カーブライン・プロパティーズ 2026年 第3四半期 決算説明会

おはようございます。カーブライン・プロパティーズの2026年第3四半期決算電話会議へようこそ。本日は、最高経営責任者（CEO）のデービッド・ルークスと、最高財務責任者（CFO）のコナー・フェナーティが同席しています。今朝配信したプレスリリースに加えて、四半期財務補足資料とプレゼンテーション資料を当社ウェブサイト（curbline.com）に掲載しています。これらの資料は、本日の電話会議における冒頭説明を補足するものです。本日の発言には、連邦証券法上の将来予想に関する記述が含まれる場合がありますので、ご留意ください。これらの将来予想に関する記述にはリスクや不確実性が伴い、実際の結果は当該記述と大きく異なる可能性があります。詳しくは、決算プレスリリースおよびSECへの提出書類（直近のForm 10-KおよびForm 10-Qを含む）をご覧ください。

また、本日の電話会議では、FFO、営業FFO、同一物件ベースの純営業利益など、非GAAP財務指標についても説明します。これらの非GAAP財務指標の説明および最も比較可能性の高いGAAP指標との調整表は、本日の四半期財務補足資料と投資家向けプレゼンテーションに記載しています。それでは、最高経営責任者（CEO）のデービッド・ルークスをご紹介します。

おはようございます。カーブライン・プロパティーズの第3四半期決算電話会議へようこそ。第3四半期の業績は上半期から続く傾向を示しており、投資と資金調達は$300 millionを超えました。これにより十分な流動性と資本を確保し、第4四半期から2027年にかけて大幅な成長を実現する基盤が整いました。当社はわずか数週間前に設立2周年を迎えたばかりですので、市場で見られる動向や事業運営上のハイライトに移る前に、これまでの実績をいくつかご説明したいと思います。その後、コナーに引き継ぎ、四半期業績とガイダンスの引き上げについて説明してもらいます。

ご存じの方も多いと思いますが、カーブラインは2024年10月1日に前身会社からスピンオフし、利便性重視型商業不動産に特化した唯一の専業REITとして、明快で重点を絞った戦略を掲げてきました。当社は、この分野が小売不動産業界を上回る、持続可能で資本効率の高い成長をもたらすと考えています。当社が持つ明確な先行者優位性により、この独自の分野で他に類を見ないポートフォリオを構築し、分散している一方で流動性の高い利便性重視型不動産市場で規模を拡大することができました。スピンオフ後の2年間で、当社は利便性重視型商業施設を総額$1.7 billion強取得しました。そのほぼすべてが個別物件の取得でした。これらの買収資金には、スピンオフ時点で手元にあった$800 millionの現金に加え、普通株式によるほぼ$1 billionを含む、追加調達資金$1.6 billionを充当しました。

こうした純投資活動に加え、2024年と2025年に3%を超える既存物件の成長を実現し、資本負担の軽いこの分野の特性からキャッシュフローを内部留保できたことで、絶対額でも相対比較でも、1株当たり利益が大きく成長しました。具体的には、年率換算したOFFOは、2024年第4四半期の1株当たり$0.91から、2026年第3四半期の実績を年率換算すると1株当たり$1.28へと、41%超増加しています。また、株主にとって魅力的なトータルリターンにもつながっており、当社株はREIT指数を30%超、ショッピングセンターの同業他社を同程度上回るパフォーマンスとなっています。

これまでの実績を当社全員が大変誇りに思っていることは言うまでもありません。しかし、当社の見方では、最も心強いのは、当社の成長計画がまだ初期段階にあり、この独自性と資本効率の高さを備えた事業における大きな潜在市場に、引き続き注力していることです。カーブラインの規模を位置づけると、第3四半期末時点で当社が保有していた利便性重視型商業施設は239件でした。一方、ICSCは、全米にこうしたショッピングセンターが68,000件超あると推計しています。すべての物件が当社の投資方針に合致するわけではありませんが、当社が保有する、または保有を目指す資産に合致する有望な案件が数多くあることは明らかです。適切なチームを適切な場所に配置し、案件を獲得できる体制を整えています。

今年に入ってから先週金曜日までに、当社は$800 million強の資産を取得しており、現在では、従来の見通しである総投資額$1 billionを上回ると予想しています。来年初めまでのパイプラインも見通せています。興味深い点として、以前お話ししたテーマに加え、当社のマーケティング活動や幅広い仲介ネットワーク、さらに、所有者が家族や相続人のために資産の現金化を検討することによる世代交代の追い風が挙げられます。この前四半期には、既存施設に隣接する、またはその一部を構成する物件を4件取得したことにお気づきかと思います。パイプラインを見ると、隣接物件の追加取得案件がいくつかあり、これらはカーブラインの成長に向けた新たな可能性を広げるものです。現場に根差した当社チームがこの取り組みを推進することで、今後もこのテーマ、あるいはトレンドが続くと予想しています。

