フランクリンBSPリアルティ・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

皆様、おはようございます。FBRTの2026年第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。本日はご参加いただき、ありがとうございます。オペレーターから紹介がありましたとおり、リンジー・クラッブです。本日の電話会議には、FBRTの最高経営責任者（CEO）であるリチャード・バーン、FBRTの共同社長兼最高財務責任者（CFO）兼最高執行責任者（COO）であるジェリー・バグリエン、そしてFBRTの共同社長であるブライアン・バフォーンが参加しています。始める前に、本日の発言の一部は将来予想に関する記述であり、一定の前提に基づいていることを申し上げます。これらの発言および前提には、直近に提出したSEC定期報告書に記載されている固有のリスクや不確実性が伴い、実際の将来の業績は大きく異なる可能性があります。本日の電話会議でお伝えする情報は、2026年10月29日である本日現在のものです。

法律で義務付けられる場合を除き、当社は、新たな情報、将来の事象その他の理由にかかわらず、本日の電話会議で述べた内容（将来予想に関する記述を含みます）を更新する義務を負いません。また、一部の非GAAP財務指標に言及します。これらの指標とGAAPベースの数値との調整表は、決算発表資料および補足スライド資料に掲載しており、いずれも当社ウェブサイトwww.fbrtreit.comでご覧いただけます。本日の電話会議では、補足スライド資料を参照します。それでは、リッチ・バーンに引き継ぎます。

ありがとうございます、リンジー。皆さま、おはようございます。ジェリーとブライアンが今四半期の状況を詳しくご説明する前に、現在の当社の状況、そしておそらく最も重要な点として、今後何に注力していくのかについて、少しお話ししたいと思います。まず、ご承知のとおり、当社は経営陣の交代を発表しました。発表したのは9月です。FBRTには非常に層が厚く、経験豊富なチームがいることを強調したいと思います。一例を挙げますと、ジェリー、ブライアン、そして私は10年以上にわたって一緒に働いており、さまざまな市場環境を共に経験してきました。FBRTは、当社の所属するベネフィット・ストリート・パートナーズの不動産クレジット運用プラットフォームにおいて、約$17 billionの規模を誇る、非常に重要な存在です。ベネフィット・ストリート・パートナーズ全体で90人の不動産専門家に加え、ニューポイントを含め、合計300人の人員が当社を支えています。

このような経験、規模、リソースをFBRTが有していることは大きな強みであり、現在の市場環境においては特にそうです。最後に、大局的な観点から、ジェリーにも祝意を伝えたいと思います。ジェリーは現在、より広範な不動産クレジット運用プラットフォームを統括する、役割の拡大を担っています。多くの方がご存じのジェリーは、当社事業の立ち上げ以来、経営幹部として携わっており、長年にわたって投資、資金調達、運営に深く関与してきました。それでは、当社の優先事項についてお話ししたいと思います。優先事項は私たちにとって明確で、数もわずかです。詳しくご説明します。第一に、ウォッチリストに載っているローンの解決を進め、REO資産を現金化することです。これは当社にとって重要な注力分野です。現在、こうした案件の解決に積極的に取り組んでいます。特にブライアンから、この点について詳しくご説明します。

大局的に見ると、資産の支配権を確保することが、回収額を最大化する最善の道筋を実現するための非常に有効な手段となる場合があります。当社の目標は、これらの資産を現金化し、その資本をより有効に活用することです。その資本は、自社株買いに充てるか、新規ローンに再投資することで、はるかに有効に活用できます。これは当社に多くの面で恩恵をもたらします。当社には優れたアセットマネジメントチームがあり、現在はこれを実現することへの緊急性を改めて強く認識しています。リスク評価付きウォッチリストにある5件のローンと、差し押さえ物件であるREOについて進展を図るとともに、株式投資ポートフォリオにも注力しています。これらの資産の多くは現在、積極的に売却プロセスを進めています。繰り返しになりますが、この点についてはブライアンからもう少し詳しくお話しします。これらの解決に取り組む中で、今後数四半期にわたり着実に進展すると見込んでいます。

2つ目の最大の重点項目は、1株当たり利益を大きく押し上げる自社株買いです。当社株は簿価を大幅に下回る水準で取引されているため、自社株買いは資本の使途として極めて魅力的です。当四半期には、約$60 million相当の普通株式を買い戻しました。買い戻し価格は1株当たり平均$8.14でした。これにより、1株当たりの簿価は$0.55押し上げられました。今後の自社株買いの規模は、当然ながら変動します。ここでは多くの要因が影響しますが、当然ながら株価もその一つです。また、既存ポートフォリオの返済ペース、つまり投資に充てられる現金の額や、利用可能な流動性も影響します。重要なのは、この2つの優先事項、すなわち自社株買いと低調な資産の現金化が相互に関連していることです。自社株買いによる簿価の押し上げは、レガシー資産の解決に向けた柔軟性を高めます。

