메리티지 홈즈 26년 2분기 어닝콜

에밀리 씨, 부탁드립니다. 감사합니다, 운영자님.

안녕하세요, 2026년 2분기 실적을 논의하기 위한 애널리스트 콜에 오신 것을 환영합니다. 어제 장 마감 후 보도자료를 배포했습니다. 보도자료와 이번 콜에서 참고할 슬라이드는 저희 웹사이트 investors.meritagehomes.com 또는 홈페이지 하단의 투자자 관계 링크에서 확인하실 수 있습니다. 2번 슬라이드를 참고해 주시기 바랍니다. 이번 콜과 실적 발표 자료 및 동봉된 슬라이드에 포함된 발언은 모두 미래 예측 진술임을 알려드립니다. 이러한 진술과 기타 모든 전망은 경영진의 현재 의견을 반영하며 언제든지 변경될 수 있고, 저희는 이를 업데이트할 의무가 없습니다. 미래 예측 진술은 본질적으로 불확실성을 내포하고 있습니다.

실제 결과는 이 슬라이드와 실적 발표, 그리고 최근 증권거래위원회(SEC) 제출 서류, 특히 2025년 연례 보고서(Form 10-K)와 이후 분기 보고서(Form 10-Q)에 명시된 다양한 위험 요인으로 인해 예상과 크게 다를 수 있습니다. 또한 실적 발표에서 언급된 비GAAP 재무 지표와 가장 근접한 GAAP 지표 간의 조정 내역도 제공해 드렸습니다. 오늘 결과를 논의하기 위해 메리티지 홈즈의 스티브 힐튼 회장, 필립 로드 CEO, 힐라 스페루자 부사장 겸 CFO가 함께합니다. 오늘 콜은 약 1시간 정도 진행될 예정입니다. 재청취는 오늘 중 저희 웹사이트에서 가능할 것입니다. 이제 힐튼 회장님께 마이크를 넘기겠습니다.

스티브 회장님? 감사합니다, 에밀리 씨. 오늘 콜에 참여해 주신 모든 분들께 환영의 인사를 드립니다.

오늘은 시장 상황과 2분기 실적에 대한 간략한 개요로 시작하겠습니다. 그 후 필립이 우리의 전략과 운영 진척 상황에 대해 설명하고, 이어 힐라가 재무 성과와 2026년 가이던스를 검토할 예정입니다. 다른 분들이 봄철 판매 시즌에 대해 공유한 내용과 일치하게, 저희도 평소보다 느린 판매 환경을 경험했으며, 이로 인해 분기별 판매 주문은 3,575건으로 전년 대비 9% 감소했습니다. 올해 1분기와 2분기 사이 수요는 비교적 안정적이었고, 의미 있는 연속적 악화는 없었으며, 이번 분기 월평균 순판매 속도는 3.5건으로 1분기의 3.6건과 비슷한 수준이었습니다. 잠재 구매자들이 여전히 구매력 압박과 경제적 불확실성에 직면해 있지만, 저희는 입문 및 첫 번째 업그레이드 가격대 주택에 대한 장기 수요에 대해 자신감을 유지하고 있습니다.

충분한 가용 주택 재고와 증가하는 커뮤니티 수를 결합한 전략 덕분에, 금리 완화가 잠시 있을 때 수요를 신속히 매출로 전환할 수 있는 위치에 있다고 믿습니다. 운영 측면에서는 통제 가능한 부분에 계속 집중하며, 200%의 백로그 전환율을 달성하고, 사이클 타임을 더욱 개선하며 노력하고 있습니다. 이러한 노력 덕분에 이번 분기에 3,725채의 주택 인도가 이루어졌고, 주택 인도 수익은 14억 달러에 달했습니다. 조정된 주택 인도 총이익률은 18.6%였으며, 부동산 재고 손상 및 종료된 토지 거래 철회 비용 390만 달러를 제외한 조정 희석 주당순이익은 1.42달러였습니다. 2026년 6월 30일 기준 주당 장부 가치는 전년 대비 5% 증가했습니다. 이제 필립에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 스티븐. 사전 시작 재고, 간소화된 운영, 시장 진입 원칙을 기반으로 한 우리의 전략은 현재 시장 상황에 민첩하게 대응할 수 있게 해줍니다. 이 전략을 활용해 이번 분기에도 인센티브가 높은 상황에서 수익률을 높이기 위한 추가 직접 비용 절감을 창출하고 있습니다. 즉시 입주 가능한 주택과 강력한 부동산 중개인 네트워크 덕분에, 주택 구매자가 구매 과정에서 명확성과 확실성을 중시하는 환경에서 경쟁할 수 있습니다. 시장 상황이 평소보다 부진한 상태지만, 진행 중인 작업(WIP) 재고를 관리하며 재무 지표 개선을 위해 사업을 계속 준비하고 있습니다. 완성 주택 재고는 전년 대비 1,100채 이상 성공적으로 줄였으며, 오래된 재고를 직접 비용이 낮은 신규 제품으로 대체했습니다.

