プロロジス 2026年 第3四半期 決算説明会

プロロジスの2026年第3四半期決算説明会へようこそ。ただいま、皆様の回線はお聞きいただくのみの状態となっております。正式なプレゼンテーションの後、質疑応答の時間を設けます。オペレーターのサポートが必要な場合は、電話機のキーパッドで＊、続けて0を押してください。念のため申し上げますが、この電話会議は録音されております。それでは、司会を務めるIRおよび戦略的イニシアチブ担当グローバル責任者、ジャスティン・メンをご紹介いたします。ありがとうございます。それでは始めてください。

ありがとうございます、オペレーター。皆様、おはようございます。2026年第3四半期決算説明会へようこそ。本日は、CEOのダン・レター、CFOのティム・アーント、マネージングディレクターのクリス・ケイトンが参加しております。本日の電話会議には、連邦証券法上の意味における将来予想に関する記述が含まれることを申し添えます。これには、当社の見通し、予想および将来の業績に関する記述が含まれます。これらの記述は現時点の前提に基づくものであり、実際の結果が大幅に異なる原因となり得るリスクや不確実性を伴います。これらのリスクについては、SECへの提出書類および第3四半期決算のプレスリリースをご参照ください。当社は、将来予想に関する記述を更新する義務を負いません。また、本日の電話会議では、FFOやEBITDAなど、非GAAPの財務指標についても説明します。

レギュレーションGに従い、最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整表を、第3四半期決算のプレスリリースおよび補足資料に掲載しています。いずれも当社ウェブサイト（www.prologis.com）でご覧いただけます。それでは、ダンに引き継ぎます。

ありがとうございます、ジャスティン。皆様、おはようございます。第3四半期も、当社のビジネスモデルが機能していることを示す、力強い四半期となりました。事業運営は非常に好調でした。6,000万平方フィートの賃貸契約を締結し、パイプラインを完全に補充したことで、お客様のニーズを明確に把握できています。また、資本の投下と回収にも引き続き積極的に取り組んでおり、今年は150億ドルの活動を見込んでいます。第3四半期には、もう一つ重要な節目を迎えました。9月28日、セグロの株主はプロロジスとセグロの統合を圧倒的多数で承認しました。取引完了後、欧州における運営ポートフォリオは3億6,300万平方フィートとなり、より大きな規模でお客様にサービスを提供できるほか、物流施設とデータセンターの両方で、より幅広い開発機会を得ることになります。セグロの経営陣との建設的な協議に感謝しており、取引の完了を楽しみにしています。

ティムが第3四半期について説明する前に、足元の環境、特に最近の金利変動と、プロロジスがどのような位置づけにあるかについて、数分お話ししたいと思います。事業の基礎的な状況は健全であり、今後の見通しについても引き続き前向きです。お客様の大半は効率的に事業を運営しているため、各社の事業がさらに成長すれば、追加のスペース需要につながるはずです。同時に、いくつかの長期的なトレンドが、物流不動産の需要を引き続き押し上げています。電子商取引、先進的な製造業、データセンターのサプライチェーンの構築は、いずれも現代経済にとって重要です。これらを総合すると、金利が高い環境下でも、需要は底堅く推移すると見込んでいます。供給面では、新規開発に求められるハードルが上がっています。建設コストが上昇し、資金調達コストも高まっており、要求リターンも上昇傾向にあります。そのため、現在の賃料水準ではプロジェクトの採算を取ることが難しくなっています。

他の条件がすべて同じであれば、着工件数は減少し、供給環境はより良好になると見込んでいます。これは賃料にとって魅力的な環境を生み出します。需給が均衡した市場では、物流施設の賃料は長期的にインフレ率を上回って上昇するはずです。現在、新規建設を正当化するために必要な賃料は、現在の市場水準を27%上回る水準にまで上昇しています。そのため、新たな供給が採算に合うようになるまで、賃料には大きな上昇余地があります。とはいえ、資本市場を取り巻く環境は一段と厳しくなっています。最近の金利上昇により取引活動が鈍化し、資産価値に一定の下押し圧力がかかる可能性があると考えています。当社はもともと資本配分の判断基準を高く設定していましたが、これを受けて、さらに引き上げました。しかし、物流不動産のファンダメンタルズは引き続き堅調であり、当社のバランスシートは、市場環境の変化を通じて投資を続ける柔軟性をもたらしています。

また、データセンターにも非常に大きな機会があります。当社の土地、電力、開発能力を活用することで、さまざまな方法で価値を創出できます。エネルギー事業と戦略的資本の分野で実現できることも加わり、当社はお客様と株主の皆様に価値を創出するうえで、非常に有利な立場にあります。それでは、ティムに引き継ぎます。

ありがとうございます、ダン。今四半期も非常に好調な業績となり、Core FFOは1株当たり$1.60、ネット・プロモート費用を除くと1株当たり$1.61でした。四半期末の稼働率は95.6%となり、第2四半期から10ベーシスポイント上昇しました。平均稼働率も95.1%と、同じく10ベーシスポイント上昇しました。契約更新時の賃料変動率は、ネット実効ベースで38%となり、増分NOIを$85 million押し上げました。現金ベースの賃料変動率は23%でした。四半期末の賃料の市場改定余地は16%で、現在の市場賃料を基準にすると、潜在的なNOIは約$780 millionに相当します。これには、インフレの影響や、現在の高い再調達コストを反映した賃料が今後数年間に反映されることで期待される、さらなる上振れ余地は含まれていません。全体では、既存施設のNOI成長率はネット実効ベースで5.7%、現金ベースで5.9%となりました。

