ベスタ・リアル・エステート・コーポレーション 2026年 第3四半期 決算説明会

皆さま、おはようございます。ベスタの2026年第3四半期業績の説明会にようこそ。本日は、最高経営責任者（CEO）のロレンソ・ドミニク・ベルホ・カランサと、最高財務責任者（CFO）のフアン・ソティルが同席しています。2026年第3四半期の業績を詳述した決算リリースは、昨日の取引終了後に発表され、補足資料とともにベスタのIRウェブサイトでご覧いただけます。本日の電話会議では、経営陣の発言や皆さまからのご質問への回答に、将来予想に関する記述が含まれる可能性がある点にご留意ください。将来予想に関する記述は、リスクや不確実性を伴う事項に関するものであり、実際の業績が異なる結果となる可能性があります。これらのリスク要因の詳細については、当社の公開書類をご確認ください。ベスタは、将来予想に関する記述を今後更新する義務を負いません。また、すべての数値はIFRSに準拠して作成されており、重要な点で米国会計基準（US GAAP）とは異なることにご留意ください。

特に記載のない限り、すべての情報はUSD表示です。また、注記を含む当社の財務諸表と併せてお読みください。すべての情報は、当該財務諸表を参照することで全体としてその内容に基づくものとなります。それでは、ロレンソ・ベルホに引き継ぎます。

フェルナンダ、ありがとうございます。本日ご参加の皆さま、おはようございます。ベスタの第3四半期の業績を大変うれしく思います。当社にとって素晴らしい四半期となりました。新規賃貸契約の締結が過去最高となり、ポートフォリオの稼働率が大幅に改善したほか、力強い財務実績を達成し、Route 2030戦略の実行も大きく前進しました。重要な点として、こうした業績を受け、2026年通期のガイダンスを引き上げる自信が得られました。前四半期には、戦略の実行が明確に始まっているとお話ししました。ベスタが需要を賃貸契約へ、賃貸契約を稼働率へと結び付け、土地保有地を規律ある開発機会へと転換していることをご説明しました。今四半期、私たちはその約束を果たしました。当社の業績は、年間を通じてお話ししてきた機会が、契約の締結、稼働率の上昇、新たな建設、そして賃料収入の増加へとつながっていることを示しています。そして、ベスタの戦略の中核を常に担ってきた財務規律を維持しながら、これを実現しています。

まず、より広範な事業環境についてお話しします。第3四半期には、メキシコで産業投資の意思決定が勢いを増していることを示す明るい兆しが見られました。慎重な姿勢と調整が続いた時期を経て、機械・設備への投資が再び活発化し、エレクトロニクスやAI関連産業に結びついた需要が加速しているほか、世界貿易を巡る不確実性が続く中でも、企業が拡張計画を進めていることが確認されています。特に心強いのは、こうした活動の再活性化が具体的な確約につながっており、ベスタがこれらの動向から直接恩恵を受けていることです。以前にも申し上げたとおり、メキシコはこのような環境において特に有利な立場にあります。北米との深い統合、確立された製造基盤、そして競争上の優位性が、継続的な投資の確かな基盤となっています。貿易交渉やUSMCA見直しを巡る不確実性は、一部の投資判断の時期に引き続き影響を及ぼしていますが、協議の進展に加え、何よりもお客様の動向を心強く受け止めています。

企業はメキシコで投資や事業拡大を続け、長期的なコミットメントを行っています。最近の米国の貿易統計も、この点を裏付けています。米国国勢調査局の統計によると、8月の米国のメキシコからの輸入額は約$60.6 billionに達し、過去最高となりました。メキシコは米国の総財輸入額の約18%を占めています。また、活動が鈍化していた時期を経て、機械・設備への投資に回復の兆しが見られることも心強く受け止めています。生産能力への投資は、将来の製造施設や物流施設に対する需要につながる可能性があるため、これは重要な指標です。エレクトロニクス関連貿易の拡大やサプライチェーンの継続的な地域化と相まって、こうした動向はメキシコの産業競争力に対する当社の確信を強めています。メキシコのエレクトロニクス輸出は2024年から2026年にかけて約2.5倍に増加しており、テクノロジー産業やデジタルインフラ産業への供給において、同国の役割が高まっていることを示しています。

