キムコ・リアルティ 2026年 第3四半期 決算説明会

本日は、CEOのコナー・フリン、社長兼最高投資責任者のロス・クーパー、エグゼクティブバイスプレジデント兼最高執行責任者のデイブ・ジェイミソン、エグゼクティブバイスプレジデント兼CFOのグレン・コーエンのほか、質疑応答に参加するキムコの経営陣も同席しています。始める前に、本日の発言には、経営陣の現時点での信念や期待に基づく将来予想に関する記述が含まれる場合があります。これらの記述には、当社のSEC提出書類に記載されたリスクや不確実性が伴い、実際の結果は大きく異なる可能性があります。当社は、将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。また、非GAAP財務指標にも言及します。GAAPとの調整表は、決算発表資料および補足資料に掲載しており、いずれもIRウェブサイトに、関連するプレゼンテーション資料とともに掲載しています。これらの資料にも、同様の将来予想に関する注意事項が適用されます。冒頭説明の後、質疑応答に移ります。

円滑かつ効率的に進行するため、ご質問はお一人様1問に限り、追加の質問は再度順番待ちにお並びください。それでは、コナーに引き継ぎます。

皆様、おはようございます。ご参加いただきありがとうございます。まず四半期の業績と戦略についてお話しし、その後、デイブ、ロス、グレンから、事業運営、取引、財務実績および見通しについて説明します。第3四半期は好調な業績となり、通期のFFOおよび既存物件NOIの見通しを引き上げます。1株当たりFFOは6.8%増加し、1株当たりFFOが5%を超える成長を3年連続で達成する見通しです。年初には、既存物件NOI成長率は第1四半期が底となり、その後加速するとお伝えしました。実際にそのとおりとなり、第1四半期は1.7%、第2四半期は3.5%、第3四半期は4.9%でした。また、統合運営プラットフォームであるワン・キムコの初期効果として、賃料発生開始の迅速化やコスト効率の向上が見られています。

金利上昇や消費者心理への圧力があるなかでも、当社の施設への来訪者数は堅調で、前年同期比で約3%増加しています。消費者は引き続き利便性と価格を重視しており、食料品や日用品を核とする当社の施設は、日々の移動経路上にあります。新規供給は依然として極めて限られており、建設費や資金調達コストの上昇により、新規開発はさらに難しくなっています。その結果、ポートフォリオの稼働率は過去最高となり、小型店舗の稼働率も過去最高を記録しました。新たに契約した核テナントが開業し、周辺店舗への来訪者を増やすことで、今後も成長の余地があります。小売業者自身のデータからも、実店舗がオンライン事業にとっていかに重要かが分かります。実店舗はラストマイル配送の拠点として機能します。ICSCリサーチによると、小売業者が店舗を閉鎖すると、その商圏におけるオンライン売上高は平均で11%超減少します。

そのため、契約更新率は過去最高に近い水準を維持しており、小売業者は店舗網への再投資を続けています。これが賃料の継続的な成長を支えています。こうした需要が当社の業績を押し上げています。資本配分の方法がその成果を複利的に拡大させており、好循環を生み出しています。その起点となるのが、当社の資金源です。グラウンドリースや単一テナント物件などの成長率が横ばいの資産、自社の駐車場用地に開発した集合住宅資産、そしてポートフォリオが生み出すフリーキャッシュフローです。非公開市場の買い手は、こうした成長率が横ばいの資産や集合住宅資産に十分な価値を認めており、今年の売却案件のキャップレートは平均で約5%でした。建設済み、開発中、または開発許可取得済みの集合住宅が約14,000戸あり、これにより、長期的に追加の資金源を確保できます。

当社はその資金を最も高い収益が見込める用途に投じています。利回りが高く成長性も強い、食料品店を核とする施設の取得、自社施設の再開発（約28の食料品店区画を含み、2桁前半のリターンを見込む）、そして将来の買収につながるストラクチャード・インベストメントを行っています。自社株の方が割安だと判断した場合には、自社株買いを行います。成長性の高い投資はフリーキャッシュフローをさらに生み出し、このサイクルが繰り返されるたびに、食料品店を核とする施設への集中度が高まります。当社のバリュエーションには、事業の質と成長性が反映されていないと考えています。オープンエア型の食料品店を核とする施設の非公開市場での価格は5%-6%の範囲にあり、これは当社が今年売買した水準と一致しています。一方、当社の株価が示唆するキャップレートは7%台半ばから後半です。この乖離は魅力的な投資機会を生み出していると考えています。金利がニュースの見出しを占めることはありますが、長期的にはファンダメンタルズが価値を決めます。そして、当社の成長はまだ続きます。

2027年を見据えると、当社の成長のかなりの部分はすでに契約済みです。当社は、契約済みで未開業の案件のパイプラインが業界最大級である一方、来年の債務満期額は同業他社と比べて最も少ない水準の一つであり、借り換えリスクを最小限に抑えています。グレンから、こうした成長の基盤について説明します。このため、キムコは割安なバリュエーションで安定した成長と増配を提供すると考えています。それでは、デイブに引き継ぎます。

