ベンタス 2026年 第3四半期 決算説明会

皆様、おはようございます。ベンタスの2026年第3四半期決算電話会議にようこそ。昨日、2026年第3四半期の決算発表資料、プレゼンテーション資料、および補足情報パッケージを公表しました。これらはベンタスのウェブサイト ir.ventasreit.com でご覧いただけます。念のため申し上げますが、本日の説明には将来予想に関する記述などが含まれる場合があります。将来予想に関する記述にはリスクや不確実性が伴い、さまざまな要因により、実際の結果がそうした記述で想定されている内容と大きく異なる可能性があります。これらの要因について詳しくは、当四半期の決算発表資料および直近のSEC提出書類をご参照ください。いずれもベンタスのウェブサイトでご覧いただけます。本日の電話会議では、GAAPに基づかない財務指標についても説明します。これらの指標と最も比較可能性の高いGAAP指標との調整については、投資家向け広報ウェブサイトに掲載している補足情報パッケージをご参照ください。

それでは、ベンタスの会長兼CEOであるデブラ・A・ カファロに電話会議を引き継ぎます。

ありがとうございます、ビージェイ。株主の皆様をはじめ、ご参加の皆様を歓迎いたします。また、新たにベンタスの仲間となったアンディ・ワトゥラも、ベンタスの2026年第3四半期決算電話会議に迎えたいと思います。ベンタスは、ワン・ツー・スリー戦略を実行する中で、当四半期に力強い全社業績と成長を実現しました。5年連続で2桁のオーガニック成長を遂げている当社のシニア住宅運営ポートフォリオが業績を牽引し、大規模なSHOP投資活動が当社の見通しをさらに高めました。急速に変化する環境においても、ベンタスの投資仮説は一貫して明確です。当社は600億ドル規模の企業として、約1,500件の実物資産を通じて、拡大を続ける高齢者人口がもたらす、必要性に基づく長期的な需要に応えています。ベンタスは、AIを主軸とせず、AIとの相関もない、数少ない高成長企業の一つです。さらに、強固さを増す当社の財務基盤は、変動の激しい資本市場環境において安定性と機会をもたらします。

その結果、当社はさまざまな経済環境下で成長できる態勢を整えています。こうした状況の中、当社のチームは、高品質なポートフォリオ、差別化されたプラットフォーム、運営ノウハウ、業界における幅広い関係、そしてデータ面での優位性を活用して成長の勢いを加速させ、大規模なアウトパフォーマンスを実現することに引き続き注力しています。当社の優れた業績は、当社の企業力と、世界第2位のシニア住宅所有者としての地位を示しています。米国のSHOP既存施設の現金ベースNOIは当四半期に17%増加し、全社の既存施設現金ベースNOI成長率11%に寄与しました。当社の1-2-3戦略の第一の柱は、賃料と稼働率を通じてSHOPのオーガニック成長を取り込むことです。当四半期は、力強い賃料上昇に加え、SHOPの稼働率も市場を上回る伸びとなりました。既存施設の平均稼働率は前四半期比で120ベーシスポイント上昇し、ベンタスOIがその原動力となりました。これは、業界ベンチマークを大幅に上回る複数年にわたる傾向の継続です。

実際、当社のSHOPポートフォリオの稼働率は2023年以降、NIC平均の2倍のペースで上昇し、この期間に約600ベーシスポイントの上振れを生み出しました。それでも、米国のSHOP物件の稼働率は依然として89%にとどまっており、今後数年間にわたる持続的な稼働率とNOIの成長余地があります。当社のコミュニティで優れたシニアケアとサービスを提供するため、力強い業務遂行と献身を示してくれたベンタスの同僚と運営担当者に感謝します。第3四半期の調整後FFOは1株当たり$0.99で、前年同期比10%増となりました。また、当四半期末の純有利子負債／EBITDA倍率は4倍台前半となり、信用力は複数年にわたる大幅な改善傾向を引き続き示しました。主に2026年の投資活動を踏まえ、通期の1株当たりFFOガイダンスを$3.89に再度引き上げました。ベンタスの戦略は、前例のない、持続性の高い人口動態上の需要を取り込めるよう構築されています。

