ブライトスパイア・キャピタル 2026年 第3四半期 決算説明会

本日の電話会議では、ブライトスパイア・キャピタルを「ブライトスパイア」、「BRSP」または「当社」と呼びます。本日の電話会議には、当社の最高経営責任者（CEO）であるマイク・マゼイ、社長兼最高執行責任者（COO）であるアンディ・ウィット、最高財務責任者（CFO）であるフランク・サラチーノが参加しています。電話会議を引き継ぐ前に、本日お伝えする情報には、将来予想に関する記述が含まれていることにご留意ください。経営陣の現時点での予想に基づくこれらの記述には、リスク、不確実性、前提条件が伴います。潜在的なリスクや不確実性により、当社の事業や財務実績が大きく異なる結果となる可能性があります。業績に影響を及ぼす可能性のあるリスクについては、当社の最新の10-Kに記載されている「リスク要因」の項目、および当社が随時SECに提出する現行報告書や定期報告書に記載されている、将来予想に関する記述に関連するその他のリスク要因をご覧ください。

本日の電話会議で説明する情報はすべて、2026年10月28日現在のものです。当社は、将来の事象や状況に応じて情報を更新する意図はなく、その義務も負いません。また、本日の電話会議で説明する財務情報の一部は、非GAAP財務指標です。昨日午後に公表され、当社ウェブサイトでご覧いただける当社の決算発表資料および補足資料には、該当するGAAP指標との調整表と、当社がこれらの非GAAP財務指標を投資家にとって有用と考える理由の説明が掲載されています。マイクに電話会議を引き継ぐ前に、当社の業績を簡単に振り返ります。当社は第3四半期に、普通株主に帰属するGAAP純利益として$46.9 million（1株当たり$0.37）、分配可能利益として$10.3 million（1株当たり$0.08）、調整後分配可能利益として$17.8 million（1株当たり$0.14）を計上しました。

当社はまた、2026年9月30日時点のGAAP簿価が1株当たり$7.08、減価償却前簿価が1株当たり$7.87であったと報告しました。最後に、この電話会議では、経営陣が分配可能利益をDEと呼ぶ場合があります。それでは、マイクに電話会議を引き継ぎたいと思います。

ありがとうございます、デイビッド。2026年第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。今四半期の業績には満足しています。特に、資本市場が非常に大きく変動する中での結果であることを踏まえるとなおさらです。そうした環境下でも、当社は事業の複数の分野で引き続き着実に取り組みを進めています。第3四半期の活動についてお話しする前に、資本市場について時間を割いてご説明したいと思います。今四半期から本日に至るまで、金利市場では大きな変動が見られました。米国10年国債利回りは5.37%まで上昇し、当時としては25年ぶりの高水準となりました。また、6月30日以降の上昇幅は約100ベーシスポイントに達しました。その後、変動の方向は反転し、先週金曜日に1日で20ベーシスポイント低下したのを受けて、利回りは急落し、再び5%を下回りました。同時に、社債、タームローン、ストラクチャード商品全般でスプレッドが拡大し、債券市場の強硬派に加えて、クレジット市場の投資家も反発しました。

また、金利上昇と同時にクレジットスプレッドが拡大するのは、一般的ではありません。この動きは、ハイパースケーラーの終わりの見えない資金調達需要への懸念の高まりを反映しています。さらに、AIインフラ構築に投じられている数兆ドルの投資収益率に対する疑念も強まっています。その結果、AIエコシステムの中でも特に脆弱な信用リスクに注目が集まっています。取引相手同士が相互依存していることも、こうした注目を強めています。こうした状況は、現在取引されている一部のAI関連債務の利回り水準に最も顕著に表れています。こうした動きを受け、資本市場の投資家は様子見に転じ、リスク回避姿勢を強めています。こうした影響の一部は商業用不動産市場にも及んでおり、投資売買案件の価格が見直されたり、市場から撤回されたりしています。

商業用不動産向け融資市場では、CLOのAAAトランシェと銀行の倉庫融資レポのスプレッドが約10～15ベーシスポイント拡大し、貸し手も一時的に融資ペースを落としました。こうした背景のもと、上場商業用不動産モーゲージREITセクター全体のバリュエーションは、ここ数カ月、大きな圧力を受けています。ブライトスパイアを含む上場同業他社の株価は、簿価を大幅に下回る水準で取引されています。当社は過去数四半期にわたり自社株買いを実施しており、第3四半期には約2.1 million sharesを買い戻しました。もちろん、現在の株価水準では、当社株にはさらに魅力的な投資機会があると認識しています。しかし、上場モーゲージREITの現在の取引水準を踏まえると、当社のバランスシートの健全性と持続性に対する市場および貸し手の信頼を維持することの重要性が改めて浮き彫りになります。このような局面では、現金流動性がモーゲージREITにとって最も重要な資産になると考えています。

とはいえ、今後数カ月にわたり、当社の流動性はさらに高まる可能性があると見込んでいます。買収資金需要の短期的な落ち込みに加え、当面は流動性の積み上げを優先することで、ローン残高の伸びがここ数四半期の実績を下回る可能性があります。その結果、資金の全面的な投入までの期間が延び、ひいては配当カバー率がプラスに転じる時期が遅れる可能性があります。しかし、現在の環境を踏まえると、バランスシートの健全性と流動性を維持することが、短期的には適切な優先事項だと考えています。それでは、第3四半期について、主な進展をいくつかご説明します。まず、融資実行額は合計$272 millionとなり、今回も堅調な四半期となりました。当社は、平均融資額を縮小し、分散を高め、集合住宅向け融資の比重をさらに高めることで、ポートフォリオの改善を続けています。また、大口融資への集中を避けるため、引き続き慎重に対応していきます。

