ブロードストーン・ネット・リース 2026年 第3四半期 決算説明会

本日の説明会では、最高経営責任者（CEO）のジョン・モラーニュ、社長兼最高執行責任者（COO）のライアン・アルバーノ、最高財務責任者（CFO）のケビン・フェネルから、冒頭の説明を行います。3名全員が、本説明会の質疑応答に参加する予定です。念のため申し上げますが、以下の説明および皆様からのご質問への回答には、さまざまな要因によって実際の結果が大きく異なる可能性のある、リスクや不確実性を伴う将来予想に関する記述が含まれています。これらの将来予想に関する記述を過度に信頼しないよう、ご注意ください。こうした差異を生じさせる可能性のあるリスク要因の詳細については、2025年12月31日終了年度のForm 10-Kを含む、当社のSEC提出書類をご参照ください。また、これらのリスク要因は、四半期ごとのSEC提出書類で更新される場合があることにご留意ください。

本決算説明会で示す将来予想に関する記述は、いずれも本日現在のものです。それでは、ジョンに引き継ぎます。

ありがとう、ブレント。皆様、おはようございます。四半期業績に移る前に、最近皆様が経験されている資本市場およびマクロ経済環境の急激な変化について、簡単にお話ししたいと思います。この1四半期に市場が大きく悪化しましたが、2023年に現経営陣が就任して以来、さまざまな広範な市場の変動を乗り越えて事業を運営する能力を、当社チームは一貫して示してきました。この道のりを歩み始めて以来成果を上げてきた事業運営方針を、今後も継続して実行していきます。規律ある実行、創造的な発想、そして自らの運命を自らコントロールすることです。ここ数年、皆様にお伝えしてきたとおり、当社は長らく選別姿勢を高く保ってきました。最近の市場の動きは、当社の計画を妨げるものというより、当社の立場が正しかったことを裏付けるものです。

実際、まさにこのような環境を想定して、当初から当社の戦略を構築してきました。既存店の力強い成長と慎重なバランスシート管理に、一般的な大々的な売り込みを伴うネットリース物件の取得チャネルに依存せず、魅力的な成長を長期的に見通せる差別化された成長戦略を組み合わせることで、どのような環境でも成果を上げることができます。特に、現在見られるような変動性や不確実性に苦しむ環境において、その効果を発揮します。それでは業績についてお話しします。第3四半期は、今年を通じて、そして実際には過去3年間にわたって推進してきた進展が続いた四半期となりました。希薄化後1株当たりAFFOは$0.39となり、前年第3四半期比で5.4%増加しました。当社は4年ぶりに株式公開市場で資金調達を行い、$259 millionの先渡し株式発行を完了しました。

総額$326 millionのビルド・トゥ・スーツ開発案件3件に着手し、四半期中には他の6件が安定稼働に達しました。投下済みの資本がすでに収益を生み始めており、今後の道筋も明確であることから、第4四半期を迎えるにあたり、通期ガイダンスを達成し、勢いを2027年まで持続できる態勢が整っていると考えています。第3四半期には合計$236.6 millionを投資しました。内訳は、単一の産業用不動産取得に$63.8 million、ビルド・トゥ・スーツ開発に$137.1 million、移行期の資本投資に$35.1 million、再開発に$0.6 millionです。約544,000 sq ftの産業用不動産の取得は、当初キャッシュ・キャップレート7.7%、リース期間15年、年間賃料上昇率2%で完了し、ストレートライン利回りは8.8%となりました。

今四半期に着手した3件のビルド・トゥ・スーツ開発案件は、推定プロジェクト総コストが$325.8 millionで、加重平均の当初キャッシュ・キャップレートは8.4%、ストレートライン利回りは11.3%です。コロラド州の案件に加え、テキサス州マナーでホビー・ロビー向けとアカデミー・スポーツ向けの小売案件2件に着手しました。先ほどお伝えしたとおり、四半期中に6件のビルド・トゥ・スーツ開発案件が安定稼働に達しました。推定プロジェクト総投資額は合計$95.3 millionで、加重平均キャッシュ・キャップレートは7.3%です。さらに、四半期末後には、投資額$115 millionのサウスワイヤー案件が初年度キャッシュ・キャップレート7.8%で安定稼働に達し、今四半期の好調な実績に加わりました。現在、進行中のビルド・トゥ・スーツ案件のパイプラインは約$456 millionで、このうち約$150 millionを投資済みであり、残る推定投資額は約$306 millionです。

この進行中の案件パイプラインから、今年第4四半期から2027年末までに、年換算ベース賃料が約$36 million増加すると見込んでいます。そのうち約$2 millionは第4四半期に計上されます。コロラド州の案件などが賃料発生を開始することで、約$31 millionが2027年前半に計上され、残りは2027年後半に計上される見込みです。これは、すでに契約済みで建設中、かつ資本化済みの案件によって、現在のABR $449.5 millionに対して8%を超える成長に相当します。当社の業界ではまれな水準の、今後の成長に対する見通しを提供しています。稼働中のポートフォリオは、引き続き想定どおりの実績を上げています。四半期末時点で、面積ベースの稼働率は約100%となり、保有する767物件のうち1物件を除くすべてがリース契約の対象となっています。

