게티 리얼티 26년 3분기 어닝콜

감사합니다, 진행자님. 게티 리얼티의 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분께 감사드립니다. 회사는 어제 오후 2026년 9월 30일로 종료된 분기의 재무 및 영업 실적을 발표했습니다. 양식 8-K와 실적 발표 자료는 당사 웹사이트 gettyrealty.com의 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 이번 컨퍼런스 콜에서 언급되는 일부 내용은 과거 정보에 근거하지 않으며 미래예측진술에 해당할 수 있습니다. 이러한 진술은 경영진의 현재 기대와 믿음을 반영하며, 실제 결과가 미래예측진술에 기술된 내용과 크게 달라지게 할 수 있는 추세, 사건 및 불확실성의 영향을 받습니다. 미래예측진술의 예로는 2026년 가이던스가 있으며, 회사의 향후 영업, 미래 재무 성과, 투자 계획 및 기회 등에 관한 경영진의 발언도 포함될 수 있습니다.

이러한 진술은 현재 당사가 알고 있는 요인에 근거한 최선의 판단을 반영하지만, 실제 사건이나 결과는 크게 달라질 수 있음을 유의해 주시기 바랍니다. 실제 결과가 오늘 발표되는 미래예측진술에 명시되거나 암시된 내용과 크게 달라질 수 있는 위험 및 기타 요인에 관한 자세한 논의는 2025년 12월 31일로 종료된 회계연도의 회사 연차보고서(양식 10-K)와 이후 증권거래위원회(SEC)에 제출한 자료를 참조해 주시기 바랍니다. 미래예측진술은 오늘 현재의 당사 견해만을 반영하므로 이에 지나치게 의존해서는 안 됩니다. 회사는 이번 컨퍼런스 콜에서 언급될 수 있는 미래예측진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다.

또한 조정 운용자금(AFFO)의 정의와 해당 지표를 순이익과 조정한 내역을 포함해 비일반회계기준 재무 지표의 사용에 관한 설명은 실적 발표 자료를 참조해 주시기 바랍니다. 그럼 이제 컨퍼런스 콜을 최고경영자 크리스토퍼 콘스탄트에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 조시. 여러분, 안녕하십니까. 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 컨퍼런스 콜에는 최고재무책임자 브라이언 딕먼과 최고투자책임자 알제이 라이언도 함께하고 있습니다. 오늘 컨퍼런스 콜은 게티의 분기 재무 실적과 투자 활동의 주요 내용을 말씀드리는 것으로 시작하겠습니다. 이어서 알제이가 포트폴리오와 투자에 대해 자세히 설명하고, 브라이언이 실적과 대차대조표, 2026년 주당 조정 운영자금(AFFO) 가이던스에 관한 추가 정보를 제공할 예정입니다. 게티는 제가 재직한 기간 중 가장 활발한 한 해를 보내고 있습니다. 연초 이후 투자액은 5억 달러를 넘어섰으며, 최근 리퓨얼과 2억 6,100만 달러 규모의 세일즈앤리스백 거래를 완료한 것이 대표적입니다. 저희는 게티의 강점 중 하나가 목표 시장에서 쌓아온 관계라고 오랫동안 말씀드려 왔으며, 이번 거래가 이를 분명히 보여줍니다.

이번 거래는 공개 시장에 나오지 않은 건으로, 저희가 편의점 운영업체인 리퓨얼과 직접 협상했습니다. 리퓨얼과는 2019년부터 관계를 쌓아 왔으며, 2021년부터 게티의 임차인이기도 합니다. 리퓨얼은 편의점 업계의 선도적인 운영업체로, 프리미엄 브랜드와 성장하는 사업 플랫폼, 우수한 부동산으로 잘 알려져 있으며, 이 모든 요소가 저희의 투자 심사 기준에 부합합니다. 리퓨얼은 미국에서 가장 큰 지역 기반 편의점 플랫폼 중 하나로, 미국 남동부 5개 주에서 리퓨얼과 더블 퀵 브랜드로 약 250개 매장을 운영하고 있습니다. 저희는 리퓨얼 경영진과 긴밀히 협력해 포트폴리오 규모를 정했고, 최종적으로 41개 매장을 인수했습니다. 이 자산들은 노스캐롤라이나주의 롤리-더럼, 사우스캐롤라이나주의 찰스턴과 머틀비치, 텍사스주의 오스틴과 샌안토니오, 미시시피주의 잭슨 대도시권 등 여러 성장 시장에 분포해 있습니다.