いずれの案件についても、長期的なキャッシュフロー成長への寄与が最も大きい要因、すなわち主要な車両交通路、良好な人口動態、高い交通量、信用力の高いテナントを基準に、取得機会を引き続き精査しています。店舗が一列に並ぶシンプルで柔軟性の高い建物は、非常に幅広いテナントのニーズに対応できます。その結果、カーブラインのポートフォリオは、信用力の高い多様なテナントを擁し、長期的な資本需要が限られたものへと成長しています。事業運営については、引き続き高水準のスペース需要が見られ、今四半期には新規賃貸借と契約更新を合わせて170,000平方フィート弱を締結しました。直近12カ月の賃料改定率は5年間の平均と同水準を維持しています。当社が事業を展開する富裕層の多い市場ではスペース不足が続いており、それが魅力的な賃貸条件につながっています。

重要な点として、前四半期に申し上げたように、SNOパイプラインの契約開始は第3四半期末にかけて増加し始めました。約$8 millionのSNOパイプラインの大半は、来年3月までに契約が開始する見込みです。こうした事業運営面の追い風に、前述の投資活動が加わり、大幅な利益成長をもたらしています。ガイダンスの引き上げは18%超の成長を示しており、REITセクター全体でも最も高い水準の一つです。既存物件の成長率については、第3四半期の成長率が予想どおり加速して3.4%となりました。この点については、後ほどコナーが詳しく説明します。当社の設備投資もNOIの10%を大きく下回っており、上場REITセクター全体で最も資本効率の高い運営会社の一つとなっています。これは、利便性重視型不動産という資産クラスの重要な特徴であり、金利上昇局面での差別化要因でもあります。

まとめますと、当社は利便性重視型不動産セクターに特化して取り組むことで、カーブラインの今後の事業機会に大きな期待を寄せています。ステークホルダーに魅力的な相対成長と絶対成長をもたらすことを目指しています。当社と当社の業績が市場を上回る成果を上げられるよう貢献してくださった、カーブラインの皆さんに感謝します。それでは、コナーに引き継ぎます。

ありがとうございます、デイビッド。まず第3四半期の業績と営業指標について説明し、その後、2026年の会社ガイダンスの修正についてお話ししたうえで、最後にバランスシートについて説明します。第3四半期のNOIは計画を上回りました。前年同期比で稼働率が上昇したことや、費用回収額が増加したことが一因です。買収に加え、既存事業の成長も寄与し、NOI合計は前四半期比で11%、前年同期比で50%超増加しました。四半期の営業実績が計画を上回ったことを除けば、当四半期に重要な差異はありません。これは、カーブラインの損益計算書と事業計画がシンプルであることを示しています。第3四半期には、非現金の一般管理費（G&A）として$1.8 millionをグロスアップ計上しましたが、同額の$1.8 millionの非現金その他収益がこれを相殺しています。共有サービス契約に伴うこのグロスアップは、純利益への影響がゼロであり、2027年第3四半期まで続く見込みです。また、G&Aの数値や目標には含まれていません。

営業指標については、賃貸率は前四半期比で実質的に横ばいとなり、10ベーシスポイント低下して96.4%でした。賃料の発生開始による影響が表れ始めたことから、稼働率は前四半期比で20ベーシスポイント、前年同期比で60ベーシスポイント上昇しました。直近12カ月の賃貸契約面積は、活発な賃貸活動とポートフォリオの拡大を背景に、引き続き着実に増加しています。ただし、ポートフォリオ内で空室がほとんどないため、四半期ごとの契約面積や数値には引き続き変動があります。デイビッドが述べたように、募集スペースに対する活動の活発さと需要の厚さを心強く受け止めています。予想どおり、既存物件のNOI成長率は第3四半期に3.4%へ加速しました。基本賃料の成長率は2.8%で、費用回収額については第2四半期と比べて前年同期との比較が容易になりました。重要な点として、この成長は限られた設備投資によって実現しました。直近12カ月のCapExはNOIの8%未満でした。

2026年の見通しに移ります。OFFOガイダンスを1株当たり$1.25から$1.27の範囲に引き上げます。レンジの中間値では、成長率は18%をわずかに上回ります。この成長率は、少なくとも小売セクターでは最も高く、REITセクター全体でも最も高い水準の一つになると考えています。ガイダンスレンジの中間値を支える要因の一つ目は、通年で$1 billionをわずかに上回る投資です。二つ目は、NOIに対する設備投資（CapEx）の割合が10%未満であることです。三つ目は、販売管理費（G&A）が約$32 millionであることです。これには、共有サービス契約に基づいてSITE Centersに支払う手数料が含まれます。この手数料は、第3四半期に合計$1.4 millionでした。既存物件NOIについては、2025年の3.3%、2024年の5.8%に続き、2026年は2.5%-4%の成長を見込んでいます。