アーバー・リアルティ・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

本日は、2026年9月30日に終了した四半期の業績についてご説明します。本日の電話会議には、社長兼最高経営責任者のアイバン・カウフマンも参加しています。始める前に、本決算説明会での発言には、将来の事業の業績、財務状況、流動性、経営成績、計画および目標についての情報を含め、当社の将来の業績に関する可能性または想定される結果について述べた、リスクや不確実性を伴う将来予想に関する記述とみなされるものが含まれる可能性があることをお知らせします。これらの記述は、現時点で当社が入手している情報を踏まえた、将来の業績に関する当社の信念、前提および予想に基づいています。これらの将来予想に関する記述におけるアーバーの予想と実際の結果が大きく異なる可能性のある要因については、当社のSEC提出書類に詳述されています。

これらの将来予想に関する記述は本日時点のものであるため、過度に依拠しないようご注意ください。アーバーは、本日以降の事象や状況、または予期しない事象の発生を反映するために、これらの将来予想に関する記述を公に更新または修正する義務を負いません。それでは、アーバーの社長兼最高経営責任者、アイバン・カウフマンにおつなぎします。

ありがとうございます、ポール。また、本日の電話会議にご参加の皆様にもお礼申し上げます。前回の決算説明会では、金利上昇が、当社の不良債権および要注意債権ポートフォリオの処理時期と解決に及ぼしている影響について、詳しくお話ししました。それ以降、金利は大幅に上昇しており、5年物および10年物の米国債指数は、過去9か月間にそれぞれさらに75-85ベーシスポイント、140-160ベーシスポイント上昇しました。これは非常に重大な動きであり、マルチファミリーセクター全体で資産価値がさらに5%-15%下落し、負債および株式による資金調達コストの上昇を受けて、取引量が大幅に減少しました。

この結果、延滞債権が一時的に増加し、一部のレガシー資産の解決にやや長い時間を要するとともに、資産価値の変化により貸倒引当金も増加する見込みです。また、ジャクソンビル、オーランド、サンアントニオ、ヒューストン、アトランタなど、国内の一部地域で行われたICEによる摘発が、一部のレガシー資産に大きなマイナスの影響を及ぼしました。こうした摘発により、これらの地域にある一部資産の稼働率が大幅に低下し、延滞債権の増加につながりました。これは当社が完全に制御できないことであり、予測できるものでもありませんでした。今後も、これがレガシー資産に及ぼし得る長期的な影響を評価し、それに応じて戦略と引当金を調整していきます。

その結果、当社の主な目標の一つは、資本を保全し、今後到来する債務の満期返済に適切な水準の流動性を確保するとともに、プラットフォームを運営してレガシー関連の問題を解決し、簿価を維持することです。現在、約$400 millionの現金を保有しており、ローンの返済、ローンの売却、REO資産の処分、融資枠および証券化ビークルの効率性向上、ならびに配当の削減を通じて、今後4 to five monthsの間にさらに$300 millionの流動性を自力で生み出せると考えています。これを踏まえ、取締役会は四半期ごとの普通株配当を即時停止することを決定しました。これにより、四半期あたり$31 million、年間では$125 millionのキャッシュフローを確保できます。

これにより、第1四半期末までに現金残高は約$700 millionとなる見込みです。この資金で、3月に満期を迎える$275 millionの無担保債務を返済し、なお$425 millionの流動性を維持して、このサイクルを乗り切り、レガシーローンポートフォリオを解決できると考えています。また、流動性をさらに強化するため、引き続き他の手段も検討していきます。当社は最大株主であり、REITの中で最も高いインサイダー保有比率を有しています。株主の皆様と当社の利害は完全に一致しており、現時点のサイクルにおいてこの戦略が最も適切だと考えています。極めて厳しい環境が続く中でも、当社はローンポートフォリオの解決を進めており、担保資産を可能な限り速やかに換金するため、非常に積極的に取り組んでいます。

金利が大幅に変化した結果、延滞債権が増加し、REO資産の処分が遅れたことで、解決時期がさらに1 quarter or two先送りされています。当社は引き続き、区分して管理している同じレガシーローンのポートフォリオに対応しています。今後4 to six quartersにわたり、着実に進展を遂げ、このエクスポージャーを大幅に削減できると確信しています。第3四半期末時点で、延滞債権は約$750 million、REO資産は約$500 millionとなり、問題債権の合計はおよそ$1.25 billionでした。これは前四半期末から約$200 million増加しています。金利の大幅な上昇により延滞が加速し、一部資産の解決時期が遅れたことが主な要因です。