ありがとう、コナー。皆さん、おはようございます。当社ポートフォリオ全体で、幅広く力強い需要が続いています。賃貸稼働率は過去最高の96.6%に達し、小規模店舗の稼働率も過去最高の92.9%を維持しました。アンカー店舗の稼働率は前四半期比で40ベーシスポイント上昇し98.2%となり、過去最高まであと70ベーシスポイントに迫りました。同じくらい重要なのは、契約件数と賃料水準がともに上昇していることです。比較可能なスペースで、合計270万平方フィート、現金ベースの賃料上昇率が平均12%となる444件の賃貸契約を締結しました。新規契約の賃料上昇率は31.5%で、アンカー店舗は39.9%、非アンカー店舗は21%でした。これは、小規模店舗ポートフォリオに依然として大きな市場賃料との乖離を埋める機会があることを示しています。新規契約の賃料上昇率が2桁となるのは、これで20四半期連続です。更新契約とオプション行使による賃料上昇率は、それぞれ7.3%と7.7%でした。将来の成長のかなりの部分は、すでに契約済みです。経済稼働率は30ベーシスポイント上昇して92.7%となり、契約稼働率との差は390ベーシスポイントに縮小しました。

この差は、契約済みで賃料発生がまだ始まっていない400件超のリース契約と、約$76 millionの年間基本賃料に相当します。現在の重点は、契約済みの案件をできるだけ早く賃料収入につなげることです。そこでワン・キムコが力を発揮し、リーシング需要をより早く収益につなげています。当社がコントロールできる領域では、着実な改善が見られています。リース契約の締結後は、次にテナントの賃料発生を開始させることが重要です。賃料発生開始日を前倒ししたことで、2026年に賃料発生が始まる契約から$34 millionの賃料収入を見込んでおり、当初予想を約20%上回ります。これは、ワン・キムコがリーシング需要をより早く収益につなげている具体例です。また、プラットフォームの規模を活用し、営業レバレッジの向上にも取り組んでいます。

小売物件の共用部管理費（CAM）と保険料の回収率は、2024年以降300ベーシスポイント改善しており、プラットフォームの成長に伴い、引き続き一般管理費（G&A）の効率化を進めています。さらに、追加的な効率化を実現するため、プラットフォーム全体でAIを活用しています。これらの取り組みはまだ初期段階ですが、ワン・キムコが当社の規模をより優れた事業運営につなげる仕組みを示しています。機会は明確です。小売業者からの強い需要、賃料発生開始を待つ契約済み賃料、そしてその需要をより速く効率的に収益化するプラットフォームがあります。それでは、ロスに引き継ぎます。

ありがとうございます、デイブ。皆さん、おはようございます。第3四半期には、コナーが説明した資本リサイクリング戦略が前進しました。成長率の低い資産を魅力的な評価額で売却し、より高い利回りと力強い成長の両方が見込める分野に再投資しました。最近の市場の変動は商業用不動産の各セクターに異なる影響を及ぼしていますが、高品質なオープンエア型小売施設は引き続き堅調です。価格競争力は保たれ、取引は成立しており、このセクターへの投資を希望する資金は、投資可能な物件を大幅に上回る状況が続いています。こうした旺盛な民間需要は、コナーが説明した評価額の乖離を裏付けるものであり、案件の発掘力が真の差別化要因となっています。当社のジョイントベンチャー・プラットフォームとストラクチャード投資プログラムにより、競争の激しい入札にかけられる前に投資機会を見つけることができます。

金利が高止まりすれば、市場の歪みがさらに大きくなる可能性があります。当社は、執行の確実性を重視する売主からのコア物件の取得であれ、柔軟な資金を必要とする高品質な商業施設の所有者向けのストラクチャード投資であれ、リスク調整後リターンが魅力的な機会に対応できる態勢を整えています。2027年に向けて、こうした機会はさらに増えていくと見ています。当四半期には、ウィットマーを約5.1%の還元利回りで$211.5 millionで売却しました。前四半期に還元利回り4.9%で売却したチェスターと合わせて、すでに所有している土地に集合住宅を開発し、売却することで当社が生み出す価値を示しています。また、契約上の賃料成長率が低いコストコを核とする4物件を、以前発表したとおり$127 millionで売却し、その売却代金を1031エクスチェンジを通じて、南フロリダにある食品スーパーを核とする2つの商業施設、ポンパノ・マーケットプレイスとサンシャイン・プラザに再投資しました。ポンパノは、当社のストラクチャード投資プログラムを通じて発掘した3件目の取得案件です。

当四半期、同プログラムではポンパノを含め$115 millionの返済を受け、これを一部相殺する形で$39 millionの新規投資を行いました。これが、意図したとおりに機能しているプログラムの姿です。投資期間中は魅力的なリターンを得られ、場合によっては最終的に不動産を所有することになります。新規投資活動は再び活発化しており、四半期末後に2件の投資が完了しました。総額は約$49 millionで、平均利回りは10%を超えています。年初来、当社は資産を加重平均還元利回り5.1%で$391 million売却し、5.8%で$118 million取得しました。年間の売買総額見通しを$400 million-$500 millionに引き上げる一方、年間では純額で中立を維持する見込みです。これには、全米上位50位以内の大都市圏市場における、食品スーパーを核とする2物件の取得が含まれており、今後数日以内に取引が完了する見込みです。