プロロジス BofA NY Global Real Estate Conference 2026

グローバル不動産エクイティセールス責任者のSarah Cooperです。そして、さまざまな理由から、私が司会を務めます。進行中、皆様からのご質問を歓迎します。特に、私が言及を許されていない事柄についても、ぜひお願いします。

経営陣に感謝します。CFOのTim Arndt、IR責任者のJustin Mengが参加しています。そちらのチームからは以上ですよね？Abhishekがいません。Abhishekも、こちらに同席しています。早速ですが、9月に向けたリースとテナント需要の最新状況を教えていただけますか。決算以降の変化とパイプラインについても触れていただけるとありがたいです。

もちろんです。皆さん、おはようございます。ここに来られて、そしてニューヨークに戻ってこられてうれしいです。もう少し範囲を広げて、四半期全体と事業の業績についても触れたいと思います。一言で言えば、非常に順調です。事業の運営面から始めますと、私の見方では、実に今や約8四半期にわたってお話ししてきたすべてのトレンドについて、市場がより注目するようになったのは直近2～3四半期だと思います。リース契約量、意思決定のペース、稼働率の上昇をめぐる、そうしたすべてのポジティブなトレンドです。市場賃料の成長も、数四半期にわたってプラスとなっています。そうしたすべての動きが、第3四半期に入っても続いています。それを目にできているのは素晴らしいことです。それは、当社のバリュークリエーション事業の継続的な成長を促進しています。

具体的には、その一部として物流施設の開発があります。これは当社の投資展開の中で、状況が実際には正当化しなかった2024年頃まで遡ると、より低調だった分野です。しかし、私がここで説明しているすべての状況改善と需給の引き締まりにより、これは大幅に回復しています。また、データセンターの機会も数多くあり、こちらについてはきっと少し時間をかけてお話しすることになるでしょう。これらは、実際には主に2つの要因によって支えられています。当社の戦略的資本事業です。運用資産残高は約700億ドルで、そのうち第三者資産が約700億ドル近くあり、こうした所有と成長を支えています。しかし、当社のバランスシート自体もあります。SEGROとの取引に先立って株式を調達したばかりで、これがすべての仕上げとなっています。

これは欧州における当社にとって非常に重要な取引で、現在も進行中ですが、非常に補完性の高いポートフォリオとチームのクロージングに向けて取り組んでいます。この取引は、今月末の株主投票を含むさまざまな規制プロセスを進んでおり、来年上期のクロージングを見込んでいます。したがって、全般的に非常に順調です。Sarah、数字についてもう少し具体的に言うと、第3四半期のリース契約締結件数は、おそらく次のようになると思います。Prologisでは、全体のリース契約締結面積について、直近数四半期に何度も過去最高を記録しており、600万～650万平方フィートとなっています。これは、四半期内の契約締結面積として当社の記録となる水準の典型です。今回の第3四半期も、また同じ600万～650万平方フィートの範囲の数字になるのではないかと思います。

まだ完全に終わったわけではありませんが、最初の数か月は素晴らしい状況でした。パイプラインをより詳細に分析すると、契約合意段階にある案件が加速していることに気づきます。案件がシステム内をやや速く進むようになっています。しかし、契約締結以外の活動の指標に常に付け加えているのは、記録的な新規リース契約締結の四半期を終えた後も、パイプライン自体が新たな需要で補充されているかどうかです。そして、そのトレンドは続いています。当社のリースパイプラインでは、新規の問い合わせが1億平方フィートを大きく上回る水準を維持しており、それを目にできているのは素晴らしいことです。

そこにはいくつか掘り下げるべき点があると思いますが、Ken Caplanが今朝話していたことの一つは、同社の物流リースの15％がデータセンターの整備に関連しているということだったと思います。Nareitでその点についてお話ししたことも承知しています。同程度、それとも多い、または少ない状況でしょうか。