資本投下については、第3四半期に$1 billionの開発を開始し、年初来の着工額は約$5 billionとなりました。この規模の開発と並行して、戦略的な土地保有を非常にうまく補充し、価値創出の長期的な機会を維持してきました。当社は、資本効率の高い土地戦略により、次の$40 billion規模の物流施設開発に向けた用地を所有または確保しています。四半期中に$950 millionの不動産を取得し、再調達コストを推定20%下回る価格で購入しました。売却額は合計$310 millionでした。取得と売却の間で生み出すプラスのIRRスプレッドを引き続き重視しており、年初来では150ベーシスポイントとなっています。データセンターについては、用地への電力供給や許認可取得がますます難しくなっていることが、特に非常に強い顧客需要と相まって、当社ポートフォリオの希少価値を高めています。

現在のパイプラインは合計5.8ギガワットで、このうち1.7ギガワットは電力を確保済み、4.1ギガワットは開発の先行段階にあります。パイプライン全体で顧客との協議を進めており、約1ギガワット分について意向表明書を締結しています。その多くは2027年に着工する見込みです。市場環境についてですが、物流需要の回復は引き続き勢いを増しています。第3四半期の米国のネット吸収面積は63 million square feetと堅調で、当社が正常化した年間水準とみている230 million to 240 million square feetの範囲に沿ったものです。これは、当社が約2年にわたり指摘してきた改善の広がりを、さらに裏付けるものです。市場の空室率は10ベーシスポイント低下して7.1%となり、市場賃料はさらに50ベーシスポイント上昇し、賃料が3四半期連続で上昇しました。米国全体では、地域や規模区分を問わず需要が広がっており、ヒューストン、ダラス、アトランタなどの市場が引き続き先導しています。

同時に、回復が遅れていた市場でも状況が改善しています。南カリフォルニアでは着実に改善が進み、北ニュージャージーでは勢いが増しています。また、サンフランシスコ・ベイエリアは高い稼働率と力強い賃料上昇が際立っており、いずれも今後、他市場を上回る成長の可能性を生み出しています。これまでの四半期と同様、回復をけん引しているのは、電子商取引、先端製造業、そしてデータセンターのサプライチェーンを支える急成長中の顧客セグメントにおける顕著な強さです。今四半期、この顧客セグメントは新規賃貸面積の世界全体の約10%、米国の17%を占めました。この需要は、現在進行中のデータセンター建設と地理的に結びついた複数の米国市場で、具体的な活動につながっています。テキサス州、北カリフォルニア、北バージニア、アリゾナ州、および中西部の一部市場などです。

当社の現時点の推計では、この新たな顧客セグメントが、建設と継続的なサービスの両方において、今後10年末までに150 million square feetを超える需要を生み出す見込みです。このテーマについては、今後数週間のうちに公表予定の調査で、さらに詳しく取り上げます。米国以外でも、当社のグローバルなプラットフォームは、顧客との関係を深め、価値創出の機会を拡大することを目的としていますが、安定性と多様性を備えた事業業績を実現するうえでも重要です。この点で、欧州では引き続き堅調な事業環境が続いています。市場の空室率は5.3%と低水準を維持しており、市場賃料は今四半期に70ベーシスポイント上昇し、前年同期比では275ベーシスポイントの上昇となっています。オランダ、英国、スペイン、イタリアは、賃料と事業展開の機会の両面で、引き続き有望な市場です。ラテンアメリカでは、ブラジルが引き続き先行する一方、メキシコでは市場が正常化しつつあります。

米国で見られたのと同様に、市場賃料が軟化するなかでも、メキシコでは契約賃料と市場賃料の差が大きいことから、賃料上昇と既存物件の成長が力強く続いています。最後に、日本では、金利上昇とインフレの環境が市場賃料の上昇につながっている点が注目されます。市場の空室率低下もこれを後押ししています。資本市場に話題を移します。米国の取引量は年初来で20%増加しており、年の大半にわたり、事業のファンダメンタルズの改善とともに、リスク選好度と価格設定も改善しました。明らかに、市場は現在、米国債利回りの最近の上昇を消化しており、売り手と買い手の希望価格の差が広がっていることが確認されています。投資家が出口時のキャップレートを再評価する一方、賃料上昇を踏まえた対応する再評価によって、資産価値への圧力の一部を相殺できる可能性があります。

買い手と売り手が見通しを調整するため、短期的には取引量が落ち着くと予想しています。短期的な変動はあるものの、インフレを上回る成長が見込める高品質資産の希少性は、引き続き世界の資本を引き付けると考えています。続いて、SEGROについて簡単にご報告します。ダンが述べたように、当四半期の進展に大変満足しています。取締役会と推奨取引について合意に達し、その後、SEGROの株主から承認を得ました。現在、本取引は必要な規制当局の承認手続きが進められており、2027年上半期に完了する見込みに変更はありません。また、当四半期に$2.4 billionの普通株式による資金調達を行い、本取引の対価の重要な部分を確保しました。さらにバランスシートを整えるため、当四半期に平均金利4%をわずかに下回る条件で約$1.3 billionの借入を完了しました。