퍼블릭 스토리지 26년 3분기 어닝콜

안내 말씀드립니다. 본 컨퍼런스 콜은 녹음되고 있습니다. 이제 진행자인 투자자 관계 및 전략적 파트너십 담당 부사장 제드 레이건에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 교환원님. 여러분, 안녕하십니까? 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 저는 톰 보일, 조 피셔와 함께하고 있습니다. 시작하기에 앞서, 이번 통화에서 논의되는 일부 내용은 연방 증권법상 미래예측진술에 해당할 수 있음을 알려드립니다. 이러한 미래예측진술에는 특정 경제적 위험과 불확실성이 따릅니다. 모든 미래예측진술은 오늘인 2026년 10월 27일 현재를 기준으로 하며, 이후 발생한 사건으로 인해 사실과 달라지는 진술을 업데이트하거나 수정 또는 보완할 의무는 없습니다. 이번 통화에서 제공하는 비일반회계기준 재무지표와 일반회계기준 재무지표 간의 조정 내역은 실적 발표 자료에 포함되어 있습니다. 보도자료, 재무 보충자료, 미국 증권거래위원회 제출 보고서, 그리고 이번 컨퍼런스 콜의 녹음본은 투자자 관계 웹사이트 investors.publicstorage.com에서 확인하실 수 있습니다. 처음에는 질문을 두 개로 제한해 주시기 바랍니다.

추가 질문이 있으시면 대기 순서에 다시 참여해 주시기 바랍니다. 그럼 톰 보일에게 통화를 넘기겠습니다.

여러분, 안녕하십니까? 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 말씀은 네 가지 사항을 중심으로 드리겠습니다. 첫째, 이번 분기 운영 펀더멘털이 당사 예상치를 웃돌아 연간 전망을 상향 조정할 자신감을 갖게 됐습니다. 둘째, PS 넥스트는 디지털 및 인공지능 역량에 대한 지속적인 투자를 비롯해 고객 경험을 강화하고 사업 운영 방식을 개선하고 있습니다. 셋째, NSA와 퍼블릭 스토리지 캐나다의 인수 절차를 마무리한 것은 당사의 가치 창출 동력에 있어 중요한 이정표였습니다. 이제 통합과 실행에 집중하고 있으며, 이들 자산이 2027년 이후 더 큰 기여를 할 수 있도록 기반을 마련하고 있습니다. 넷째, 금리가 더 높은 환경에서 당사의 재무상태표, 자본 배분 역량, 데이터 과학 도구는 규율 있고 신속한 투자를 가능하게 하는 전략적 강점입니다. 먼저 운영 펀더멘털부터 말씀드리겠습니다.

3분기 실적은 예상보다 양호해 전망치를 상향 조정하는 데 힘을 실어주었으며, 2027년을 향해 나아가는 가운데 사업의 향후 흐름에 대한 자신감도 강화했습니다. 이러한 자신감은 거시 환경에 큰 변화가 있었기 때문은 아닙니다. 수요는 여전히 고르지 않지만, 고객 유지율이 개선되고 신규 고객 요금이 상승했으며 신규 건설이 둔화되면서 공급 여건도 더 우호적으로 바뀌고 있습니다. 고객 유지율 개선은 고객을 최우선으로 여기는 문화가 더욱 강화된 결과입니다. 이번 분기에 현장을 방문했을 때, 문화가 변화하고 있는 모습을 확인했습니다. 소소한 일들입니다. 한 현장에서는 관리자가 고객에게 달려가 휴대전화로 출입문을 열 수 있도록 앱 다운로드를 도와주었습니다. 이러한 소소한 노력은 개선되고 있는 설문조사 결과와 운영 지표에 반영되고 있습니다. 고객 유지율 개선과 공급 증가세 둔화가 맞물리면서 운영 여건이 더욱 좋아지고 있습니다.

신규 고객 요금은 전년 대비 2분기 연속으로 개선됐습니다. 입주율은 전년보다 높은 수준을 유지했고, 동일 매장 매출 증가율은 2분기에서 3분기 사이에 110bp 상승해 플러스로 전환되며 순차적으로 가속화됐습니다. 2026년을 마무리하는 시점에 안정화에서 점진적 회복으로 나아가고 있다는 자신감이 커지고 있습니다. 이제 PS 넥스트에 대해 말씀드리겠습니다. PS 넥스트는 당사가 승리하기 위한 전략의 핵심입니다. PS 넥스트는 고객 경험, 가격 책정, 운영 효율성, 디지털 역량을 하나의 통합 플랫폼으로 결합합니다. 고객과의 상호작용 중 거의 90%가 디지털 방식으로 이루어지며, 현재 고객의 약 4분의 3이 임대 계약을 디지털 방식으로 완료합니다. 이는 인공지능이 고객의 업체 발견, 선택지 비교, 브랜드와의 소통 방식을 바꾸는 가운데 중요한 기반이 됩니다. 지난 분기에 인공지능 기반 가상 상담원 엘리에 대해 말씀드렸습니다. 엘리는 현재까지 30만 건이 넘는 고객 상호작용을 처리했으며, 그 역량은 계속 확대되고 있습니다.

