보나도 리얼티 트러스트 BofA NY Global Real Estate Conference

간단히 한두 가지 말씀드린 후 바로 질의응답으로 넘어가겠습니다. 여러분 모두 대체로 보나도를 잘 알고 계실 것입니다. 제가 말씀드리고 싶은 것은, 지난 몇 년을 거친 현재 당사의 상황을 보시면, 지금처럼 낙관적이고 유리한 입지에 있었던 적이 없다고 생각한다는 점입니다. 당사는 약 2,800만 제곱피트의 자산을 보유하고 있습니다. 당사는 포트폴리오를 재편해 자산의 질을 지속적으로 높이고 개선해 왔으며, 파크 애비뉴 플라자와 623 피프스 애비뉴 같은 자산도 추가했습니다. 또한 곧 350 파크 프로젝트를 진행할 예정입니다. 당사는 오피스와 가로변 리테일을 모두 포함해 뉴욕시 최고의 포트폴리오를 보유하고 있다고 생각합니다. 시장 펀더멘털에 대해서도 말씀드리겠습니다. 시장 펀더멘털은 제 37년 경력에서 어느 때보다도 좋다고 해도 과언이 아닙니다. 분명 지난 20여 년 동안 그 어느 때보다도 좋으며, 앞으로도 이러한 상황이 지속될 이유가 있습니다.

당사는 지난 몇 년간 대차대조표의 레버리지를 낮춰 왔으며, 이 부분에서도 계속 진전을 이루고 있습니다. 자사주도 매입했습니다. 원하시면 이 부분에 대해서도 말씀드리겠습니다. 당사는 여러 가지 긍정적인 조치를 취했다고 생각합니다. 주가는 어느 정도 움직였습니다. 최근에는 다시 하락했는데, 뉴욕시 오피스 주식이 거래되고 있는 펀더멘털 환경을 고려하면 상당히 놀라운 일이라고 생각합니다. 바로 질의응답으로 넘어가면 어떨까요? 그 밖에 한 가지 말씀드리자면, 여러분 모두 펜 디스트릭트에 가서 당사가 지난 6~7년 동안 그 지역을 어떻게 변화시켰는지 보셨기를 바랍니다. 정말 놀라운 성과라고 생각합니다. 그 결과가 이러한 변화를 잘 보여준다고 생각합니다. 아직 초기 단계에 불과합니다.

이 자산들이 앞으로 창출할 성과와 펜 디스트릭트에서 나올 미래의 기회가 앞으로 훨씬 더 많이 남아 있습니다. 또한 당사는 캠퍼스 전체를 보유하고 있다는 사실에 더없이 고무되어 있습니다. 이는 특정 하위 시장에서 건물 한두 채만 보유해서는 얻을 수 없는 독특한 기회를 제공합니다. 자나, 그럼 이제 넘기겠습니다.

제가 먼저 말씀드리고, 글렌도 여기에 함께 의견을 보태면 좋겠습니다. 제 생각에는 결국 인재들이 어디에 있고 싶어 하는지에서 모든 것이 시작됩니다. 그렇지 않습니까? 특히 젊은 인재들은 다른 모든 도시에 비해 압도적으로 높은 수준으로 뉴욕시에 있기를 원하며, 코로나19 이후 그 격차는 더욱 커졌습니다. 여러분 중 대학생 자녀가 있거나 대학생 자녀를 둔 분을 알고 계신 분이 얼마나 될지는 모르겠습니다. 저에게는 마침 대학을 졸업한 자녀가 두 명 있습니다. 뉴욕 출신이 아닌 자녀들의 친구 중 80%는 현재 뉴욕시에서 일하고 있을 것이라고 생각합니다. 이는 사실상 거의 모든 사람에게 해당되는 일반적인 현상입니다. 그들이 평생 이곳에 머문다는 뜻은 아니지만, 이곳에서 경력을 쌓습니다. 실제로 많은 경우에는 계속 이곳에 머뭅니다. 인재들은 이곳에 있기를 원합니다. 기업들도 이를 인식하고 있으며, 그 결과 강력하고 광범위한 수요가 나타나고 있습니다.

