アグリー・リアルティ 2026年 第3四半期 決算説明会

皆様、おはようございます。Agree Realtyの2026年第3四半期決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。ジョーイとピーターに四半期業績について説明してもらう前に、まず注意事項をお伝えします。本日の電話会議では、連邦証券法上の将来予想に関する記述に該当する可能性のある発言を行います。これには、更新後の2026年ガイダンスや2027年の見通しに関する発言が含まれます。さまざまな理由により、実際の業績は将来予想に関する記述で述べた内容と大きく異なる可能性があります。将来予想に関する記述の前提となるさまざまなリスクや不確実性については、昨日発表した決算リリースおよびSEC提出書類（最新の年次報告書Form 10-Kを含む）をご覧ください。

また、コアFFO（コア運用資金）、AFFO（調整後運用資金）、純有利子負債対企業価値比率、固定費カバレッジ比率、プロフォーマ純有利子負債対経常EBITDA比率など、非GAAP財務指標についても説明します。過去の非GAAP財務指標と最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整表は、当社の決算リリースウェブサイトおよびSEC提出書類でご覧いただけます。それでは、ジョーイに引き継ぎます。

ありがとうございます、ルーベン。皆様、おはようございます。本日はご参加いただき、ありがとうございます。当社の規律ある事業戦略の着実な実行を反映し、今四半期も好調な業績を達成できたことをご報告でき、大変うれしく思います。3つすべての外部成長プラットフォームにおいて質の高い投資機会に投資する一方、当社の業界最高水準のポートフォリオは、稼働率99.8%と過去最高を維持しました。まず、誰もが気にしている問題、すなわちダイナミックに変化するマクロ経済環境について率直にお話しします。この環境によって、当社の足元の資本コストは上昇しています。私は、世界金融危機の直後に当社の買収プラットフォームを立ち上げた時期から、規模を2倍に拡大し、ポートフォリオの構成を大きく変えたパンデミック期に至るまで、この会社を率いる機会に恵まれてきました。今回も当社自身の条件と価格で同じように対応し、この局面を以前より強い姿で乗り越えるつもりです。

当社のように市場が細分化され、機関投資家による投資が進んでいない市場では、さまざまな面で混乱が有利に働きます。当社の人脈、バランスシート、3つの成長分野、そして多岐にわたる能力は、当社の市場をリードする地位をさらに裏付ける態勢にあります。3年前、先行きが不透明な時期に、当社の利益成長の仕組みが持つ底堅さを示すため、「何もしない」シナリオを提示しました。現在の当社の状況は当時より大幅に強固になっていますが、基礎的な利益の底堅さに変わりはありません。最も重要なのは、2023年から学んだことです。今回はマクロ環境が変化し始めた段階で、速やかに断固とした行動を取りました。今年は、1株当たり約$75での先渡し増資や、最近完了した利率が5.4%をわずかに下回る10年満期の無担保債券の発行を含め、有利な条件で$1.1 billionの資金を調達しましたが、過去の価格水準で投資を急ぐつもりはありません。

利回りの低い投資機会を除外し、案件パイプラインの価格を積極的に見直すことで、2026年の投資額ガイダンスを約$1.6 billionに意図的に引き下げました。現在、当社は$2 billionの潤沢な資金を確保しており、プロフォーマの純有利子負債／経常EBITDA倍率はわずか3.9xで、重要な債務の返済期限は2028年までありません。キャッシュフローの持続性が高く、リース契約の満了が限定的な、業界最高水準の小売ポートフォリオと、盤石なバランスシートが相まって、当社に大きな競争優位性をもたらしています。この基盤を活かし、過去数年間にわたり一貫して実現してきた、1株当たりAFFOの中単位の成長率と、2027年の2桁の営業リターンを達成できると考えています。バランスシートの健全性や投資基準を犠牲にすることなく、それを実現できると見込んでいます。慎重な資本投下、キャップレートの引き上げ、投資余力の維持、そして資本リサイクルの一層の推進に取り組みます。

キャップレートが高い環境であれば、より少ない資本投下で同程度の利益成長を実現できます。当社はすでにこの転換に着手しています。今四半期、買収時のキャップレートは30ベーシスポイント上昇し、7.3%となりました。第4四半期には、当社の能力を活用し、取引量よりも価値創出を優先することで、さらに大幅に引き上げる方針です。前四半期には、高品質な小売ネットリース物件94件に総額約$360 millionを投資しました。このうち、68物件を約$310 millionで取得しました。今四半期に取得した物件は、自動車部品、タイヤ・自動車整備、ホームセンター、食料品、倉庫型量販店などの分野を代表する事業者に賃貸されています。

今四半期の主な取得物件には、バージニア州のウォルマート・スーパーセンター、マサチューセッツ州西部の経済の中心地にある新設のBJ'sホールセール、ガーバー・コリジョンズのポートフォリオ、ホビー・ロビー2店舗、ファイブ・ビロウの店舗、さらにコネチカット州とミネソタ州でそれぞれロウズとホーム・デポに賃貸する借地権が含まれます。取得物件の加重平均キャップレートは7.3%でした。先ほど申し上げたとおり、これは前四半期比で30ベーシスポイントの上昇となります。加重平均賃貸借期間は14.5年で、取得物件の年換算ベース賃料の52%超を投資適格の小売事業者が占めました。第3四半期には6件の開発案件に着工し、総予想コストは$57 millionとなりました。このうち4件は新規のセブン-イレブン案件で、当社の開発プラットフォームで着工したセブン-イレブン案件は、これで合計12件となりました。

