心の注意を払います。

その目的の一つとして、VICI株式の買い戻しが考えられます。これを受け、VICIとして初めてとなる自社株買いの承認枠を設定したことを発表しました。今後、ある時点で、内部留保キャッシュフロー、ローンの返済、または資産売却などにより、投資先が決まっていない投資可能資本が生じた場合には、あえて申し上げますが、そうした資本の潜在的な使途を厳格に検討します。その資本の最善の使途が自社株買いである場合には、実施する可能性があります。最後に、株価パフォーマンスに影響する3つ目の要因として挙げた、シーザーズの地域施設に関するリースについて、少しお話しして締めくくります。まず、市場でさまざまな見方が飛び交う中、シーザーズの地域施設に関するリースについて、当社が何を保有しているのか、そして保有資産の価値を理解し管理するうえで重要な点を2つ理解することが極めて重要だと考えています。

シーザーズの地域施設に関するリースを最も簡潔に説明すると、当社が保有するのは、活発な経済活動と生産が行われる実物資産であり、そこから得られる賃料収入です。VICIのチームは、シーザーズの地域施設に関するリース物件から得られるVICIの収入について、さまざまな評価の観点から1ドル単位で分析しています。要するに、資産を基盤とするこの収入源について、どのような収入構造モデルと関連する施策が、株主にとって最大の総合価値を生み出すのかを検討しています。

現時点では、シーザーズの地域施設に関するリースの分析を通じてどのような施策に至るかは申し上げられません。しかし、VICIのチームが保有資産の価値を評価するために行っている作業こそが、最終的に意思決定を行い、ステークホルダーの長期的な戦略面・経済面での利益に最も資すると考える施策を実行するための手段です。改めて申し上げますが、VICIのチームと取締役会は、株主にとって実現可能な最善の長期的価値創出につながる戦略を見極め、実行することに日々取り組んでいます。それでは、ジョンに引き継ぎます。ジョン、お願いします。ありがとう、エド。皆さん、おはようございます。