前回までの数回の電話会議で詳しくご説明したとおり、当社は引き続きレガシーポートフォリオに重点的に取り組んでいます。このポートフォリオは、過去3四半期に$1.1 billionのローンを無事に解決した結果、9月30日時点で$4.5 billionまで縮小しました。このポートフォリオのうち$1.2 billionは当初の契約条件どおりに返済が続いており、$1.3 billionは延滞債権またはREO資産で、今後数四半期に解決できると見込んでいます。このポートフォリオのうち$2 billionについては、四半期あたり約$400 millionから$500 millionのローンを再編・解決することを目標に、積極的に取り組んでいます。これにより、延滞債権などの問題資産を含むレガシーポートフォリオは、年末までに約$2.7 billion、2027年末までに約$1 billionに縮小する見込みです。

こうしたレガシー資産の処理が進む間は、残るレガシーポートフォリオがさらに縮小するまで、延滞債権総額は比較的横ばいで推移すると見込んでいます。その後は、四半期あたり約$400 millionから$500 millionのペースで解決を進めるにつれ、延滞債権総額が大きく減少すると考えています。これにより、利益の押し下げ要因が大幅に軽減され、将来の経常的な収益水準を高めることができます。資本市場でも引き続き大きな成果を上げており、第3四半期には非常に有利な条件で新たなCLOを発行しました。新たなCLOは$825 millionのビークルで、スプレッドは170上乗せ、レバレッジは88%、リプレニッシュメント期間は2.5年です。これにより、資本利益率をさらに高めるとともに、レバレッジの強化に向けて追加で$50 millionの流動性を確保できました。

これまでに新たなCLOを$3 billion超発行しており、これによってリコース債務残高が減少し、資本利益率も上昇しています。こうした成果に加え、約$8 billionのレガシーCLOの解消と$1.3 billionの新規無担保債の発行により、過去36カ月間に$12 billionを超える資本市場取引を無事に完了しました。ポール・エレニオが詳しく説明しますが、第3四半期の分配可能利益は1株当たり$0.08となりました。明らかに、最近の金利の大幅な上昇が利益に大きな影響を与えています。延滞債権が増加し、利息を生まない資産の解決にかかる期間が長期化したほか、エージェンシー事業の取扱高にも一時的な影響が及んでいます。この傾向はもうしばらく続く可能性が高く、短期的には引き続き利益に影響することも考えられます。

当社の目標は常に長期的なものであり、資本の保全と、レガシーポートフォリオの可能な限り迅速な処理に注力しています。これにより利益の押し下げ要因を軽減し、金利収入の経常的な水準を再び積み上げ、将来の利益を高めることができます。これを達成するには、ここから4～6四半期かかると見込んでいます。各四半期にこれらのローンを解決し、残るレガシーポートフォリオをローン総額に対してより正常な水準まで縮小するため、非常に計画的に取り組んでいます。続いて、第3四半期の取扱高についてご説明します。エージェンシー事業では、$900 millionを組成し、さらにCMBSの仲介取引で$75 millionを計上した結果、第3四半期の取扱高は合計$975 millionとなりました。これにより、年初来の取扱高は約$2.8 billionとなりました。

明らかに、高金利環境がローン組成の実行に大きな影響を与えています。8月には$450 millionを組成し、大規模な案件パイプラインを抱えて順調に推移していましたが、金利が大幅に急上昇したことで組成が抑制され、案件の実行時期も先送りされました。9月の組成額は$200 million未満、10月は約$300 millionでした。その結果、今年の取扱高は合計で$3.5 billionから$4 billionを目標としています。ただし、この環境では予測が難しい金利やクロージングの時期によって、当然ながら上下する可能性があります。バランスシート融資事業では、今年の最初の9カ月間に$600 millionを組成しました。現在の市場環境を踏まえ、新規案件の審査には比較的消極的です。ただし、既存の証券化ビークルに適合し、償還分の補充と非効率の削減につながる案件については、非常に選別的に組成を行っています。

今後数四半期もこの戦略を継続する見込みです。繰り返しになりますが、このサイクルを乗り切るため、流動性ポジションの強化に引き続き注力します。引き続き積極的に取り組んでいる分野が、戸建て賃貸事業です。これは優れた事業であり、建設融資、ブリッジ融資、長期融資の機会を通じて投下資本に対するリターンを得られるほか、非常に効率的な資金調達ビークルを通じて、レバレッジを活用した高い投下資本利益を生み出せると考えています。第3四半期は堅調で、新規案件を$250 million組成し、年初来の取扱高は合計で約$700 millionとなりました。