今ほど、個人やその家族が、自宅で年齢を重ねる場合と同程度の費用で、当社のシニア住宅コミュニティが提供する安全性、交流、サポートの利点に魅力を感じる時はありません。約70 million人からなるベビーブーマー世代は、史上最も豊かな世代であり、今年から80歳を迎え始めました。米国のシニア人口は今後5年間で28%増加し、その後も10年以上にわたり高水準が続くと予想されており、当社の顧客基盤が大幅に拡大する時期は、まさにこれから始まります。一方、新規シニア住宅の着工戸数は過去最低水準にとどまり、当四半期の着工はわずか1,000戸でした。

着工から完成まで少なくとも3年を要し、建設コストも上昇していることから、当社の成長を後押しするこうした強力な追い風は、今後も当面続くと見込まれます。ベンタスの事業とチームは、まさに今の局面に対応し、こうしたトレンドを捉え、規模を拡大しながら業界を引き続き上回る業績を上げられる体制が整っています。もちろん、当社の戦略の第2の柱は、企業全体の成長率を高めることを目的とした魅力的な買収を通じて、SHOPの事業基盤を積極的に拡大することです。投資の勢いは強く、年初来で50億ドルを超えるSHOP投資を完了しました。これらの投資は、レバレッジなしで2桁台から10%台半ばのIRRと、初年度の平均利回りで6%台半ばを生み出す見込みです。案件パイプラインは引き続き充実しており、実行可能なSHOP投資機会の検討を積極的に進め、これまでの成功を足掛かりにSHOP事業を拡大しています。

約1,000のシニア住宅コミュニティを運営する業界の長期的な担い手として、当社は関係構築、プラットフォーム、データ、チーム、財務力、運営経験などを含む、大きな競争上の堀を築いてきました。こうした優位性に、「適切な市場、適切な資産、適切な運営事業者」という当社の枠組みが加わることで、投資判断の指針となり、高い成約率を維持するとともに、買収後に取得コミュニティと運営事業者が業界を上回る業績を上げることにつながっています。最近の世界的な金利の動きと地政学的な不確実性を受け、当社の競争力はさらに強化されています。最後に、ベンタスの全チームが一丸となり、今後数年間にわたる成長と価値創出の機会に期待を寄せています。人々がより長く、より健康で、より幸せな生活を送れるよう支援しながら、チーム一丸となって勝ち、規模を拡大しながら業界を上回る成果を上げることに引き続き注力していきます。それでは、ジャスティンに引き継ぎます。

ありがとうございます、デビー。皆さま、おはようございます。本日はご参加いただき、ありがとうございます。第3四半期は、シニア住宅運営ポートフォリオと投資プラットフォームの両方で、引き続き力強い業績を上げました。本日は、SHOPの業績、それを支えるOIプラットフォーム、外部成長のペースと質、そして事業の見通しという4つの点についてご説明します。まず、SHOPの業績からご説明します。既存物件ベースのSHOP現金NOIは前年同期比16%増となり、米国ポートフォリオが17%増とけん引しました。売上高は8.3%増加し、稼働率と料金の両方の上昇が寄与しました。これでSHOPのNOIは17四半期連続で2桁成長を達成しました。平均稼働率は前四半期比で120ベーシスポイント、全体で前年同期比290ベーシスポイント上昇し、米国では320ベーシスポイント上昇しました。独立型居住施設が340ベーシスポイント上昇し、特に好調でした。市場、コミュニティの種類、運営事業者を問わず、幅広い成長が見られました。RevPORは5%増加しました。前年は4.7%増、その前の年は4.4%増でした。