모든 매장은 자체 브랜드의 핫푸드 메뉴 및/또는 브랜드 퀵서비스 레스토랑을 갖춘 현대적인 대형 편의점으로, 매장당 평균 면적은 약 5,000제곱피트, 부지는 2.5에이커에 달합니다. 거래 가격을 책정한 이후 자본 비용이 변동했지만, 초기 현금 수익률은 부동산과 운영업체의 우수성을 반영할 뿐 아니라 경쟁 입찰 절차 없이 거래를 완료할 수 있었던 기회도 반영합니다. 중요한 점은 거래 자금의 상당 부분을 연초에 더 낮은 비용으로 조달한 자본으로 충당해 초기 투자 스프레드를 플러스로 확보했다는 것입니다. 또한 기존 포트폴리오에서 자본 재활용 기회를 찾아 특정 부동산의 가치를 크게 실현하고, 그 매각 대금을 지역 포트폴리오에 증익 효과가 나도록 재투자할 수 있었습니다.

다시 말씀드리지만, 저희는 우수한 운영업체인 리퓨얼에 대한 익스포저를 확대하고 미국 내 최고의 시장 중 일부에 위치한 현대적인 대형 편의점 자산을 보유하게 되어 매우 기쁩니다. 리퓨얼 거래 외에도 연초 이후 충돌 수리 센터, 드라이브스루 퀵서비스 레스토랑, 오일 교환 시설, 익스프레스 터널형 세차장, 기타 대형 편의점 등 다양한 편의 및 자동차 소매 자산에 2억 4,000만 달러 이상을 투자했습니다. 이러한 투자 활동은 연환산 기본 임대료의 전년 대비 21% 증가, 연초 이후 주당 AFFO 5% 성장, 그리고 2026년 연간 실적 가이던스 범위의 추가 상향을 이끌었습니다. 이러한 성과는 저희 플랫폼의 효과와 핵심 편의 및 자동차 소매 부동산 부문에서 관계 기반 세일즈앤리스백 거래를 꾸준히 발굴하는 역량을 보여줍니다.

그러나 기회를 발굴하는 역량에는 규율 있는 자본 배분이 뒷받침되어야 합니다. 예상 투자 스프레드가 실적 성장을 뒷받침하고 주주를 위한 장기 가치를 창출하는 경우에만 자본을 투입할 것입니다. 계약이 체결된 거래 외의 다양한 기회를 살펴보면, 금리와 전반적인 자본 비용의 급격한 상승이 목표 시장의 상업용 부동산 거래 시장에 영향을 미치고 있다는 점이 분명합니다. 시장이 새로운 여건에 맞춰 조정되는 과정에서 필연적으로 나타날 기회를 포착하고 임차인 기반에 필요한 지원을 제공할 수 있도록 준비된 상태를 유지하는 것이 중요하다고 생각합니다. 저희는 근본적으로 부동산 투자자이지만, 목표 업종의 사업자들은 저희를 자금 조달처로도 여기고 있습니다. 저희 자본은 이들이 사업에 투자하고 매장 네트워크를 확장하며 재무상태표를 관리하는 데 도움이 되며, 앞으로도 이러한 노력을 계속 지원하고자 합니다.

