알렉산드리아 리얼에스테이트 이쿼티 26년 3분기 어닝콜

말씀해 주십시오. 감사합니다. 여러분, 안녕하십니까.

이번 컨퍼런스 콜에는 연방법상 의미의 미래예측진술이 포함되어 있습니다. 회사의 실제 실적은 미래예측진술에 제시된 전망과 상당한 차이가 있을 수 있습니다. 실적이 미래예측진술에 제시된 내용과 상당한 차이가 날 수 있는 요인에 관한 추가 정보는 회사가 증권거래위원회에 제출한 정기 보고서에 포함되어 있습니다. 이제 조엘 마커스 이사회 의장 겸 창립자에게 진행을 넘기겠습니다.

조엘, 말씀해 주십시오. 감사합니다, 폴라. 여러분, 안녕하십니까. 알렉산드리아의 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다.

먼저, 2026년 3분기에 매우 견조한 실적을 거둘 수 있도록 힘써주신 알렉산드리아 팀의 모든 구성원 한 분 한 분께, 그리고 팀 전체에 감사드립니다. 우리는 한 가족과 같은 팀으로서 미국과 전 세계 수많은 환자의 삶에 영향을 미쳐 왔습니다. 부동산과 벤처캐피털을 통해 생명과학 분야에 헌신해 주셔서 감사합니다. 이러한 노력은 놀라운 이 산업의 성장과 성공에 미치는 영향을 크게 바꾸어 놓았습니다. 이어서 분기 실적을 요약해 주실 최고재무책임자 마크 빈다에게 넘기기 전에 몇 가지 핵심 사항을 말씀드리겠습니다. 먼저 수요와 임대 부문입니다. 3분기에는 120만 제곱피트가 넘는 임대 계약을 체결하며 견조한 실적을 거뒀습니다.

특히 가중평균 임대 기간은 약 11년으로 상당히 길었으며, 공실 공간 임대 실적은 회사 역사상 두 번째로 높았습니다. 임대 계약의 74%는 기존 임차인과 체결했습니다. 업계에서 가장 큰 생명과학 임차인 기반을 보유하고 있습니다. 상장 바이오테크 기업 부문을 제외하면 임차인 구성이 상당히 균형 잡혀 있으며, 상장 바이오테크 기업 부문도 4분기 약 125만 제곱피트로 예상되는 임대 실적에 의미 있게 기여할 것으로 기대합니다. 간접비 상한이 폐지된 것도 도움이 됐습니다. 이는 저희가 여러 차례 언급한 사안으로, 항소법원이 사실상 해당 상한을 무력화한 것이 이번 분기 기관 투자자의 수요와 임대 실적을 끌어올리는 데 기여했습니다. 흥미로운 지표 하나를 말씀드리면, 사람들은 항상 상장 바이오테크 부문의 건전성이 어떻게 될지 궁금해합니다.

엑스비아이보다는 약 129개 종목으로 구성된 비비씨 상장지수펀드를 살펴보는 것이 좋다고 생각합니다. 이 중 93%가 임상 단계 기업으로, 상장 바이오테크 부문을 보다 현실적으로 반영한다고 봅니다. 임상 단계 바이오테크 기업의 밸류에이션은 여전히 역사적 평균을 크게 밑돌고 있습니다. 이번 분기에는 첨단 기술 기업들이 좋은 기여를 했습니다. 이들 기업은 인재 채용과 유지에 유리한 메가캠퍼스와 자사 사업에 매우 적합한 훌륭한 인프라에 큰 관심을 보이고 있습니다. 2027년에는 임대 만기가 도래하는 137만 제곱피트 중 60% 이상이 공실 기간을 거칠 것으로 예상되며, 이 부분은 매우 긍정적이라고 생각합니다. 현재 특정 임차인들과 협의를 진행하고 있으며, 이 단계에서 이는 매우 긍정적입니다. 이제 자본 계획으로 넘어가겠습니다. 이에 대해서는 마크가 자세히 설명할 것입니다.

3분기부터 이번 실적 발표에 이르기까지 매우 성공적이고 견조한 진전을 이뤘습니다. 여기에는 10억 달러 규모의 하이브리드 채권 발행이 포함되며, 이는 리츠 업계에서 이 상품을 최초로 도입한 매우 독특하고 시의적절한 사례였습니다. 미국에서 1,600억 달러가 넘는 하이브리드 채권이 거래되고 있으며, 신용평가사들로부터 50%의 자본 인정 비율을 받고 있다는 점도 참고할 만합니다. 최근 캠퍼스 포인트의 합작투자 지분 4억 7,500만 달러 규모 거래를 마무리했으며, 해당 핵심 메가캠퍼스에 대한 지배권은 계속 유지하고 있습니다. 노바티스 맞춤형 건물 건설에 필요한 자금을 투입하면 당사의 지분율은 다시 50%를 넘게 됩니다. 해당 캠퍼스에서 브리스톨 마이어스 임대 공간 약 25만 제곱피트 이상이 내년인 2027년에 반환될 예정입니다. 그중 약 20만 제곱피트에 대해 유리한 조건으로 합의를 마무리하기 위해 현재 협상을 상당히 진전시켰으며, 곧 해결될 것으로 기대합니다.

