イースタリー・ガバメント・プロパティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

説明会を始める前にご注意ください。本日の電話会議で述べられる内容には、過去の事実ではなく、1995年米国民事証券訴訟改革法に定める将来予想に関する記述が含まれる場合があります。会社は、将来予想に関する記述に示された期待は妥当であると考えていますが、それらの期待が達成されることを保証するものではありません。さらに、実際の結果は将来予想に関する記述で説明されている内容と大きく異なる可能性があり、会社の管理の及ばないさまざまなリスクや要因の影響を受けます。これには、会社がSECに提出した最新のForm 10-Kおよびその他のSEC提出書類に記載された事項などが含まれますが、これらに限定されません。会社は、将来予想に関する記述を公表後に更新する義務を負いません。

また、本日の電話会議では、FFO、コアFFO、分配可能キャッシュなど、特定の非GAAP財務指標に言及する場合があります。これらの非GAAP財務指標と、最も比較可能なGAAPベースの数値との一覧表による調整表は、会社の決算発表資料および別冊の補足情報パッケージに掲載されています。これらは、会社ウェブサイトのIRページ（ir.easterlyreit.com）でご覧いただけます。それでは、イースタリー・ガバメント・プロパティーズの社長兼CEO、ダレル・クレートに電話会議の進行を引き継ぎます。

ありがとう、コール。皆様、おはようございます。今四半期のコアFFO（1株当たり）は前年同期比2.6%増となり、当社が掲げる長期目標の年率2%-3%の成長に沿った結果となりました。当社は、着実な利益成長、慎重な資本配分、そしてポートフォリオの質の継続的な向上を通じて、引き続き戦略を実行しています。この期間を通じて、ポートフォリオの耐久性とキャッシュフローの安定性は、当社のビジネスモデルの強靭さを示し続けており、REIT市場全体と比べて良好な業績を上げる態勢を整えています。イースタリーは引き続き、コアFFO（1株当たり）の安定した年間成長を実現することに注力しています。2026年は、ガイダンスの中央値が約4%の成長を示唆しており、長期目標である2%-3%の成長を上回る見通しです。

2027年を見据えても、バランスシートのデレバレッジを進めながら持続可能な利益成長を実現する方針に変わりはありません。この両立が長期的な株主価値の向上につながると考えています。お気づきかもしれませんが、当社はブランドを刷新し、新しいロゴを導入しました。ここ数年、イースタリーは事業能力を拡充し、投資機会の幅を広げ、事業基盤を強化してきました。現在、当社は連邦政府、州政府、地方自治体、および政府関連のテナントにサービスを提供する、ミッションクリティカルな不動産の多角的な所有者、開発者、運営者です。新しいブランドは、現在の当社の姿と、今後見込まれる機会を反映しています。次に当四半期についてですが、当社のポートフォリオは引き続き好調で、期末の稼働率は98%、加重平均賃貸借期間は9.2年でした。これらの指標は、当社のポートフォリオの耐久性と、各施設が支える不可欠な使命を裏付けています。

当社の資産管理チームは、USCISリンカーンの契約更新により、2026年の賃貸借契約満了への対応を見事に完了しました。2026年の契約更新を終え、チームはすでに2027年に満了を迎える契約に取り組んでおり、積極的に協議を進めています。その中には、短期契約のポートフォリオに占める割合を引き続き引き下げる取り組みも含まれており、この点については後ほどアリソンから説明します。また、FAAシカゴ施設の賃貸借契約をさらに9か月延長できることになりました。このうち6か月は確定期間です。以前お話ししたとおり、政府が施設からの移転に追加の時間を要することがあり、今回の延長により2026年と2027年の両年に追加の利益が見込まれます。テナントが当該物件から退去するとの見通しに変わりはなく、資産は退去後の売却を条件として、引き続き売買契約の対象となっています。

最後に、買収チームは引き続き積極的に活動しており、約$1.5 billionのパイプラインにある機会を評価しています。10年米国債利回りが最近大きく変動したことを受け、当社は資本コストを見直しています。規律ある選別的な姿勢を保ち、価値を創出し、株主に魅力的なリスク調整後リターンをもたらせる機会に注力しています。この場を借りて、マイク・アイブ、クリス・ワン、そして買収チーム全員に、パイプラインの案件を引き続き実行可能な状態に保っていることへの感謝を申し上げます。資本コストが時間の経過とともに改善する中で、これまでの取り組みが当社の成長を大幅に加速させる基盤になると考えています。合弁事業については、引き続きパートナー候補と協議しています。当社は、政府関連不動産の分野で明確な優位性を持っていると考えています。当セクター最大級の不動産オーナーとして、こうしたエクスポージャーを求める方々にとって、当社はパートナーとして多くのメリットを提供できます。

