エッセンシャル・プロパティーズ・リアルティ・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

司会者の方、ありがとうございます。皆さま、おはようございます。本日はエッセンシャル・プロパティーズの2026年第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。本日の電話会議では、連邦証券法上の将来予想に関する記述に該当する可能性のある発言を行います。当社の実際の将来の業績は、これらの将来予想に関する記述で述べた内容と大きく異なる可能性があります。また、記述の発表後に生じた変化を反映するために、当社が将来予想に関する記述を修正するとは限りません。実際の業績が予想と大きく異なる可能性のある要因およびリスクについては、当社のSEC提出書類および昨日の決算プレスリリースで、随時、より詳しく開示しています。昨夜発表した決算リリースでは、当四半期のGAAPベースの純利益は$60.7 million、AFFOは$111.9 millionと報告しました。それでは、ピートに引き継ぎます。

ありがとうございます、シェリル。本日はエッセンシャル・プロパティーズにご関心をお寄せいただき、ご参加くださった皆様に感謝申し上げます。第3四半期も、収益源が拡大する多様なポートフォリオを保有し、独創的な資本配分によってポートフォリオの成長と多様化を図ることで、株主の皆様に魅力的な利益成長をもたらすという目標に向けて、着実に取り組みを進めました。外部成長については、100物件に$342 millionを投資し、当初の現金利回りは平均7.7%、GAAPベースの利回りは9.4%となりました。当四半期の投資の91%はセール・リースバック取引であり、これは当社が対象とする業界の中堅事業者にとって、引き続き魅力的な成長資金の調達手段となっています。資本コストが高い環境において、事業者に確実で恒久的な資本を提供できる当社の能力は、価格設定や取引条件の構築において大きな交渉力につながっており、それが案件パイプラインにも表れています。

当社の投資チームは、対象とする業界全体で引き続き魅力的な投資機会を見つけています。一方で、意図的に選別を徹底し、資本コストに対して十分なスプレッドが確保され、株主の皆様の長期的な利益成長を支える取引を優先しています。後ほどマックスが説明しますが、当社は足元で価格決定力を発揮しています。新規投資の還元利回りは、主に夏の間に契約された第3四半期の投資よりも高い水準となっています。重要な点として、規律ある投資実行により、資本の余力を守り、資本市場が不安定な時期においても当社の流動性を維持しています。当社の資本基盤は引き続き強固で、プロフォーマベースのレバレッジは3.8倍、流動性は$1.3 billionです。これにより、事業計画を実行するための十分な財務余力を確保しており、詳細は後ほどロブが説明します。ポートフォリオについては、当四半期末時点で、700を超える業態を運営するテナントに賃貸している2,580物件に投資していました。

加重平均リース期間は14年超、加重平均賃料上昇率は1.9%で、2028年までに満了を迎える年間基本賃料はわずか2%です。当四半期もポートフォリオは堅調かつ安定した実績を示し、既存店賃料成長率は1.4%、健全な賃料カバレッジは3.5倍、稼働率は99.6%となり、信用状況を注視するテナントのウォッチリストも縮小しました。投資活動とポートフォリオの実績が予算上の想定を上回って推移していることを受け、2026年のAFFO 1株当たりガイダンスを新たに$2.02 to $2.05、投資額ガイダンスを$1.3 billion to $1.5 billionに引き上げます。改定後のAFFO 1株当たりガイダンスは、中央値でほぼ8%の成長率を示唆しています。

2027年の初回ガイダンスとして、AFFO 1株当たり$2.10 to $2.18、投資額$1 billion to $1.5 billion、現金ベースの一般管理費$32 million to $37 millionを設定します。当社の事業計画では、今後2～3四半期は投資チームが価格設定に関する規律を維持しながら投資ペースを落とし、バランスシートの余力を確保する方針です。歴史的に、資産価格の調整は資本市場における価格の急速な変動に遅れて生じる傾向があります。現在の加重平均資本コストに基づくと、資産売却は資本調達の増益要因となっており、資本市場からの資金調達ニーズを軽減するため、短期的には売却が増加する可能性があります。最後に、マックスとロブの最近の昇進を祝福したいと思います。今回の昇進は、両氏が当社に多大な貢献をしてきたことを評価するとともに、今後さらに大きな責任を担う立場に就くものです。

また、新たに最高投資責任者に就任したクレイグ・ヴァクリスを当社に迎えたいと思います。こうした経営陣の変更は、当社が設立10周年を迎える中で、経営チームが引き続き進化していることを反映しています。それでは、クレイグに引き継ぎます。クレイグから、ポートフォリオと資産運用の取り組みについて最新状況をご説明します。クレイグ、お願いします。ありがとうございます、ピート。全体として、当四半期もポートフォリオのファンダメンタルズは健全で、引き続き当社の予想どおりに推移しました。