다만, 심사와 자본 배분에서는 계속해서 원칙을 지킬 계획입니다. 인구 밀도가 높거나 성장 중인 대도시권에서 입지와 접근성, 가시성이 뛰어난 부동산을 보유하는 데 계속 우선순위를 두겠습니다. 현장 단위 재무 보고와 임대인 보호 조항 등을 요구하는 임대차 계약을 체결하겠습니다. 자본을 조달하고 투입하는 방식에 대해서도 계속 신중하게 검토해 주당순이익 증가에 기여하는 방향으로 이루어지도록 하겠습니다. 포트폴리오의 장기적인 건전성이 무엇보다 중요합니다. 저희 자산 기반의 품질과 안정성, 지속적인 다각화는 물론, 이동 중인 소비자에게 필수 재화와 서비스를 제공하는 부동산 임차인들의 품질에 대해서도 확신을 갖고 있습니다. 저희는 집중 투자 전략을 지속적으로 강화하고 자동차 소매 업종의 핵심 편의시설 분야에 집중하면서 원칙 있는 성장을 이끌 수 있는 차별화된 플랫폼을 구축했다고 믿습니다.

마지막으로, 이사회가 주당 정기 분기 배당금을 0.50달러로 3.1% 인상하는 안을 승인했다고 기쁜 마음으로 말씀드립니다. 이번 인상으로 실적 성장과 함께 배당금을 늘린 지 13년 연속이 되었습니다. 그럼 이제 알제이가 저희 포트폴리오와 투자 활동에 대해 설명드리겠습니다.

감사합니다, 크리스. 분기 말 기준 임대 포트폴리오에는 부동산 1,263곳과 현재 재개발 중인 부지 2곳이 포함되어 있었습니다. 현재 재개발 중인 부지를 제외한 점유율은 99.7%였으며, 가중평균 잔여 임대 기간은 10.8년으로 늘었습니다. 저희 포트폴리오는 워싱턴 D.C.를 포함해 46개 주에 걸쳐 있으며, 연간 기본 임대료의 58%는 상위 50개 대도시 통계 지역에서, 74%는 상위 100개 대도시 통계 지역에서 발생합니다. 이번 분기에는 총 2억 9,740만 달러를 투자했습니다. 여기에는 2억 8,600만 달러에 부동산 53곳을 인수한 것과 1,130만 달러의 추가 개발 자금 지원이 포함됩니다. 이들 투자 건의 최초 현금수익률은 6.9%였습니다. 이번 분기 인수 자산의 가중평균 잔여 임대 기간은 19.5년이었습니다.

리퓨얼 거래 외에도 기존 임차인과의 반복 거래로 주유·여행 편의시설 1곳, 자동차 정비 센터 여러 곳, 드라이브스루 퀵서비스 레스토랑 2곳을 포함한 부동산 12곳을 추가로 2,520만 달러에 인수했으며, 최초 현금수익률은 8%였습니다. 분기 말 이후에도 최초 현금수익률 7.6%로 4,630만 달러를 추가 투자해, 연초 이후 총 투자액은 최초 현금수익률 7.2% 기준 5억 230만 달러에 이르렀습니다. 앞으로 계약이 체결된 7,500만 달러 규모 투자 건의 대부분은 자동차 정비 센터와 드라이브스루 퀵서비스 레스토랑입니다. 투자 파이프라인의 약 절반은 개발 자금 지원 거래이며, 나머지는 일반적인 부동산 인수입니다. 이 투자 기회의 최초 현금수익률은 8% 안팎입니다.

검토 중인 다른 투자 건과 관련해서는 자산 가격에 대해 거래 상대방과 건설적인 논의를 진행하고 있습니다. 일반적으로 자본 비용이 변동한 뒤 거래 수익률에 반영되기까지 시차가 있지만, 현재까지의 논의는 긍정적이며 일부 거래의 가격을 성공적으로 재협상한 점도 고무적입니다. 목표로 하는 편의점 및 자동차 소매 부문에서 투자 기회가 계속 있을 것으로 예상하지만, 선별적으로 접근해 당사의 인수 심사 및 수익률 기준을 충족하는 투자만 추진하겠습니다. 자산 매각과 관련해, 3분기에는 부동산 8곳을 총 매각 대금 1,160만 달러에 매각했으며, 연초 이후로는 부동산 14곳을 총 매각 대금 2,350만 달러에 매각했습니다. 현재 여러 부동산이 각기 다른 단계의 매각 절차를 밟고 있으며, 리퓨얼 거래와 잠재적인 기타 투자 활동의 일부 자금을 마련하기 위해 목표로 한 매각 대금을 확보할 수 있을 것으로 예상합니다.