当社の新規リースの約10％が、何らかの形でデータセンター整備の支援に充てられていると言えるでしょう。ですから、これは一部の人が考えているよりも長期的に続く可能性が高い、新たな需要セグメントだと考えています。これにはいくつかの段階があるでしょう。そのうちの一つは、今回の新たな整備需要を満たすことです。構築すべきエコシステムがあります。しかし、こうしたシステムの補充、つまりチップそのもの、ハードウェア、MEPの補充については、時間の経過とともに修理、メンテナンス、交換が必要になります。したがって、このセグメントからの需要の上乗せは、確実に長期にわたることになるでしょう。

わかりました。次に進む前に、冒頭の発言に関してほかに質問したい方はいらっしゃいますか。わかりました。では、今後数四半期を見据えて、市場、米国の純吸収、供給、空室率、市場賃料の成長について少し触れられますか。

ええ。多くの方がご存じだと思いますが、第2四半期の純吸収は大幅に増加し、確か6,600万平方フィートとなりました。これほど高い数字は、かなり長い間見ていませんでした。私にとっては、過去6、7、8四半期に見てきた純吸収の数字は、ほとんど説明がつかないほど低かったと言えるでしょう。米国の好調で生産的な市場における純吸収は、年間で、例えば2億2,500万平方フィート程度になるはずだと考えています。したがって、第2四半期の6,600万平方フィートという数字は、それに沿ったものであり、やや上回る水準でした。しかし、30数百万、3,500万、4,000万平方フィート台前半といった数字を記録していた四半期はすべて、顧客から見られた活動水準に対してかなり低いものでした。

そのすべてを説明する要因は非常に明確で、COVID初期に見られたスペースの過剰吸収を調整していたにすぎません。その結果、稼働率が非常に高い水準まで上昇していました。顧客は必要以上に少し多くのスペースを確保していました。そのため、2024年全体と2025年の一部にかけて、それが減速していました。それもそろそろ終わりに近づいていると、私たちはしばらく前から言っていました。顧客がポートフォリオを適正規模に調整し、新たな追加需要が見られるようになると考えていました。Prologisは実際にそれを目にしたと思います。実証的に言えば、当社の数字には市場に先行してその動きが表れていると思います。2024年末以降、当社では非常に強いリース契約締結量が続き、その期間の大半にわたって稼働率が上昇していた一方、市場全体の稼働率はしばらく実際には低下し続けていたからです。現在、市場全体の稼働率は底を打ち、上昇しています。

当社のポートフォリオの位置づけと質により、当社はその動きに数四半期先行しているように見えます。これらの状況が、市場賃料のプラス成長に寄与しています。当社はグローバルなポートフォリオを有しています。米国外では、より長い期間、おそらく今から約1年前に遡る頃から、欧州や、特にLATAMなどで賃料が上昇しています。そのため、当社はしばらく前からその恩恵を受けています。米国はその段階に到達するのが遅れていましたが、今年の最初の2四半期において、米国もその成長に寄与しています。市場賃料の成長見通しについて付け加えると、物流については、合理的に考えれば、市場賃料の成長期待はインフレ率プラスだと当社の事業を説明することになります。

その「プラス」には、物流の長期的な成長要因をすべてまとめて含めればよいと思います。リストの最上位にあるのはEコマースですが、現在では先進的製造業やデータセンター整備など、ほかの要因も加わっています。インフレ率だけを超える追加需要を生み出す要因は数多くあります。そこに潜んでいるもう一つの要素は、市場の空室率の水準によって、いわば大きく開いたままになっている再調達コスト賃料です。少しだけ話を戻して、ここでは長い回答になりますが、当社にはリースのマーク・トゥ・マーケットがあり、これは現在契約しているリースの賃料に比べて市場賃料がどれだけ高いかを測るものです。当社ではそれを17％と見積もっています。

記憶では約7億ドルに相当します。ほかに何もしなくても、リースの満期到来に伴ってポートフォリオの賃料を市場賃料まで引き上げるだけで、その7億ドルを取り込めることになります。しかし、もう一つ指標があります。再調達コスト賃料までの差はどの程度あるのでしょうか。再調達コスト賃料は市場賃料をどれだけ上回っているのでしょうか。それがさらにおよそ20％あります。すみません、17％に加えてさらに、という意味ですか。それとも――17％に加えてさらにです。