이를 통해 고객 경험을 개선하는 동시에, 직원들은 직접적인 지원이 가장 큰 차이를 만드는 상호작용에 집중할 수 있습니다. 또한 고객들은 퍼블릭 스토리지와 직접 소통할 뿐만 아니라 인공지능 에이전트를 통해서도 점점 더 많이 소통하게 될 것으로 예상합니다. 메타의 뮤즈, 그록 봇, 닷츠 또는 새롭게 등장하는 다른 인터페이스를 이용하는 경우에도 경험이 원활하게 이어지도록 디지털 및 인공지능 플랫폼을 조정하고 있습니다. 여기서 핵심은 인공지능이 스토리지 수요의 근본적인 특성을 바꾸지는 않는다는 점입니다. 스토리지 수요는 여전히 필요에 기반하고, 지역적이며, 물리적입니다. 인공지능이 바꾸는 것은 고객이 운영업체를 발견하고 평가하며 소통하는 방식입니다. 이러한 환경에서 퍼블릭 스토리지는 규모와 디지털 기반, 브랜드, 고객 경험을 바탕으로 유리한 위치에 있습니다. 이어서 엔에스에이와 퍼블릭 스토리지 캐나다에 대해 말씀드리겠습니다. 엔에스에이 인수 종결은 이번 분기의 중요한 이정표였습니다.

7월 인수 종결 직후 포트폴리오를 퍼블릭 스토리지 시스템으로 이전해, 거래 실행에서 통합 단계로 신속하게 넘어갈 수 있었습니다. 이번 분기에 전환 작업이 진행 중인 한 지점을 방문했을 때, 웹챔프스 시스템을 활용해 직원이 임대료 관련 우려를 즉시 해결하자 직원과 고객의 표정이 달라지는 모습을 볼 수 있었습니다. 고객의 우려를 간단하고 신속하게 해결한 사례였습니다. 데이터 과학 엔진의 지원을 통해 실시간으로 원활하게 해결할 수 있었습니다. 브랜드 변경 작업이 진행 중이며, 연말까지 포트폴리오의 약 3분의 1이 완전히 브랜드 변경을 마칠 것으로 예상합니다. 완전 소유 포트폴리오에서 초기 성과가 고무적입니다. 높은 입주 건수와 잠재적 확장을 포함한 추가 자본 투자 기회가 나타나고 있습니다. 각 지점에서는 임차인 및 부동산 정비 작업이 진행 중이며, 이로 인해 대손 증가와 수리·유지보수 활동 확대 등 단기적인 변동성이 발생하고 있습니다.

그러나 이러한 작업은 장기적으로 포트폴리오의 매출, 마진 및 운영 성과를 개선하기 위한 중요한 과정입니다. 자산이 PS 넥스트 플랫폼에서 안정화됨에 따라 고객 경험 개선, 이용률 제고, 오프라인 유닛 문제 해결, 높은 수익률을 기대할 수 있는 자본 투입 등 의미 있는 기회를 보고 있습니다. 포트폴리오를 운영하면서 장기적인 기회에 대한 확신이 더욱 커졌습니다. 또한 9월 해당 거래가 종결된 후 퍼블릭 스토리지 캐나다 팀과 포트폴리오를 퍼블릭 스토리지와 다시 한 가족으로 맞이하게 되어 기뻤습니다. 이는 스토리지 보급률이 낮은 시장에 자리한 고품질의 퍼블릭 스토리지 브랜드 포트폴리오로, 장기적으로 상당한 잠재력을 갖추고 있습니다. 시스템 통합은 당초 일정보다 앞당겨 다음 달에 완료될 것으로 예상합니다. 두 포트폴리오 모두 2027년 이후 매출 성장, 비용 시너지, 마진 확대, 그리고 강력한 장기 가치 창출을 실현할 수 있도록 준비하고 있습니다. 네 번째 주제는 자본 배분과 외부 성장입니다. 금리가 상승했습니다.

금리 상승은 어려움을 가져오지만, 동시에 기회도 창출합니다. 금융 비용이 높은 수준을 유지하면 자산 가치와 매도자의 기대 수준은 시간이 지나면서 조정됩니다. 이러한 환경에서 당사의 재무상태표와 재무적 유연성은 중요한 강점입니다. 또한 자본 배분 수단 전반에서 더 신속하고 정확하게 의사결정을 내릴 수 있게 되고 있습니다. 인공지능을 활용한 인수 심사 및 승인 절차를 구축하는 작업을 통해 거래 소요 기간을 절반으로 단축하고, 각 팀이 세부 시장 단위에서 더 효과적으로 움직일 수 있게 됐습니다. 내부적으로 구축하고 있는 역량과 웰타워와의 파트너십을 통해 확보한 역량도 매력적인 시장을 식별하고 우선순위를 정하는 데 도움이 되고 있습니다. 웰타워가 10년에 걸쳐 구축한 방대한 소비자 데이터베이스를 활용하고 퍼블릭 스토리지의 광범위한 운영 데이터를 결합하고 있습니다. 이번 분기 최대 거래는 사업에서 철수하는 가족으로부터 선호도 높은 해안 지역의 포트폴리오를 1억 5,000만 달러에 장외 매입한 건입니다.

