SLグリーン・リアルティ 2026年 第3四半期 決算説明会

多くの点で、今四半期と今年は期待を上回りました。マンハッタンのオフィス市場の力強さに関する当社の予想が現実のものとなり、当社の業績はまさに目覚ましいものとなりました。非常に力強い賃貸市場を活用し、当社にとっておそらく最も重要な目標の一つを達成しました。年初来の賃貸面積が200万平方フィートを超え、現在、稼働率は95%に達しています。当社の予想どおり、需要が引き続き堅調で、供給が限られる、立地に優れた高品質なマンハッタンのオフィスビルに対する当社の価格決定力が高まるなか、賃料は急速に上昇しています。

当社の最大の強みは、賃貸が順調に進んだポートフォリオを有し、賃料が従前の水準を平均で約15%上回っていることです。また、既存店ベースの純営業利益（NOI）成長率が4%を超えるなど、基礎的な営業実績も力強く推移しています。この傾向は第4四半期も続くと見込んでいます。賃貸活動のパイプラインは今四半期に実際に増加し、130万平方フィートとなりました。現在取り組んでいる重要な更新案件に加え、縮小しつつある空室の残りを埋める案件も含まれています。今四半期の当社の好調な実績は、事業運営面にとどまりません。資本市場での大規模な取引にも及びました。競合他社の取引の多くが停滞し、競合他社が概ね様子見に徹するなか、当社は取引を成立させることができました。今年も資産売却および資金調達計画を着実に進めており、すでに膨大な量の業務を完了しています。

245 Parkの20億ドルの借り換えを成功させたことで、2026年の資金調達計画のうち、これまでに70億ドル超を完了しました。これにより、追加的な流動性を確保し、バランスシートを強化するとともに、固定金利で債務の満期を延長することができました。これで大きな対応は完了したため、資金調達の観点から2027年に必要な作業はごくわずかです。そのため、成長機会、開発プロジェクト、さらなる資産および合弁事業持分の売却にほぼ全面的に注力できます。第3四半期には、110 Greene Streetと185 Broadwayを非常に良い価格で売却するなど、複数の新たな資産売却も実施しました。これらの不動産取引については、皆さんも予想されていたかもしれません。

SL Greenでは、創意工夫によって皆さんを驚かせることを目指しています。今週、当社のホスピタリティ事業プラットフォームの一部を2億ドルの評価額で売却し、予算に織り込んでいなかった4,000万ドルの売却代金を得たと発表できたことを、特に誇りに思っています。この事業プラットフォームは、ほとんどの人がまったく価値を評価していない部分ですが、FFOの20倍で収益化できました。一方、SL Green全体はFFOのわずか9倍で取引されています。これは、チームがどれほど懸命に取り組んでいるか、そして株主の皆様に価値をもたらす新たな方法を見つけ続けていることの表れです。アナリストの間では、今後の資産売却の時期に注目が集まっていることは承知しています。2026年にも、さらに発表できると見込んでいます。

今年は、按分ベースで10億ドル超の価値がある資産の売却や合弁事業化で非常に大きな成果を上げており、最終的に25億ドル全額を達成するため、追加の取引に精力的に取り組んでいます。これらの取引の一部は2027年上半期にずれ込む可能性がありますが、当社の資産に対する機関投資家の需要は引き続き非常に旺盛です。最後になりますが、Summit One Vanderbiltでは来場者数が1,000万人に達し、昨日、開業5周年と同じ日にこの節目を祝いました。この事業は、ニューヨーク市で最も人気の高い展望施設としてエンパイア・ステート・ビルディングを上回り、あらゆる種類の観光名所の中でも屈指の人気を誇る施設となりました。

こうした成果は、当社の業績ガイダンスが昨年12月の当初予想から1株当たり2ドル超上方修正されたことにも表れています。先週、アナリストの皆さんが第3四半期の予想をさらに引き上げるまでは、当社としてはかなり良い結果だと感じていました。皆様の信頼に感謝します。ただ、今年および今四半期の目覚ましい業績を踏まえれば、何かを達成できなかったと言うべきではないと考えています。質疑応答に入る前に、今四半期、そして年を通じて業績の重しとなった唯一の要因、すなわち高止まりする金利について、簡単にご説明します。金利上昇は、ほぼあらゆる業界の不動産事業に影響します。今年は、年初の時点ですでに高かった水準から、さらに約150ベーシスポイント上昇しました。

もちろん、これは当社がコントロールできるものではありません。決算発表資料でもお伝えしたとおり、年後半の業績に0.25ドルの影響がありました。しかし、負債の一部について積極的かつ適切にヘッジを行い、より低い金利を固定することは可能であり、実際に実施しています。そのため、影響は潜在的にあり得たほど大きくはありませんでした。非常に懸命に取り組むチームのおかげで、こうした環境下でも事業を引き続き順調に運営し、他社には実現できなかった資産売却や資金調達を進めるとともに、ホスピタリティ事業の一部売却のような創造的な解決策を実現してきました。ありがとうございます。それでは、質疑応答を始めたいと思います。

マークが述べたように、パイプラインは130万平方フィートを超えています。その中でも特筆すべきなのは、約840,000平方フィートが、単なるタームシートではなく、現在交渉中のアクティブなリース案件であることです。今年を通じて見てきたとおり、市場賃料との比較では非常に健全な状況です。20%を上回る水準だと思います。

資産売却プログラムについては、ハリソンから少し補足してもらいます。これらの売却のタイミングは、今回の業績見通しの修正に確実に影響しています。リリースで述べた「時間がかかっている」という点は、金利環境も含め、事業のさまざまな領域に関わっています。それが影響の一つです。金利は、1年前に想定していた水準を明らかに上回っています。SOFRカーブ、5年金利カーブ、10年金利カーブなど、どのカーブを見ても分かります。いずれも、昨年12月から今年末の予想水準まで、実に100ベーシスポイント以上上昇しています。こうした影響に加え、手数料収入を見込んでいたJV持分の売却が2027年にずれ込むとすれば、その影響も0.25ドルの下方修正に含まれます。