アルパイン・インカム・プロパティ・トラスト 2026年 第3四半期 決算説明会

今朝の電話会議には、社長兼最高経営責任者のジョン・オルブライト、最高財務責任者のフィリップ・メイズのほか、質疑応答に対応する経営陣のメンバーも参加しています。念のため申し上げますと、本日の発言の多くは、連邦証券法上の将来予想に関する記述に該当します。当社の実際の将来の業績は、これらの将来予想に関する記述で述べた内容と大きく異なる可能性があり、当社はこれらの記述を更新する義務を負いません。実際の業績が予想と大きく異なる可能性のある要因やリスクについては、当社のForm 10-K、Form 10-Qおよびその他のSEC提出書類で随時、より詳しく開示しています。当社が使用する非GAAP財務指標の調整表を含むSEC報告書、決算発表資料、最新の投資家向けプレゼンテーションは、当社ウェブサイトwww.alpinereit.comでご覧いただけます。

それでは、ジョンに引き継ぎます。

ありがとうございます、ジェナ。皆様、おはようございます。今四半期も好調な業績を達成したことをご報告でき、うれしく思います。希薄化後1株当たりAFFOは前年第3四半期比で19.6%増加し、加重平均の当初利回り8.5%で約$41 millionを投資しました。今年は投資活動が大幅に加速しており、後ほどご説明する、現在手続き中の$117.3 millionの産業用不動産ポートフォリオの取得もその一環です。年初来、取得を完了した投資と契約締結済みの投資の合計額は$300 millionを超え、当社の過去最高を記録しました。これは、2025年通期の合計額である$277 millionを上回っています。この投資額を受け、2026年通期のAFFOガイダンスを引き上げます。詳細は間もなくフィルからご説明します。

まず物件取得についてです。今四半期は、加重平均の当初現金キャップレート8.5%で、$39.2 millionの物件取得を完了しました。主なテナントには、テキサス州マッカレンのベスト・バイ、バージニア州フェアファックスのロウズ、ノースカロライナ州アッシュビルのディックス・スポーティング・グッズが含まれます。いずれも投資適格の信用格付けを有し、ABRベースで当社の上位5社に入るテナントです。年初来、加重平均の当初キャップレート8%で、$85.8 millionの物件取得を完了しました。引き続き、立地に優れ、低い取得原価で魅力的な当初利回りを得られる物件を対象としています。また、利回りの低い物件を選択的に売却し、より高利回りの新たな投資機会に振り向けています。四半期末後、アリゾナ州チャンドラーのバーリントンを$7.9 millionで取得しました。

今月初め、13物件からなる産業用不動産ポートフォリオを、$117.3 million、すなわち1平方フィート当たり約$63で取得する契約を発表しました。この産業用不動産ポートフォリオは、11州にまたがる約1.9 million平方フィートで構成されています。9社のテナントに絶対トリプルネット方式で100%賃貸されており、賃料には年次増額条項が付いています。加重平均残存賃貸借期間は10.2年で、2031年後半までは契約満了がありません。産業用不動産は当社の戦略的な重点分野ではありませんが、このポートフォリオはいくつかの点で際立っていました。第一に、魅力的な当初利回りが得られます。第二に、テナントが分散しており、各テナントは平均40年間にわたり各拠点で事業を続け、多額の資本を投じています。第三に、現行賃料は市場賃料を下回っていると考えており、年次増額の恩恵も期待できます。

通常のクロージング条件を満たすことを前提に、第4四半期半ばの取引完了を見込んでいます。フィルがご説明する新たな資金調達により、本件の資金を十分に確保できます。四半期末時点で、当社の物件ポートフォリオは31州にまたがる130物件、合計4.8 million平方フィートで構成され、稼働率は99.6%、加重平均賃貸借期間は8.7年でした。年率換算の定額法ベース賃料は$53.9 millionでした。ABRの約68%は信用格付けを有するテナントから、56%は投資適格格付けを有するテナントから得ています。商業ローン・ポートフォリオでは、2件のローンについて予定より早く全額返済を受け、返済額は合計$17.9 million、加重平均利回りは10.2%でした。

四半期末時点で、ポートフォリオは11件のローンで構成され、未返済元本額は合計$160.1 million、PIK金利を含む加重平均クーポンは13.4%でした。ローン・ポートフォリオの規模は、減価償却前資産価値全体の約20%という当社の目標に近づいています。これは当社の物件ポートフォリオを補完し、投資全体の利回りを高めるものです。念のため申し添えますと、資金実行や返済のタイミングにより、ローン・ポートフォリオの相対的な規模は四半期ごとに変動する可能性があります。それでは、フィルに引き継ぎます。

ありがとうございます、ジョン。まず、業績からご説明します。第3四半期の総売上高は$20.5 millionで、賃貸収入$12.8 million、商業ローン投資からの利息収入$7.6 millionを含みます。FFOとAFFOはいずれも希薄化後1株当たり$0.55で、前年第3四半期比で約20%増加しました。念のため申し添えますと、第2四半期の業績には、一時的な解約手数料収入として希薄化後1株当たり約$0.02が含まれていました。

今四半期には、一時的または非経常的な収入は含まれていません。9月30日までの9カ月間の総売上高は$58.9 millionで、賃貸収入$38.1 million、商業ローン投資からの利息収入$20.7 millionを含みます。FFOとAFFOは希薄化後1株当たりそれぞれ$1.65、$1.66で、いずれも前年同期比で約23%増加しました。次に、貸借対照表についてご説明します。当四半期には、普通株式および優先株式のATMプログラムを通じて、手取額として$8.2 millionを調達しました。年初来では、両プログラムを通じて手取額として約$70 millionを調達しました。四半期末の純有利子負債／プロフォーマ調整後EBITDA倍率は6.5倍でした。これは前四半期と同水準ですが、前年に報告した7.7倍を1回転超下回っています。

四半期末時点の有利子負債残高は$398.5 million、加重平均金利は4.48%で、2029年まで返済期限を迎える債務はありませんでした。以前開示したとおり、当社は2.05%で固定するSOFRスワップを$100 million分保有しており、これらは2027年1月に満期を迎え、SOFRを3.54%で固定するスワップに置き換える予定です。特筆すべき点として、四半期末後に、新たに$100 millionの4年タームローンと、リボルビング信用枠の$75 millionの増額について、銀行から融資確約を受けました。この融資は10月下旬に実行される見込みで、タームローンの調達資金はリボルビング信用枠の借入残高の削減に充てる予定です。この融資により、合計で最大$175 millionの流動性が追加されます。それでは、ガイダンスに移ります。ジョンが申し上げたとおり、投資額の増加を受けてガイダンスを引き上げます。

2026年通期のFFO見通しを、希薄化後1株当たり$2.10-$2.13から$2.19-$2.21に引き上げます。AFFO見通しも、希薄化後1株当たり$2.12-$2.15から$2.20-$2.22に引き上げます。中間値では、2025年に対してAFFOの1株当たり約17%の成長に相当します。新たなガイダンスのレンジには、投資額の想定を$310 million-$350 millionに引き上げたことが反映されています。さらに、投資、売却および資金調達活動の想定時期に加え、ジョンが説明した今四半期の$17.9 millionの期限前返済、および第4四半期に満期を迎える利回り10.25%の$7.4 millionのローンも反映されています。最後に、今四半期に発行した株式を踏まえると、四半期ごとの基本運用報酬のランレートは現在約$1.5 millionです。それでは、オペレーター、質疑応答を始めてください。