이제 재무상태표와 레버리지로 넘어가겠습니다. 중요한 점은 연말 순부채 대비 조정 EBITDA 배수가 5.6~6.2배라는 가이던스를 달성할 것으로 예상한다는 것입니다. 50억 달러 규모의 신용 한도 약정을 마무리하고 연장했습니다. 저희는 가중평균 잔존 부채 만기가 11년 반을 넘어 S&P 500 리츠 가운데 가장 깁니다. 내년 만기가 도래하는 부채는 3억 5,000만 달러에 불과합니다. 그럼 보충자료 XV쪽과 XVI쪽을 참고해 주시기 바랍니다. 이 자료에는 임대 활동이 하룻밤 사이에 네 배로 늘고 개발이 사상 최대 규모로 확대됐던 10년간의 생명과학 산업 호황기와 코로나19로 사업이 급격히 성장한 시기를 지나면서 자본적 지출 이자 부담을 크게 줄여 온 진전이 잘 나타나 있습니다. 이러한 전환은 결코 간단하지 않고 상당한 시간이 걸리지만, 저희는 이미 전환 과정에 깊이 들어와 있습니다.

해당 페이지에는 매출을 창출하지 않는 자산이 총자산에서 차지하는 비중도 크게 낮아진 것으로 나타나 있는데, 이는 매우 긍정적입니다. 전체 연간 반복 매출에서 비핵심 자산이 차지하는 비중, 특히 대규모 캠퍼스에서 발생하는 비중도 계속 감소하고 있습니다. 향후 계획에 대해서는 12월 2일 투자자의 날에 더 자세히 말씀드리겠지만, 2027년 이후를 다룰 예정입니다. 그때까지 저희는 여러 사안에 집중하겠지만, 무엇보다 임대 가능한 공실을 최대한 신속하게 운영에 투입하고, 현재 공실인 공간과 향후 임대 만료가 도래하는 공간, 개발 및 재개발 공간을 최대한 신속하게 임대하며, 순영업소득으로 이어질 수 있도록 재임대에 자본적 지출을 집중하는 데 주력하겠습니다. 또한 토지와 비핵심 자산의 매각을 계속 추진하는 데 집중하고 있으며, 특히 순영업소득을 창출할 합리적인 경로가 없는 자산을 중점적으로 처분하고 있습니다. 현재까지 자산 기반을 상당히 정리했습니다.

마지막으로 레버리지 목표를 계속 달성할 수 있도록 자본 계획을 실행하겠습니다. 그럼 마크에게 3분기 주요 내용을 말씀해 달라고 하겠습니다.

마크? 감사합니다, 조엘. 마크 빈다입니다.

안녕하십니까. 5가지 주요 성과를 포함해 이번 분기에도 꾸준히 탄탄한 실행력을 보여 주신 알렉산드리아 팀 전체에 축하의 말씀을 드립니다. 첫째, 자금 조달 계획에서 큰 진전을 이뤘습니다. 6월 30일 이후 총 17억 달러의 자금 조달을 완료했으며, 여기에는 토지 및 비핵심 자산 매각 2억 3,400만 달러, 10월에 완료한 합작투자 4억 7,500만 달러, 주요 신용평가사로부터 자본으로 50% 인정받은 후순위 신종자본증권 10억 달러가 포함됩니다. 둘째, 완료했거나 진행 중인 매각 및 지분 일부 매각 규모는 총 26억 달러로, 목표액 19억 달러의 중간값을 7억 2,000만 달러 초과합니다. 이에 따라 일부 매각 대금의 유입 시기를 2027년으로 늦출 수 있게 됐습니다.

셋째, 이번 분기 임대 실적은 120만 제곱피트로 양호했으며, 최근 7개 분기 중 가장 큰 규모였습니다. 여기에는 이전에 공실이었던 공간의 임대 45만 1,000제곱피트가 포함됐으며, 이는 회사 역사상 분기 기준 두 번째로 큰 규모였습니다. 넷째, 이번 분기 개발 및 재개발 공간 52만 9,000제곱피트를 인도해 연간 순영업소득을 4,000만 달러 추가하고, 평가 중이던 프로젝트를 성공적으로 해결함으로써 개발 파이프라인의 가치를 계속 실현했습니다. 여기에는 매각 계약을 체결한 421 파크와 건물의 약 절반이 임대됐거나 임대 협상 중인 311 아스널 프로젝트가 포함되며, 임차인은 주로 첨단기술 기업입니다. 다섯째, 일반관리비를 계속 신중하게 관리하고 있습니다. 순영업소득 대비 일반관리비 비율은 S&P 500 리츠 평균의 거의 절반 수준입니다.