リアルティ・インカム BofA NYグローバル不動産カンファレンス2026

ありがとうございます、Jana。お招きいただきありがとうございます。リアルティ・インカムについてあまりご存じない方のために申し上げると、当社の企業価値は約900億ドルです。当社はS&P 500採用REITであり、特に誇りに思っているのは、配当を31年連続で増額してきたことで、S&P 500配当貴族指数の構成銘柄となっていることです。当社は1969年に創業し、1994年から上場しています。当社は世界最大のネットリース会社だと考えています。当社が保有するのは主に小売物件で、年間基本賃料の約80％が小売物件から生じています。いずれも生活必需品を扱う小売物件です。例えば、最大のテナントにはDollar Generalが含まれ、2位の7-Elevenも僅差で続いています。当社は米国50州すべてで15,600物件を保有しています。また、米国外の9カ国にも展開しており、その大半は西欧諸国です。

リアルティ・インカムに関する最近のニュースとして、月曜朝にKKRとの新たな合弁事業を発表しました。これは、3月にApolloとの合弁事業を発表したのに続くものです。当社がこうした合弁事業を進める主な狙いは、過去2年間に構築してきた、より広範なプライベートキャピタル戦略の一環として、株式資金の調達先を公開市場以外にも引き続き分散させることです。今後も公開市場を活用していきますが、EPSや1株当たりAFFOの成長に向けた新規買収の資金を多額に調達する必要があるため、これは非常に資本集約的な事業です。こうした合弁事業によって、機関投資家の資金プールにアクセスできます。機関投資家は、当社が1969年以来投資家に提供してきたのと同種の収入を、受益者に提供することを目指しています。

この点については、きっとさらに詳しくお話しすることになるでしょう。この2日間、さまざまな投資家との面談で多くの時間を費やしてきたのは、まさにこの点です。それでは、準備した説明は以上です。ここからすぐに質問に移りましょう。

Yana、始める前に、将来予想に関する記述について必要な説明を済ませておきたいと思います。念のため申し上げますと、当社は連邦証券法上の将来予想に関する記述とみなされる可能性のある発言を行うことがあります。会社の実際の将来の業績は、将来予想に関する記述で述べた内容と大きく異なる可能性があります。そうした相違を生じさせる可能性のある要因については、会社がSECに提出する書類で詳しく開示します。

当社には成長に向けた多くの手段がある、とまとめられると思います。10年前の当社の事業を考えると、グローバル展開はしていませんでした。米国の50州すべてに進出していたわけでもなかったと思います。12年ほど前の企業価値は、約150億ドルにすぎなかったと記憶しています。現在、企業価値が900億ドルに達し、世界10カ国で事業を展開し、公開株式市場以外にも複数の資本調達手段を事業資金に活用できるようになったことは、ネットリース同業他社の中で当社を際立たせています。当社の立場から言えば、事業の分散度は大きく高まりました。規模のメリットも享受しています。当社のEBITDAマージンは95％で、非常に効率的な事業です。そのため、異なる種類の物件や、規模がかなり大きくなりがちなさまざまな取引に投資する機会があります。

当社にとって大型案件は、まとめ買いによるディスカウントにつながります。分散投資を当社ほど行えず、小規模案件だけに投資しがちな小規模の同業他社と競争する際に、その効果が得られます。当社は流動性にも優れています。ネットリースREITで主要格付機関からそろってA格を取得しているのは当社だけで、確かなA格を1つ取得しているREITも、当社を含めてわずか4社です。残る3社は、Prologis、Simon Property Group、Public Storageです。また、当社には一定の事業運営上の評判があり、公開資本の調達だけに注力するのではなく、事業拡大に活用してきました。現在、民間が保有する商業用不動産の多くでは、当社の実績やパフォーマンス、そしてネットリース不動産のソーシング、引受審査、運営に関する当社の専門性が評価されていると思います。当社はこの点で、57年にわたり非常に優れた実績を上げてきたと考えています。

分かりました。現在の会社について、そして10年後を考えた場合、こうした成長の道筋はまだ初期段階にあるとお考えですか。

それとも、その一部は中盤に差しかかっており、経験もかなり積んできたとお考えですか。

まだ初回のイニングという段階ではありません。この取り組みを始めてから、もう18カ月ほどになりますが、こうした努力の成果が見え始めています。実を言えば、この戦略に取り組み、ビジョンを策定し始めたのは5年前です。ここまで軌道に乗せるのに、少し時間がかかりました。今年初めに発表したGICとの開発合弁事業や、米国の…… Core Plusファンドでは3月に17億ドルの中核出資を確定しました。また、3月に発表したApolloとの合弁事業、そして今回のユーロ建て合弁事業であるKKRとの案件など、これまでに発表した取り組みの多くがそうです。こうして、国境を越えて事業を拡大できることを示しつつあります。

当社は、ネットリースの重要性が今後ますます高まると考えています。これは物件の種類というより、あらゆる種類の物件が対象となり得るサブセクターです。ネットリースは、あくまで賃貸借契約の形態です。しかし、資産を豊富に持つベビーブーマー世代が高齢化し、実質的には亡くなるまで継続する収入を生み出そうとしていることを踏まえると、収入への需要は高まっています。こう言うと不謹慎に聞こえるかもしれませんが、これは当社が独自の強みを生かして取り込めるメガトレンドだと考えています。そのため、プライベートキャピタルの投資ビークルをさらに活用できる可能性があります。最終的に、これはリアルティ・インカムの株主にどのようなメリットをもたらすのでしょうか。資本に類似したフィー収入を生み出せるようになります。必要な公募増資の額を抑えられます。

グローバル展開を続け、外部資本を必要とするさまざまな種類の物件への投資を続ける中で、これは明確な差別化要因になります。分散を進め、同業他社のように公開株式資本という単一の調達先だけに依存しないようにしたいと考えています。