先ほど申し上げたように、場合によっては、売却を早めるために妥当なディスカウントを受け入れることが、経済合理性にかなうこともあります。その資本を、1株当たり利益を大きく押し上げる自社株買いや新規投資に再投入できるためです。3つ目の優先事項は、簿価の維持と拡大です。当四半期に信用コストを計上したにもかかわらず、完全転換後の簿価は1株当たり$14.26と安定しており、前四半期から$0.02上昇しました。モーゲージREITセクターでは株価に大きな下押し圧力がかかっていますが、簿価が長期にわたり安定していることを背景に、FBRTの経済リターンは過去1年および2年間にわたり、同業他社の中でも上位に位置しています。資本の投下先については引き続き規律を保ち、リスク調整後リターンが最も高い投資機会に注力しています。最後に、優先事項の最後の項目として、NewPointについてお話ししたいと思います。

この投資には引き続き大変満足しており、統合の継続と事業の成長に注力しています。この買収により、FBRTにとって非常に重要な機能が加わり、サービシング事業を通じて安定した継続収入がもたらされました。また、MSRポートフォリオは、簿価の安定と成長を支えるもう一つの源泉となりました。簿価の安定性について申し上げたもう一つの点ですが、市場全体の取引量は最近非常に低調であるものの、NewPointは今後もFBRTの長期的な価値提案において重要な役割を果たし続けると考えています。最後に、締めくくりとして一言申し上げます。現在、当社株は簿価を大幅に下回る水準で取引されていますが、この乖離を縮小する道筋は明確だと考えています。第一に、レガシー資産を整理し、資本を再投資に回し、経済合理性が高い場合には自社株買いを行い、簿価を守り、NewPointの価値を引き続き示していくことです。

やるべきことはまだ多くありますが、優先事項は明確であり、それを実行するための適切なチームとリソースが整っています。それでは、残りの電話会議をジェリーとブライアンに引き継ぎます。まずジェリーから、業績と現在の市場環境について説明してもらいます。ジェリー、お願いします。はい、ありがとうございます。

ありがとうございます、リッチ。皆さん、おはようございます。まず、現在の市場環境について少しお話ししたいと思います。最近の金利上昇により、取引活動が鈍化し、バリュエーションにも影響が出ています。借入コストの上昇を受け、一部の借り手は購入価格の再検討を余儀なくされています。一方、柔軟に対応できる借り手は、借り換えを先送りし、状況がより安定するのを待っています。取引活動の鈍化は、返済件数の減少にもつながり、その結果、資本を再投資に回すペースも遅くなっています。返済は引き続き発生していますが、そのタイミングは予測しにくくなっています。そのため、現在のディスカウント水準で魅力的な機会があると考えているにもかかわらず、自社株買いに充てられる資本が制約される可能性があります。一方で、その結果、当社がサービシングを行うエージェンシー向けポートフォリオは、予想以上に維持されており、サービシングポートフォリオ全体も名目ベースで拡大しています。現在の環境と、数年前に起きた当初の金利ショックは区別して考えることが重要だと思います。

市場はすでに数年をかけて、借入コストの上昇に適応してきました。不動産価格、資金調達の仕組み、借り手の期待は、いずれも2021年や2022年当時から大きく変化しています。さらに、集合住宅の吸収が進む過程もかなり先まで進んでおり、今後の収入成長の見通しは、過去4年間と比べてより明るくなっています。今日の不動産市場では、組成時期の違いが大きな分散要因となっています。20年代前半の高値から生じたストレスは、依然として多く残っています。金利上昇と、収入の停滞または減少という二重の打撃を受けた時期の資産は厳しい状況にあります。そのため、そうした資産をできる限り処理し、過去のものにすることを重視しています。この点について、当社の現在のローンポートフォリオの約82%は、金利引き上げサイクル後に組成されたもので、前四半期の77%、2025年末の68%から上昇しています。

この移行が続いていることは、今四半期の業績を見るうえで重要です。当社は主に比較的新しい時期に組成された高品質のポートフォリオから収益を生み出す一方、過去の投資を整理するためのコストも計上しています。それでは、第3四半期の業績についてご説明します。FBRTは、GAAPベースで$27 million、完全希薄化後1株当たり$0.36の純損失を計上しました。普通株式に係る調整後の分配可能利益は$3.3 million、完全希薄化後1株当たりマイナス$0.02となりました。これは、約$22 millionの純実現損失に係る調整を反映しています。実現損失を除く分配可能利益は$26 million、完全希薄化後1株当たり$0.24でした。当四半期には、コアポートフォリオに対する$37.7 millionのCECL引当金繰入額が含まれています。これは、現在の市場環境と基礎となる不動産のファンダメンタルズの悪化を反映し、複数の過去に組成した集合住宅資産について個別引当金を積み増したことによるものです。

リッチが説明したとおり、過去のポートフォリオの整理とREOの現金化が最優先事項です。四半期末時点で、不良債権、パフォーマンスが低下しているローン、およびREO資産に約$300 millionの株主資本が拘束されていました。最優先事項は、これらの資本を適時に回収し、再投資に回すことです。同時に、資本の投下、CLOの資金調達構造における必要資金、そして自社株買いの機会のバランスを取っています。当四半期には、CLOの運用益約$300 millionを新規投資に再投資する一方、株式を740万株、すなわち2026年初時点の発行済み株式数の約7.7%買い戻しました。CLOの運用構造を維持するには、債務を単に償還させるのではなく、利用可能な運用益を再投資する必要があります。再投資を行うにはローンを確保する必要があり、そのためにはローンを組成するための資本を一部投入する必要があります。CLOの償却が進むと、支払利息が増加し、こうした長期負債の効果が薄れます。