동시에 사이클 타임을 5분기 연속 110일 미만으로 유지했고, 추가로 며칠 더 단축해 주택 착공 시기를 늦추면서도 60일 내 인도 보장 기준을 지원할 수 있었습니다. 이 짧아진 사이클 타임은 보유 비용 부담을 줄이고 유동성을 개선하며, 수요가 강해질 때 신속히 대응할 수 있게 합니다. 2026년 6월 30일 기준 활성 커뮤니티 수는 340개로 전년 대비 9% 증가했으며, 1분기의 345개보다 1% 감소했는데, 이는 일부 조기 종료와 7월 이후 개장 지연에 따른 시기적 요인 때문입니다. 소폭 감소에도 불구하고, 2026년 전체 커뮤니티 수가 전년 대비 5%~10% 성장할 것이라는 기대를 재확인합니다.

구매팀이 전략적 거래처와 협력하여 모두에게 이익이 되는 추가 절감과 효율성을 찾아내면서, 이번 분기에도 평방피트당 건설 비용을 낮추는 성과를 거두었습니다. 사전 시작된 주택과 제한된 SKU 수를 기반으로 한 이러한 장기 파트너십은 공급업체에게도 확실성을 제공함으로써 경쟁사와 차별화된다고 믿습니다. 이 모든 조치는 엄격한 자본 배분 전략과 일치합니다. 2분기 토지 지출은 전년 동기 5억 900만 달러에서 3억 5,700만 달러로 조정했지만, 2026년 하반기 및 2027년 예정된 개장을 위한 개발을 포함해 미래 커뮤니티에 대한 투자는 계속하고 있습니다. 이번 분기에는 배당금과 자사주 매입을 통해 주주들에게 1억 3,100만 달러를 환원했습니다.

운영 및 재무 규율을 유지함으로써, 오늘날의 불확실성을 잘 헤쳐 나가면서 시장 상황이 개선될 때 성장과 주주 수익 증가를 준비하는 데 유리한 위치에 있다고 믿습니다. 장기 계획의 일환으로, 핵심 구매자층 중 하나인 밀레니얼 세대 고객이 다음 주택 구매를 모색하는 가운데, 진입 수준 제품을 계속 제공하는 동시에 일부 사업을 첫 번째 업그레이드 주택으로 의도적으로 전환하고 있습니다. 이는 최근 몇 년간 수요 추세에 맞추기 위해 잠시 중단했던 다양한 포트폴리오 제공이라는 장기 목표로의 복귀입니다. 목표는 미국 인구 통계와 일치하는 첫 번째 업그레이드 주택과 진입 수준 주택의 비율을 약 1대 2로 유지하는 것입니다.

시간이 지남에 따라 이를 달성하기 위해 포트폴리오를 의도적으로 재조정하고 있으며, 첫 번째 업그레이드 고객을 위한 토지 취득에 더 많은 비중을 두고 시작하고 있습니다. 2026년 2분기 주문량은 전년 대비 9% 감소했는데, 이는 주로 평균 흡수 속도가 19% 하락한 데 기인하며, 평균 커뮤니티 수가 14% 증가한 것이 일부 상쇄했습니다. 취소율은 13%로 1분기의 11%보다 약간 높았지만, 빠른 판매 종료 프로세스 덕분에 여전히 업계 평균보다 낮은 수준을 유지했습니다. 2분기 평균 흡수 속도는 커뮤니티당 월 3.5채로, 전년 동기의 4.3채 및 1분기의 3.6채에 비해 낮았습니다. 중요한 점은 현재 환경에서 속도와 가격에 대해 실용적인 접근 방식을 취하며, 판매량과 마진 보존 모두에 집중하고 있다는 것입니다.

연간 평균 순판매 4채라는 장기 목표는 유지하되, 상대적으로 비탄력적인 수요가 있는 경쟁이 치열한 시장에서 높은 인센티브 사용으로 흡수를 강제로 늘려 수익성이나 대체 불가능한 부지 위치를 희생하지 않을 것입니다. 이번 분기 주문의 평균 판매 가격은 38만 5,000달러로, 고가 지역인 서부에서 저가 지역인 동부로 지리적 구성 변화로 인해 전년 대비 3% 하락했습니다. 인센티브 사용률은 이번 분기에도 높았지만, 주택당 인센티브 비용을 낮춰 영향은 중립적으로 유지했습니다. 활성 커뮤니티 수는 전년 312개에서 6월 30일 기준 340개로 9% 증가했습니다. 2분기 활성 커뮤니티 수는 1분기의 345개보다 1% 적었는데, 이는 이번 분기 시기적 요인이 작용한 결과입니다.

일부 조기 종료는 강한 수요를 활용한 것이며, 일부 예상된 6월 개장은 3분기로 넘어갔습니다. 이번 분기 동안 저희는 각 지역에서 27개의 신규 커뮤니티를 오픈했으며, 연초부터 현재까지 총 67개를 선보였습니다. 7월에는 2분기 동안 경험했던 기본 수요 환경과 비교해 의미 있는 변화는 관찰되지 않았습니다. 최근 금리와 모기지 이자율의 상승은 만약 하락하지 않는다면 향후 몇 주 내에 수요에 영향을 미칠 수 있습니다. 저희는 여전히 매우 국지적인 수요 패턴을 보고 있으며, 2분기에는 모든 지역에서 강세와 약세 시장이 혼재했으나, 필요한 물량 인센티브는 상당히 달랐습니다. 텍사스 일부 지역, 남부 캘리포니아, 애틀랜타, 롤리, 그리고 코스탈 캐롤라이나가 가장 강한 성과를 보였으며, 재고가 제한된 지역에서 시장 강세가 두드러졌습니다.