そのため、今後数四半期で、オフィス向け融資のエクスポージャーと2024年以前に実行した融資は、相対ベース、絶対額ベースの双方で縮小し続けると予想しています。次に、アルバートソンズのトリプルネット投資の売却を完了しました。この売却は、10年物米国債利回りが4.42%の時点で合意したものです。その後の金利変動を踏まえると、今回の売却は、最初に発表した時点よりもブライトスパイアにとって大幅に有利な結果となりました。重要な点として、借り換え時にROEが大幅に希薄化するリスクを取り除くことができ、減価償却前簿価をわずか2%下回る価格で売却しました。3つ目に、5件目となるCLOを完了しました。これは今年2件目の発行です。その結果、当社のローン残高のおよそ3分の2が、ノンリコースかつ時価評価されないCLO負債によって資金調達されています。今年2件のCLOを完了したことは、当社のオリジネーション能力と資金調達能力が重要な評価を得たことを示しています。

今回のCLOには、$100 millionのランプアップ枠と30-monthの再投資期間が含まれています。これらの特徴により、短期的な流動性を維持しながら、新規ローンのオリジネーションを積極的に継続できます。さらに、念のため申し上げますと、ブライトスパイアは資本構成に追加のレバレッジを組み入れていません。具体的には、優先株もタームローンもありません。これらを総合すると、第3四半期の取り組みは年初来の進展をさらに前進させるものであり、資本を再循環させ、魅力的な融資機会を見極め、それによってローンポートフォリオを改善し、バランスシートを強化する当社の継続的な能力を示しています。最後になりますが、今四半期は、より厳しい市場環境の中でも引き続き計画を実行し、意義ある進展を遂げました。今後は、ウォッチリスト対象資産とREO資産への取り組みの勢いを維持しながら、CLOのランプアップ枠と再投資余力を機動的に活用することに注力します。これらの優先課題に取り組むにあたり、引き続き市場の動向を見極めていきます。

米国債市場はこの1週間で落ち着いたように見えますが、AI関連のクレジット市場に対する懸念の高まりを受けた質への逃避によるものかもしれません。短期的には規律ある姿勢を保ち、流動性ポジションの強化を続け、何よりもまずバランスシートを守ります。内部運営型の会社として、当社の利益は株主および貸し手の皆様の利益と一致しています。当社の経営陣は引き続き、株主の皆様とともに全面的に投資しています。それでは、社長のアンディ・ウィットに電話を引き継ぎたいと思います。アンディ、お願いします。ありがとうございます、マイク。当社の第3四半期の業績は、事業のあらゆる分野で進展が続いていることを反映しています。

マイクが説明したとおり、ブライトスパイアのオリジネーション活動はここ数四半期にわたり堅調で、ローンポートフォリオの純増額は前年比で$700 million超、30%増加し、$3.1 billionとなりました。重要な点として、こうした成長はポートフォリオの構成を引き続き改善しています。ローンポートフォリオの72%が現在マルチファミリー向けであり、今年2件目のCLOが完了したことで、そのおよそ3分の2がノンリコースかつ時価評価されない資金調達によって賄われています。過去1年間は、ローンポートフォリオの大幅な拡大が際立ちました。しかし、短期的にはローンポートフォリオの成長が鈍化すると見込んでいます。パイプラインは引き続き堅調ですが、現在の金利変動、今後の選挙、季節性が取引活動の鈍化につながると見込んでいます。こうした動きはすでにリアルタイムで表れ始めています。

融資活動を詳しく見ると、7件の融資を実行し、総コミットメント額は$272 millionとなりました。4件の融資ポジションで、返済額は合計$79 millionでした。四半期末時点で、ローンポートフォリオは111件の融資で構成され、融資残高の合計は約$3.1 billionとなりました。前四半期比で約$200 millionの純増です。ポートフォリオ全体の平均融資残高は$28 millionで、目標レンジに十分収まっており、加重平均リスク評価は3.1です。当社は引き続き、REO物件の問題解決に向けて進展しています。当四半期には、アリゾナ州メサのマルチファミリーREO物件1件の売却を完了し、テキサス州フォートワースのマルチファミリー物件も昨日売却が完了したことで、REOエクスポージャーがさらに縮小しました。

また、カリフォルニア州サンタクララのREO土地資産について、売却に向けたマーケティングを開始しました。金利は上昇していますが、市場と資産の強さを踏まえると、住宅需要が大きく、ベイエリアで確認されている市場環境も良好であることから、この物件は市場から好意的に受け止められると考えています。さらに、残るマルチファミリーREO物件2件についても、比較的近いうちに市場に出す見込みです。当社の目標は、REOエクスポージャーの縮小を続け、最終的にはこのポートフォリオ区分をサンノゼのホテル物件のみにすることです。このホテル物件についても、2027年のいずれかの時点で市場に出す予定です。それまでの間、ホテルについては、繰延メンテナンスへの対応や運営実績の改善を進め、売却に向けた事業計画を着実に実行しています。