既存物件の賃料成長率は1.4%で、ここ数四半期と同水準でした。稼働率は99.6%と引き続き高水準で、空室物件はわずか11件でした。ポートフォリオの賃料カバレッジは3.5倍と、非常に健全な水準を維持しました。賃料が1倍を下回るABRの割合は前四半期比で横ばいでした。また、テナントの信用力が引き続き安定していることを反映し、注視対象リストは改善しました。資産売却については、11物件を加重平均キャップレート6.1%で、$17.9 millionで売却しました。売却の大半は、レストランおよび洗車場物件を中心とする機会を捉えた売却でした。特筆すべき点として、これらの売却は当社の加重平均資本コストを上回るキャップレートで成立しました。これは、物件規模が細分化され、代替性が高く、幅広い買い手層が存在する物件を保有する価値を示しています。

さらに、買い手の需要が堅調なため、資本の再循環をさらに進める場合には、売却活動の規模を柔軟に拡大できます。当社のポートフォリオは、引き続き幅広い分散の恩恵を受けています。四半期末時点で上位10社のテナントがABRに占める割合はわずか15.2%、上位20社でも25.1%にとどまっています。これは、中堅市場の事業者との幅広い提携を重視し、集中リスクを抑えるという当社の継続的な取り組みを反映しています。また、当四半期に洗車場へのエクスポージャーを60 basis points引き下げ、ABRの12%としました。ポートフォリオ構成は引き続き健全です。最後に、補足資料では、ポートフォリオ内の事業をより適切に反映するため、一部の業種区分の名称を変更したことにお気づきかもしれません。これは単なる名称変更です。例えば、「医療・歯科」は「ヘルス＆ウェルネス」に、「ヘルス＆フィットネス」は「フィットネス」に変更しました。

それでは、投資活動と現在の市場動向について最新状況をご説明いただくため、社長兼最高執行責任者のマックス・ジェンキンスに引き継ぎます。

ありがとうございます、クレイグ。投資面では、第3四半期に$342 millionを投資し、加重平均初期現金利回りは7.7%でした。当四半期の投資案件の加重平均初期賃貸借期間は17.9年、加重平均年間賃料上昇率は2.3%で、GAAPベースの平均利回りは9.4%と高水準でした。第3四半期の資金投下は、主要業種の大半にわたる幅広いものとなり、31件、合計100物件の取引を完了しました。多くの企業にとって代替的な資金調達手段の利用が難しくなるなか、事業者はセール・アンド・リースバックを通じて自社不動産の収益化を続けており、当四半期の投資額の91%を占めました。当四半期の1物件当たり平均投資額は$3 millionでした。これは、リスク調整後リターンが魅力的で、細分化されており汎用性の高い資産に注力していることを反映しています。ピートが述べたように、当社にとって価格設定は最重要事項です。

資本コストが上昇するなか、現在の環境を反映したより高いリターンを追求し、追加的なリスクを負うことなく、投資案件のパイプラインを積極的に管理してきました。中堅市場向け融資環境がより厳しくなるなか、民間事業者との競争が弱まっていることも、当社の価格決定力を支える要因です。その結果、今後の投資案件パイプラインのキャップレートは約8%、GAAPベースの利回りは9%台後半となっています。年初来の投資完了額が$1 billionを超えるなか、通期の投資ガイダンスを再度引き上げ、新たに$1.3 billion-$1.5 billionのレンジとしました。それでは、ロブ・ソールズベリー最高財務責任者兼最高戦略責任者に引き継ぎ、第3四半期の財務状況について説明していただきます。

ありがとうございます、マックス。全体として、当四半期も事業面、財務面ともに好調な実績を達成しました。AFFO per shareは$0.51で、前年同期比6%増となりました。また、名目AFFOは前年同期比16%増の$112 millionでした。このAFFO実績は当社の予想を上回りました。投資額が堅調だったことに加え、未決済の先渡し株式残高について自己株式方式による希薄化が生じなかったことが小幅なプラス要因となりました。当四半期の一般管理費（G&A）は合計$14.1 millionでした。現金支出を伴うG&Aは$7.3 millionで、通期ガイダンス$30 million-$34 millionの下限寄りで推移しています。また、総売上高に占める割合はわずか4.3%で、前年同期の4.6%から低下しました。第3四半期に現金配当$0.32を宣言しました。これはAFFO配当性向63%に相当します。