同時に、産業用スペースの需要を牽引する業界に大きな変化が起きています。人工知能やデジタルインフラ関連の投資により、製造サプライチェーン全体で新たなニーズが生まれています。これまでの決算説明会でもお話ししてきたとおり、この機会はデータセンターそのものにとどまりません。電子機器、サーバー、電気設備、冷却システム、部品など、デジタルインフラの開発と運用に必要な製品の製造・流通も含まれます。こうしたニーズがメキシコの産業用不動産に新たな機会をもたらす一方、自動車、物流、電子商取引、食品・飲料など、既存の各業界でも引き続き活発な動きが見られます。ベスタにとって、その重要性は明らかです。製造やサプライチェーンが高度化するにつれ、お客様は信頼性の高い電力、充実したインフラ、労働力へのアクセス、主要な物流回廊への接続を備えた高品質な建物を、ますます必要としています。これらはまさに、当社がポートフォリオと開発戦略において重視している特性です。

第3四半期の賃貸実績は、このアプローチが奏功していることを明確に示しています。当四半期、ベスタは約2.3 million square feetの賃貸契約を締結し、そのうち新規契約は過去最高の1.6 million square feetに達しました。これは、電子機器、電子商取引、物流、自動車、消費財などの分野のお客様を対象とした、極めて活発な新規賃貸契約の実績です。特に心強いのは、こうした契約の多様性です。既存事業を拡大する多国籍企業から、メキシコでの成長に投資する他の企業まで、さまざまな業界や地域で需要が見られます。BMW、DSVロジスティクス、メルカド・リブレといった既存のお客様が、ベスタとともに成長を続けていることを特にうれしく思います。こうした関係は、お客様を重視する当社の事業運営モデルの価値を示すとともに、業界や地域にわたる事業活動の多様性が、当社ポートフォリオの強靭性を裏付けています。

質の高い企業と長期的な関係を築きながら、お客様基盤を継続的に広げていくことは、当社の戦略の重要な柱です。最も重要なのは、これらが単なる見込み客や関心の表明ではないということです。実際に意思決定を行い、長期賃貸契約を締結し、ベスタの物件を利用することを決めたお客様です。幅広い産業市場の状況にばらつきが見られる中でも、当社が市場における自社の立ち位置に自信を持ち続けているのはそのためです。賃貸実績の向上は、稼働率の大幅な改善につながりました。四半期末のポートフォリオ全体の稼働率は93.9%に達し、第2四半期から220 basis points上昇しました。安定稼働物件の稼働率は93.9%に達し、既存物件の稼働率は95.5%に上昇しました。これは、当社の優れた営業活動と、戦略的に選定した立地で高品質なスペースを賃貸する能力を示す重要な節目です。また、約700,000 square feetの契約更新を完了し、加重平均契約期間は約5年となりました。

直近12カ月の加重平均賃料改定率は引き続き10%と堅調であり、お客様が当社物件に引き続き価値を見いだしていることを示しています。ベスタの競争優位性は、地域市場に関する深い知見、長年にわたるお客様との関係、優れた営業チーム、そしてお客様が事業を展開したいと考える立地で高品質な物件を提供できる能力を組み合わせたものです。産業用不動産では、魅力的な都市に拠点を置くだけでは十分ではありません。成功の鍵は、お客様が事業を展開したいと考える特定の回廊で物件を保有・開発することです。こうした立地に長年注力してきたことが、成果につながっています。今四半期の事例をいくつかご紹介します。モンテレイでは、既存のベスタ・パーク・アポダカの物件の賃貸契約で大きな進展がありました。この進展が、新たなベスタ・パーク・モンテレイにおける次の成長段階を後押ししています。

