リアルティ・インカム 2026年 第2四半期 決算説明会

どうぞお始めください。Realty Incomeの2026年第2四半期決算電話会議にご参加いただき、ありがとうございます。

本日の電話会議には、社長兼最高経営責任者のSumit Roy、最高財務責任者兼財務担当役員のJonathan Pong、最高戦略責任者兼Realty Income International社長のNeil Abraham、最高投資責任者のMark Haganが参加しています。本日の電話会議では、連邦証券法上の将来予想に関する記述に該当する可能性のある一定の記述を行います。当社の実際の将来の業績は、将来予想に関する記述で述べた内容と大きく異なる可能性があります。こうした差異を生じさせる可能性のある要因については、SECに提出するForm 10-Qで詳しく開示します。質疑応答では、全員に参加の機会を確保するため、質問1件と追加質問1件までとさせていただきます。それでは、CEOのSumit Royに電話会議を引き継ぎます。

ありがとうございます、Alex。皆様、ようこそ。Realty Incomeは第2四半期も力強い業績を達成しました。これは、当社の分散投資戦略の恩恵と、世界有数の企業の多くにとって信頼できる資本パートナーである当社の立場を反映しています。当四半期の投資活動は、投資機会の幅広さを示すものであり、資本構成の各層、地域、物件タイプにわたって投資し、1株当たり利益の増加につながる成長を支援する当社の能力を実証しました。こうした状況の中、当四半期のAFFOは1株当たり3.8％増加し、1.09ドルとなりました。年初来のAFFOは1株当たり2.22ドルで、5.2％の成長となり、2025年同期から大幅に加速しました。この勢いを受け、通期AFFOの1株当たりガイダンスの中央値を0.02ドル引き上げ、新たなレンジを4.44～4.45ドルとします。中央値では約4％の成長に相当します。パイプラインが引き続き堅調であることから、2026年の投資額ガイダンスも95億ドルから100億ドルに引き上げます。

まず当四半期の主な投資ハイライトを説明し、その後、Realty Incomeの各戦略分野における市場動向を詳しくお話しします。世界全体の投資額は約26億ドル、当社持分ベースでは21億ドルで、当初の加重平均現金利回りは7.3％でした。第2四半期の投資活動は米国により重点を置き、持分ベースの投資額は約17億ドル、加重平均現金利回りは7.4％でした。このうち約8億ドルは産業用不動産で、米国の不動産投資額のおよそ75％を占めました。この米国での投資活動には、当社の米国を通じた継続的な投資も含まれています。Core Plus Fundは世界全体で約6億7,300万ドルの資産を取得しました。その半分超を産業用不動産が占め、残りは小売物件でした。欧州では、加重平均利回り7％で約4億ドルの取引を完了しました。

最後に、6月30日、Cloud Capitalとの60億ドル規模のプログラム型ハイパースケール・データセンター合弁事業を発表しました。Realty Incomeは45％の持分に対して、今後最大14億ドルを投資する予定です。続いて、投資の詳細をさらにご説明します。まず、世界全体の不動産投資額の約65％を占めた産業用不動産から始めます。ファンダメンタルズの改善と、通常年率2～3.5％の契約上の賃料引き上げ条項に支えられた、魅力的なリスク調整後の投資機会を引き続き見いだしています。当四半期に取得した産業用不動産のNOIの半分弱は投資適格の顧客によるもので、投資先は質の高い主要市場およびインフィル市場に集中していました。特筆すべき点として、当四半期は米国の産業用不動産のファンダメンタルズが強まりました。純吸収が大幅に加速し、空室率が低下したほか、市況の改善に伴い開発活動も持ち直し始めました。

産業用不動産のこうした前向きな勢いは、当社の米国の取り組みにも波及しました。Core Plus Fundは、当社の規模と物件調達力を長期の民間資本と組み合わせる価値を引き続き示しています。当四半期にファンドの残る中核的な出資コミットメントをすべて投資に充て、総資産価値を約30億ドルに引き上げました。第2四半期にファンドが取得した資産の加重平均現金利回りは6％でした。これらの投資は当初利回りが低い一方、魅力的な市場にある質の高い資産であり、信用力の高い顧客に賃貸され、平均を大きく上回る契約上の賃料引き上げ条項に支えられています。この特性は、ファンドの年初来の既存店売上高成長率2.9％にも表れています。重要な点として、ファンドからの運用報酬収入により、当初利回りの低い投資でも初日からRealty Incomeの株主に増益効果をもたらしながら実行でき、当社全体の投資対象範囲を広げられます。

欧州では、地政学的不確実性を背景に年初は慎重だった複数の海外顧客が、足元では活動を活発化させており、そのうち多くが現在、取引を積極的に進めています。欧州では、借入コストの低さ、当社が同地域で確立したプレゼンス、そして米国より競争が緩やかな市場環境に支えられ、引き続き魅力的なリスク調整後の投資スプレッドが得られます。当社は欧州を引き続き前向きに見ており、今後も成長に重要な貢献をもたらす地域と考えています。データセンターについては、Cloud Capitalとの合弁事業により、もう一つの大規模なプログラム型投資ビークルが設立されました。この合弁事業には、バージニア州北部にある3つのデータセンター資産が含まれ、容量は合計400MW弱です。先週、稼働中の最初の資産の取得を完了し、開発中の2資産については安定稼働後に当社持分を取得する予定です。