さらに、特に魅力的な再開発案件として、オフプライス小売業界を代表する企業と連携し、フィラデルフィアの主要な大型商業施設内にある旧家具店を取得しました。2027年初めの完成を予定しています。今四半期には7件のプロジェクトが完了し、総コストは$82 million超と、当社の過去最高を記録しました。参考までに、これは2024年に完了した全プロジェクトの総コストを上回ります。完了したプロジェクトには、セブン-イレブン3店舗のほか、バーリントンやロスの複数店舗が含まれます。今四半期には8件のプロジェクトで建設が続き、総予想コストは$88 millionとなりました。9月30日時点で、着工したプロジェクトの総額は約$163 millionとなり、前期に達成した水準のほぼ2倍に達しました。年間$250 millionの開発およびデベロッパー向け資金提供プラットフォームにおける着工という中期目標に向けて、引き続き前進しています。

この進展は、業界をリードする当社のチームとプラットフォームの強さを示すものです。これにより、国内を代表する小売事業者に対し、成長目標の実現に必要なサービスをワンストップで提供しています。年初から最初の9カ月間に、完了または建設中のプロジェクトは合計26件となり、コミット済み資本は$255 million超と、当社の過去最高を記録しました。年初から最初の9カ月間に、3つのプラットフォーム全体で、29の小売分野にわたる42州およびコロンビア特別区の小売ネットリース物件261件に、約$1.3 billionを投資しました。続いて、物件売却についてご説明します。今四半期には11物件を売却し、売却総額は約$27 million、加重平均キャップレートは6.5%でした。これは、同期間に取得した物件のキャップレートを80ベーシスポイント下回ります。

売却物件の大半は、フランチャイズ運営のタコベル5店舗、グッドイヤー2店舗、アドバンス・オート・パーツ2店舗でした。売却物件はいずれも投資適格の信用格付けを有しておらず、残存リース期間は加重平均で約7.6年でした。今年の売却総額は、従来の$50 million-$100 millionから大幅に増加し、$100 million-$150 millionになると現時点で見込んでいます。当社は、1031交換取引や特別償却を利用する買い手からの旺盛な需要を背景に、利益成長につながる形で資本を再投資する機会を追求しており、今後も引き続き取り組んでいきます。当社のアセットマネジメントチームは、満了が近づいているリースへの対応を続けています。第3四半期には、GLA 860,000 sq ft超について、新規リースの締結、リース延長、またはオプションの行使を行い、賃料回収率は約106%となりました。これは過去6四半期で最も高い水準です。

年初から最初の9カ月間に、賃貸可能面積2.5 million sq ftについて、新規リースの締結、リース延長、またはオプションの行使を行い、賃料回収率は105%超となりました。今年中に満了を迎える予定のリースは、年間基本賃料の20ベーシスポイントに相当する11件のみです。四半期末時点で、業界屈指の当社ポートフォリオは、全50州およびコロンビア特別区にわたり、約2,900物件に達しようとしています。年間基本賃料に占める投資適格の割合は約65%でした。当社のポートフォリオには270件の土地賃貸借契約が含まれており、年間基本賃料の10%を占めています。これらの投資適格の割合は約85%です。それでは、ピーターに引き継ぎ、今四半期の業績について説明してもらいます。

ありがとうございます、ジョーイ。まず貸借対照表についてですが、今四半期は非常に活発な四半期となり、$825 million超の負債・株式資本を調達または決済しました。これにより、年初来の累計額は約$1.5 billionとなりました。9月には、2036年満期、利率5.65%のシニア無担保債券を$400 million公募発行しました。発行条件はスプレッド90ベーシスポイントで、当社史上、10年満期の公募債として最も低い水準となりました。この発行に関連して、$300 millionのフォワードスタート型スワップ契約を解約し、$19 million超の収入を得ました。この収入により、満期利回りから見た債券のオールイン金利は約50ベーシスポイント低下し、5.36%となりました。

過去6年間で、ヘッジプログラムを通じて$82 million超の純収入を得ており、年間の支払利息を約$8 million削減しています。これは、規律ある積極的なヘッジ方針の直接的な成果だと考えています。当社は直前になって資金調達を行うことを避けてきました。この方針により、中期的な資本コストの見通しが改善し、長期にわたって株主に大きな価値をもたらしてきました。当四半期には、既存の先渡し株式契約のうち約5.7 million株を決済し、$425 million超の純収入を得ました。期末時点で、未決済の先渡し株式契約は約8.8 million株あり、見込まれる純収入は$657 million超です。四半期末時点の総流動性は約$2 billionで、手元現金、未決済の先渡し株式契約、およびリボルビング信用枠の全額利用可能額を含みます。