既存物件の賃貸契約が順調に進んだことで、この戦略的市場で将来のお客様に対応するために必要なインフラ整備と建設を進める強固な基盤が築かれました。バヒオ地域でも、サン・ルイス・ポトシのBMWを含む、定評ある産業企業による賃貸契約の動きに期待を寄せています。これは、北米の自動車サプライチェーンにおいてメキシコが引き続き重要であることを示すとともに、多国籍企業のお客様との長年にわたる関係の価値を改めて示しています。業種をまたいでお客様基盤を多様化することは、リスク管理と強靱なポートフォリオの構築に向けた当社の取り組みの重要な要素です。グアダラハラでは、第3四半期に予定より早くビルを引き渡しました。ケレタロで引き渡したビルと合わせ、両物件とも完成時点で満床となりました。これらの引き渡しは、お客様の事業運営上のニーズに応えながら、開発と営業活動を連携して進める当社の能力を示しています。

ベスタ全体では、賃貸契約の実績だけでなく、お客様の質、需要の多様性、そしてこれらの契約によって見通しが改善したことにも期待を寄せています。この点が、当社の業績を市場全体の平均と差別化しています。先にも申し上げたように、産業用不動産市場がすべて同じペースで回復するとは限らず、サブマーケット間で状況が大きく異なる場合があります。それでは、開発と資本配分についてお話しします。堅調な賃貸実績に加え、戦略的な土地投資により、開発を大幅に加速することができました。第3四半期には、在庫用物件5棟、モンテレイで3棟、シウダー・フアレスで1棟、グアナファトで1棟の新規建設に着手し、合計約1.9 million square feetとなりました。

これらの着工と、満床で引き渡した2棟を経て、開発パイプラインの建設中物件は約3.3 million square feetに達しました。推定投資額は$282.5 million、予想投資利回りは10.2%です。これは、ルート2030の遂行における重要な節目となります。確保した戦略的な土地を、インフラ、新たなビル、そして将来の賃料収入につながる機会へと転換しています。最も重要な開発優先地域はモンテレイです。既存のアポダカ物件で賃貸契約が順調に進んだことで、新たなベスタ・パーク・モンテレイの開発を進めることができました。また、シウダー・フアレス、グアダラハラ、メキシコシティ、および魅力的な長期的機会が見込まれるその他の選定市場でも、インフラと開発に投資しています。これは、当社の戦略における自然な展開です。まず、優れた立地を特定し、確保します。

次に、お客様の事業運営を支えるために必要なインフラを整備し、需要の顕在化に合わせて新たな供給能力を段階的に構築します。当社は引き続き規律ある姿勢で取り組んでいます。単にポートフォリオの規模を拡大するために開発を行っているわけではありません。立地の質、お客様のニーズ、インフラ、期待収益が、持続可能な長期的価値の創出につながるプロジェクトに注力しています。四半期末以降、メキシコシティで約689,000 sq ftの追加用地も取得しました。この投資により、メキシコで最も重要な物流市場の一つにおける開発能力がさらに強化され、ルート2030に必要な用地の確保も前進します。同じく重要な点として、フアンが後ほど説明するとおり、当社の成長戦略は、強固で柔軟性が高まりつつある財務基盤に支えられています。今年初めに実施した株式の公募増資とあわせて、これらの取り組みにより、健全なバランスシートを維持しながら、開発、インフラ、将来の成長機会に資金を投じる能力が強化されました。

現在の市場環境において、開発能力と財務規律のこの組み合わせは特に重要だと考えています。財務面でも第3四半期は非常に好調で、賃貸収入は前年同期比10.8%増の$77.5 millionとなりました。調整後NOIは前年同期比10.4%増の$72.9 millionとなり、利益率は94%でした。調整後EBITDAは前年同期比9.2%増の$65.2 millionとなり、利益率は84.1%でした。当四半期のベスタFFOは、当期所得税を除くと$47.1 millionで、2025年第3四半期比0.7%減となりました。これらの業績には、新たに賃貸契約を締結した物件の寄与、継続的な収益成長、そして業務効率化への注力が反映されています。重要な点として、こうした業績を受け、2026年の財務ガイダンスを引き上げました。詳細は、フアンからこの後ご説明します。当社の業績と、年初からの9カ月間に達成した進捗を大変うれしく思っています。