Cloud Capitalとの提携は、過去の信用投資をきっかけに始まり、米国および欧州の主要市場でハイパースケール・データセンターを開発・保有することに重点を置いた長期的な関係へと発展しました。合弁事業の発表以降、データセンターに関する協議はさらに増えており、この分野全体で投資機会へのアクセスが広がっています。AIの普及、クラウドコンピューティング、そしてより広範なデジタル化の動向に後押しされ、業界は複数年にわたるデジタルインフラ構築のまだ初期段階にあると当社は考えています。その結果、業界で最も魅力的な市場の多くでは、データセンター容量への需要が引き続き供給を上回っています。当社は、供給が限られる一流市場に注力し、長期的かつプログラム型の資金調達能力を評価する経験豊富な運営事業者との提携を続けます。投資活動全般において、当社の規模と物件調達プラットフォームは、個別資産の取得では容易に再現できない大きな強みとなっています。

一例として、今年初め、ファンドは業績上位のクイックサービス・レストラン運営会社に賃貸された19物件のポートフォリオを、総額1億ドル超で取得しました。その後、当社のCore Plus Fundに関連して実施された第三者評価では、このポートフォリオの市場での実勢キャップレートが当社の取得時の基準を30ベーシスポイント超下回ることが確認されました。これは、ポートフォリオ取引を通じて直ちに価値を創出できることを具体的に示しています。買収と資本投下は長期的な成長を支える重要な要因ですが、積極的なポートフォリオ管理と資本の入れ替えを通じて価値を創出する機会も増えています。当四半期には1億6,100万ドルの資産売却を完了し、有機的成長、価格決定力、価値創出の組み合わせが最も強いと考えるポートフォリオ分野へ資本を振り向けました。

重要な点として、この方針は非中核資産や空室資産に限らず、資本をより戦略的に再投資できると判断した場合には、ポートフォリオ全体を対象とします。この規律ある方針は、ポートフォリオの質を高め、資本効率を改善し、持続可能な利益成長を支えます。今後も、長期的な戦略上の優先事項によりよく合致する資産へ資本を振り向ける、魅力的な機会があると見ています。当四半期もポートフォリオの質の向上を続け、投資適格顧客の比率は年間賃料ベースで第1四半期の32％から34％に上昇しました。稼働率は98.8％と、ポートフォリオのファンダメンタルズは引き続き堅調です。再賃貸した482物件の賃料回収率は全体で102.7％、更新契約では104.6％でした。これには、単一顧客との大規模な一括更新が含まれ、対象は約150資産に及びました。これは当社プラットフォームの規模と効率性を示しています。

当四半期の賃貸活動の約3分の1を産業用不動産が占め、賃料回収率は105.8％でした。海外の回収率は112.9％に達し、英国の付加価値型リテールパーク戦略が引き続き奏功していることを反映しています。当社の海外リテールパーク戦略は、新規供給の少なさ、小売業者の強い需要、過去最低水準の空室率から引き続き恩恵を受けており、魅力的な賃貸スプレッドと追加的な価値創出につながっています。重要な点として、投資能力の成長と多様化に歩調を合わせ、事業の資本面でも同様の進展を遂げています。拡大する資本プラットフォームによって公募株式への依存が低下し、効率的に成長資金を調達する能力が高まっています。それでは、Jonathanに電話会議を引き継ぎます。

ありがとうございます、Sumit。皆様、こんにちは。第2四半期は、健全なバランスシートを維持しながら、世界規模で資本調達源を多様化する当社の取り組みを示すものとなりました。当社は、十分な流動性、保守的なレバレッジ、複数の資本市場への幅広いアクセスを確保した状態で、引き続き事業を運営しています。当四半期末時点の利用可能流動性は、持分ベースで約35億ドルでした。第2四半期末の純負債／年率換算プロフォーマ調整後EBITDA倍率は5.4倍、未決済のATM先渡し取引を含めると5.2倍で、いずれも目標レンジを十分に下回っています。四半期末以降、グローバル・リボルビング信用枠とコマーシャルペーパー・プログラムの両方を拡大し、欧州で無担保債を発行するとともに、ATMを通じた先渡し株式発行を継続して、流動性をさらに強化しました。

更新後の信用枠では、借入可能額が最大55億ドルとなり、従来の枠から15億ドル増加しました。また、借入金利は5ベーシスポイント引き下げられました。同様に、グローバル・コマーシャルペーパー・プログラムの規模を25億ドル拡大し、55億ドルとしました。次に、利回り3.7％でユーロ建て6億ユーロの債券発行を完了しました。最後に、先渡し株式をさらに9,000万ドル発行し、現在のATM未決済残高は約13億ドルとなりました。これらの取引をプロフォーマで反映すると、利用可能流動性は57億ドル超に増加しました。企業価値が900億ドルに迫り、外部成長機会のパイプラインも堅調な中、追加資本へのアクセスにより、投資案件に直ちに資金を供給する能力が高まります。同時に、より長期的かつ恒久的な資本を調達する際には、忍耐強く好機を待つことができます。