決算発表日現在、当四半期に支払期日を迎えた基本賃料の99.9%を回収済みです。物件売却も引き続き積極的に進めており、四半期中に3物件を、キャップレート6.6%、総売却額$12.5 millionで売却しました。これにより年初来の売却実績は、13物件、総売却額$86.7 millionとなり、テナント入居中の物件の加重平均キャップレートは6.3%です。プロジェクト・トライボロは引き続き当社の重要課題であり、年初に設定した2026年の目標を達成できると、慎重ながらも楽観視しています。ライアンから、この1年の主要なマイルストーンに向けた進捗を含め、まもなく詳しい最新情報をお伝えします。

資本面では、今四半期に重要な一歩を踏み出し、4年ぶりとなる公募増資を完了しました。先渡し売却契約に関連して、1株$20.50で12.65 million株を売却し、総額約$259 millionの売却収入を見込んでいます。ATMプログラムを通じた先渡し売却約$167 million（加重平均売却価格は1株あたり$20）と合わせ、未決済の先渡し株式売却による純収入の見込み額は現在、約$409 millionとなっています。この資金により、資本市場の変動が続く中でも、確約済みの投資案件パイプラインに必要な資金を調達できます。当社の方針に変更はありません。あらゆる資金調達手段を規律を保ちながら機動的に活用し、投資に見合った資金調達を引き続き行います。ケビンから、貸借対照表と資金調達計画の詳細を後ほどご説明します。

年初来の業績と、ビルド・トゥ・スーツの案件パイプラインがもたらす視認性を踏まえ、2026年通期の1株当たりAFFOガイダンスを$1.55-$1.57、中央値$1.56で据え置きます。これは2025年比で5%近い利益成長を示しています。投資額と物件売却額の両方について、見通しのレンジを引き上げます。2027年第4四半期に向けて引き継ぐこの勢いは、長年にわたる規律ある事業執行、計画的なポートフォリオ構築、そして大規模に成果を上げているビルド・トゥ・スーツのプラットフォームと差別化された成長戦略の賜物です。今後の展開を楽しみにしています。それではライアンとケビンに引き継ぎます。2人から、当社の自信を支える要因について、それぞれ詳しくご説明します。

ジョン、ありがとうございます。皆さん、おはようございます。今四半期は、当社のプラットフォームが大規模に機能していることを示しました。新規のビルド・トゥ・スーツ開発案件$326 millionに着手し、さらに$96 millionの案件を安定稼働させたほか、再開発案件とプロジェクト・トライボロも引き続き前進しました。現在の案件パイプラインの状況、既存ポートフォリオの運営状況、再開発の取り組みについてご説明した後、プロジェクト・トライボロの最新状況をお伝えします。まず案件パイプラインですが、本日現在、進行中のビルド・トゥ・スーツ投資案件は7件、総額約$456 millionで、その約83%が産業用不動産です。案件パイプラインの加重平均予想キャッシュ利回りは8%、加重平均定額法利回りは10.4%です。加重平均賃貸借期間は14.8年、年間賃料上昇率は2.7%です。これらはテナント主導の、事業運営に不可欠な開発案件であり、着工当初から、通常、グラウンドアップ開発に伴うリスクを軽減する仕組みを整えています。

今四半期に安定稼働に至った6件（産業用不動産2件、小売物件4件）は、すでにABRに寄与しており、さらに複数の案件が間もなく続く見込みです。ジョージア州ブレーメンにあるサウスワイヤーの施設（1億1500万ドル、120万 sq ftのプロジェクト）も、今月、安定稼働に至りました。テキサス州マグノリアのアカデミー・スポーツのプロジェクトは、11月の完成を目指しています。稼働中のポートフォリオについてですが、四半期末時点の稼働率は、面積ベースで約100%でした。第3四半期の既存物件の賃貸収入は、前年同期比で0.7%増加しました。契約上の賃料引き上げにより、既存物件ポートフォリオ全体の成長率は1.9%となり、産業用不動産では2.1%でした。全体の数値は、現在再開発中の産業用不動産2物件について、前年に計上した賃料約$1.2 millionの影響で抑えられました。この2物件を除くと、既存物件の成長率は約1.9%となり、年初来の成長率と同水準だったと考えられます。

2026年および2027年の賃貸借契約更新について、年初来、堅調に進めており、賃料回収率は111%を達成しています。2027年を見据えるにあたり、これまでの実績を踏まえ、今後の契約満了への対応と、再開発を通じた価値創出の機会発掘の双方に自信を持っています。再開発は引き続き、他社との差別化につながる価値創出の源泉となっています。最初のプロジェクトは、シカゴMSAにある機能的に陳腐化したオフィス物件を約156,000 sq ftの産業用スペースに転換するもので、順調に進んでいます。プロジェクト投資額の総額は約$17.9 millionと見積もっており、このうち約$3.7 millionをこれまでに投資しています。当該物件の当初ABRは約$1.4 millionでした。安定稼働後のABRは約$2.7 millionを見込んでおり、2027年第2四半期中の大部分の工事完了を目指しています。この物件に関心を示す可能性のある複数のテナント候補と、具体的な協議を進めています。