2026年および2027年のガイダンスについてはアリソンに説明を任せますが、今年ここまでの業績と、事業全体で築いてきた勢いに満足しています。2027年を見据え、引き続き戦略を着実に実行し、長期目標のレンジ内で成長を実現することに注力しています。地政学的・マクロ経済的な環境には依然として不確実性がありますが、当社のポートフォリオの堅牢性と、保有資産が担う重要な役割により、幅広い事業環境を乗り越える態勢が整っていると考えています。また、当社の差別化された信用力を格付け会社に説明するため、チームとともに取り組んでくれているアリソンにも感謝したいと思います。投資適格の達成を目指す上で、この取り組みは重要です。今年ここまで素晴らしい実行力を発揮してくれたチームに感謝します。

また、2026年と2027年の目標達成に向けてともに取り組んでくださっているテナントの皆様と株主の皆様にも感謝申し上げます。それでは、アリソンに引き継ぎます。

ありがとうございます、ダレル。皆さん、おはようございます。2026年第3四半期の業績報告から始めたいと思います。事業の基礎的な成長は、引き続き数値にはっきりと表れています。当四半期の売上高は$93.6 millionで、2025年第3四半期の$86.2 millionから増加しました。これは前年同期比8.7%の増加で、過去12カ月に完了した買収および開発、賃貸借契約の更新、TIおよびBSAC収入の計上開始など、複数の要因によるものです。売上高とともにEBITDAも増加し、当四半期は$59 millionとなりました。2025年第3四半期の$54.2 millionに対し、約8.9%の成長です。重要なのは、1株当たりベースでも引き続き最終利益に成長が反映されていることです。当四半期の純利益は、完全希薄化後ベースで1株当たり$0.12でした。

1株当たりFFOは$0.79で、前年同期の$0.74から増加し、前年同期比で約6.8%の成長となりました。当四半期のFFOがコアFFOを上回ったのは、ベッドフォード・ローンの返済に伴い貸倒引当金が減額されたためです。また、1株当たりコアFFOも$0.78となり、前年同期の$0.76から増加しました。これは前年同期比で約2.6%の成長です。最後に、当四半期の分配可能現金は約$32.8 millionでした。ダレルが述べたとおり、資産管理チームは、確定期間が10年の15年リースであるUSCISリンカーンの更新を実現し、2026年に契約満了を迎えるリースの更新を見事に完了しました。

契約期間の柔軟性については、早期解約権のあるポートフォリオの割合を引き続き引き下げており、四半期末時点でALIの2.3%となりました。2024年末のALIの5.2%から低下しています。開発については、今月、フロリダ州フォートマイヤーズにあるFDLE研究所施設で、重要な建設作業がすべて完了したことをお知らせでき、大変うれしく思います。2025年8月に着工した本プロジェクトで、社内チームと開発パートナーの双方が優れた実行力を発揮し、15カ月で施設を完成させたことを大変誇りに思います。今後については、開発パイプラインは引き続き予定どおりに進捗しています。アリゾナ州フラッグスタッフの米国裁判所の建設は、2027年第1四半期の完成に向けて順調に進んでいます。一方、オレゴン州メドフォードの米国裁判所プロジェクトは、2028年上半期中の完成を見込んでいます。

この時期の変更は、複数の政府機関が関与する政府の設計プロセスに伴うもので、当初の計画より少し時間がかかっています。レバレッジについては、四半期末時点の純有利子負債／四半期EBITDA年率換算倍率は7.1倍でした。この指標は第2四半期から改善しており、目標とする現金ベースのレバレッジ範囲に向けた進捗を反映しています。この進捗により、2027年を見据え、投資適格格付けの追加取得を目指す当社は、良好な立場にあると考えています。当社は1株当たりFFOを伸ばすと同時に、デレバレッジを進めています。この両立は容易ではありません。チームがこれまでに達成してきたことを誇りに思います。ガイダンスについては、2026年の1株当たりコアFFOガイダンスの下限を引き上げます。新たなレンジは1株当たり$3.08～$3.13で、従来の$3.07～$3.13から引き上げました。

この引き上げは主に、FAAシカゴで9カ月のリース延長を実現したことによるものです。この延長には6カ月の確定期間が含まれ、2026年と2027年の双方で収益への寄与が追加されます。この恩恵は、2027年8月の満期を前に、9月に$35.6 millionのベッドフォード建設ローンを期限前返済したことによって一部相殺されます。このローンは2027年の予想に1株当たり約$0.02寄与していました。返済で得た資金は、リボルビング信用枠の借入残高の削減に充てました。2027年については、通期の1株当たりコアFFOガイダンスを新たに$3.09～$3.17とします。中間値では2026年の中間値に対して約1%の成長を示し、上限値では約2%となり、長期目標の下限に相当します。