稼働率の高いコミュニティでは、引き続きより高い価格設定を実現しており、入居者に提供する価値を示しています。業績には営業レバレッジも表れています。既存店の現金ベースNOIマージンは190ベーシスポイント拡大し、30.7%となりました。増収分の利益への転換率は53%で、こちらも上昇傾向にあります。稼働率が上昇するにつれ、売上高が1ドル増えるごとにNOIに転換される割合も高まります。この業績は、適切な市場で適切な資産を保有し、適切な運営事業者と連携する形でポートフォリオを構築してきた成果です。さらに、現在の稼働率が95%のコミュニティでは、RevPORが7%増加しました。米国48州、カナダ、英国に展開する当社のSHOPコミュニティは、テキサス州、ニューヨーク州、カリフォルニア州、フロリダ州、ノースカロライナ州など、ファンダメンタルズが良好な市場に重点を置いています。当社の米国市場では、今後数年間の上限なしの予測純需要は約1,200ベーシスポイントです。

これらの市場の入居者には、想定される滞在費用を賄う十分な資金があります。コミュニティは大規模で、平均約115ユニットを有し、独立型居住施設がおよそ半分、残りの半分が介護付き居住施設および認知症ケア施設で構成されています。2020年以降、コミュニティの改修を目的としたCapExプロジェクトを約400件完了しており、新興の地域事業者から機関投資家向けプラットフォームまで、地域に根差した約50の運営事業者と連携しています。稼働率と価格の両方が業績をけん引する主な要因であり続けています。NIC Top 99市場では、当社の稼働率は前四半期比で130ベーシスポイント上昇し、業界平均の2倍を超える伸びとなりました。当社は一貫して市場を上回る実績を上げてきました。2023年第1四半期以降の累計で、市場を上回る伸びは約600ベーシスポイントに達しています。これは、Ventas OIプラットフォームの支援を受けた運営事業者による、コミュニティ現場での実行力によるものと考えています。

当社の米国SHOPポートフォリオの稼働率はわずか89%であり、大きな成長余地があります。稼働率の上昇、価格の伸び、そして価格と稼働数の相乗効果による営業レバレッジを背景に、今後も力強い業績を見込んでいます。当社はこれを複数年にわたる成長機会と捉えています。次に、競争上の大きな優位性となっているVentas OIデータ分析・インサイトプラットフォームについてお話しします。当社の競争優位性は、「適切な市場、適切な資産、適切な運営事業者」という枠組みに基づいており、運営パフォーマンスの向上と投資の実行の両方に注力するVentas OIデータ分析・インサイトプラットフォームによって強化されています。当社は、業界をリードする介護・サービスの提供、製品に関する専門性、地域に根差した運営を担うリーダーシップ、そして協調的な企業文化を基準に運営パートナーを選定しています。当社の運営契約は、当社と運営パートナーの利害を一致させ、各コミュニティへの長期的な投資を支えています。細分化された業界で成功するには、市場、コミュニティ、運営事業者をまたいで大規模に運営を管理する必要があります。

Ventas OIは、協働による監督体制を通じて、その規模での運営を可能にします。当社チームの運営に関する専門知識と、独自データおよび業界最高水準の分析を組み合わせ、運営面の成長余地を見極め、更新投資を導き、ポートフォリオを最適化することで、優れた業績の実現を支えています。当社は、プラットフォーム、人材、そして大規模な実行力の組み合わせが、模倣が困難な競争上の堀を築き、細分化されたシニア住宅業界で事業を成功裏に拡大・運営するうえで不可欠だと考えています。また、優れた業績を上げる運営事業者との関係を強化し、成長機会を広げています。当社は運営事業者の数を増やすとともに、業績の高い運営事業者との既存の関係を拡大しています。例えば、運営事業者の4分の3と、投資および運営管理下にあるコミュニティを拡大してきました。これには、SHOPのNOIの60%超を合わせて占める上位5社の運営事業者も含まれます。当社チームを誇りに思うとともに、日々尽力してくださっている運営パートナーに感謝しています。次に、投資についてお話しします。当社は、業界をリードする買収を通じて、シニア住宅の運営ポートフォリオを引き続き拡大しています。