이 거래의 인수 시점 기준 캡레이트는 6%대 중반이며, 세대교체가 만들어내는 기회와 장외 매입의 가치, 신속하고 확실한 거래 실행의 중요성을 잘 보여줍니다. 개발 파이프라인은 연초 이후 확대돼 분기 말 기준 약 8억 달러에 달했습니다. 건설 비용과 금융 비용 상승으로 업계 전반에서 개발이 더 어려워졌습니다. 하지만 경쟁이 덜한 환경에서 매력적인 세부 시장을 발굴하기 위해 당사 플랫폼의 강점을 계속 활용하고 있습니다. 인수, 개발, 확장, 대출, 제3자 관리에 이르기까지 가치 창출 엔진의 모든 영역에서 계속 기회를 확인하고 있습니다. 4분기에 접어들면서 초점은 점점 더 2027년으로 옮겨가고 있습니다. 2027년 이후를 위한 기반이 점점 더 분명해지고 있습니다. 핵심 사업의 운영 모멘텀이 개선되고 있습니다. 고객 경험과 고객 유지율을 강화하고 있습니다. 새로운 디지털 및 인공지능 역량을 구축하는 PS 넥스트를 진전시키고 있습니다.

두 건의 주요 거래를 마무리했고, 이제 통합에 집중하고 있습니다. 더 정밀한 자본 배분과 더 빠른 일정, 더 나은 데이터를 바탕으로 2027년에 자본을 투입할 준비를 하고 있습니다. 이 모든 일을 탄탄한 재무상태표와 한뜻으로 움직이는 경영진, 그리고 조직 전반에서 탄력을 얻고 있는 주인의식 문화와 함께 추진하고 있습니다. 이러한 요소들이 맞물리면서 퍼블릭 스토리지는 향후 몇 년간 주당 순이익 성장세를 강화할 수 있는 기반을 마련하고 있습니다. 그럼 조에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 톰. 여러분, 좋은 아침입니다. 톰이 언급했듯이, 지속적으로 견조한 영업 모멘텀을 반영해 올해 들어 두 번째로 모든 주요 지표의 가이던스를 상향 조정합니다. 또한 NSA와 퍼블릭 스토리지 캐나다 인수를 완료했으며, 모든 가치 창출 방안에서 주당순이익에 긍정적인 거래를 계속 발굴하고 있습니다. 연초 이후 매력적인 확정 비용으로 120억 달러가 넘는 활동에 자금을 투입했습니다. 이제 3분기 실적을 자세히 살펴보겠습니다. 이번 분기 핵심 FFO는 주당 4.34달러로 전년 동기 대비 0.7% 증가했습니다. 동일 매장 순영업이익 성장과 주당순이익에 긍정적인 외부 성장 활동이 높은 금융 비용과 일반관리비를 상쇄하고도 남았습니다. 이번 분기 동일 매장 매출과 순영업이익은 각각 0.5% 증가했습니다. 더 중요한 것은 선행 지표가 개선됐다는 점입니다.

평균 신규 입주 임대료는 9% 상승해 2022년 2분기 이후 가장 높은 수준을 기록했습니다. 신규 입주 요금은 2025년 4분기 대비 28% 상승해 과거 추세를 크게 웃돌았으며, 이는 사업이 지난 몇 년간의 안정화 국면을 벗어나고 있음을 명확히 보여줍니다. 기존 고객들도 계속 양호한 실적을 보이고 있으며, 고객 경험 개선에 긍정적으로 반응하고 있습니다. 이는 이탈률 하락과 점유율 상승에 반영되고 있습니다. 지역별 시장 여건은 여전히 엇갈리고 있습니다. 창고 공간이 주거 공간을 대체할 수 있는 저렴한 대안으로 계속 활용되면서 업계 전반의 이용률은 높은 수준을 유지하고 있습니다. 신규 공급은 일부 선벨트 시장에 계속 부담을 주고 있지만, 공급이 감소하고 있어 시간이 지나면서 해당 지역의 회복을 뒷받침할 것으로 보입니다. 공급 수준이 낮은 해안 지역과 중서부 시장 다수에서는 매출이 2~4% 범위에서 정상화된 성장세를 보이고 있으며, 공급 감소에 따라 추가 개선이 예상됩니다.