오늘 이 자리에서 말씀드리자면, 금융 서비스, 법률, 회계, 기술, 미디어 등 모든 분야가 활발하게 움직이고 성장하고 있습니다. 그렇지 않습니까? 이는 이곳의 인재들이 이끌고 있으며, 따라서 기업들은 이곳에 있어야 합니다. 여기에 기업들이 인재를 유치하려면 더 높은 품질의 공간과 적절한 입지에 자리해야 한다는 점까지 고려해야 합니다. 이는 일반적으로 뉴욕의 두 주요 교통 허브인 그랜드 센트럴과 펜역 주변을 의미합니다. 기업들은 편의시설을 갖춘 건물에 입주하기를 원합니다. 이와 관련해 저희가 몇 차례 말씀드린 것처럼, 1억 8,000만 제곱피트 규모의 시장이 있습니다. 현재 공실률은 낮은 수준이며, 특히 플라자 디스트릭트에서는 한 자릿수 중반에 불과합니다. 공실률은 낮고 수요는 강합니다. 임대료는 상승하고 있습니다. 신규 공급은 제한적이며, 비용 측면과 소요 기간 측면 모두에서 이 도시에서 건설하는 일은 극도로 어렵습니다.

여기는 애틀랜타도 아니고 샬럿도 아닙니다. 그런 곳에서는 2년 만에 건물을 뚝딱 올릴 수 있겠지만요. 앞으로 7년 동안 무엇이 공급될지 확실히 알고 있으며, 그 규모는 많지 않습니다. 수요가 합리적으로 강한 수준을 유지한다면, 당연히 임대료가 의미 있게 상승하는 것을 보게 될 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 저희가 이렇게 낙관적인 것입니다. 현재 보고 계신 다른 사항들에 대해서도 덧붙여 말씀해 주시겠습니까?

아닙니다. 마이클이 모든 내용을 다 짚었다고 생각합니다. 저 역시 30년 동안 이 업계에 종사해 왔지만, 제 경력에서 이런 시장을 경험해 본 적은 없습니다. 거리에서 직접 보면 임차인들이 기하급수적으로 늘고 있는데, 공간이 없습니다. 저희 건물 내에서도 엄청난 성장을 목격하고 있습니다. 저희 건물의 임차인들이 현재 있는 곳에서는 더 이상 확장할 수 없기 때문에, 저희가 보유한 다른 건물로 확장해 들어가는 모습을 보고 있습니다. 최고경영자들은 무조건 뉴욕에 있기를 원합니다. 마이클이 말했듯이, 인재가 이곳에 있습니다. 저희는 우량 건물 부문을 추적하고 있는데, 이는 트로피급 클래스 A, 클래스 A 및 신규 트로피급 건물을 합쳐 약 1억 8천만 제곱피트에 달합니다. 이 부문의 공실률은 6%에 불과합니다. 고층 건물, 즉 타워형 건물 중에서도 상위권 건물들의 공실률을 생각해 보면 그보다도 낮습니다. 정확한 수치는 모르지만, 아마 3~4% 정도일 것입니다. 정말 공간이 없습니다.

저희는 갑자기 모든 건물에서 임차인들이 공간을 두고 경쟁하는 모습을 보고 있습니다. 저희 포트폴리오에서 특히 마음에 드는 점은 구성입니다. 623 피프스 애비뉴와 350의 개발이 예정된 가운데, 파크 애비뉴 서브디스트릭트를 확장하는 데 정말 훌륭한 성과를 거두었고 이제는 확고한 장악력을 갖추고 있습니다. 임대료가 매일 상승하고 있는, 펜 디스트릭트의 지배적인 포트폴리오입니다. 이제 그곳의 임대료가 저희에게는 정말 좋은 의미에서 통제 불능 수준으로 오르고 있습니다. 1290은 훌륭한 성과를 내고 있으며, 식스 애비뉴에서 최고의 건물입니다. 저희가 현재 자리 잡고 있는 위치에 대해 매우 만족스럽게 생각합니다. 저희는 쉬지 않고 일하고 있습니다. 제 인생에서 가장 바쁜 8월이었습니다. 다음 질문으로 넘어가겠습니다.

좋지 않았죠? 네, 정확합니다.

실제로는 토드가 답변드릴 수 있을 것 같습니다.

행동 양상에는 전혀 변화가 없었습니다. 존이 말씀드린 내용을 기준으로 보면, 임대차 계약을 잃은 사례도 없습니다. 지금까지는 아무것도 없습니다. 말하자면 아직은 공기 중에 떠도는 이야기일 뿐입니다. 모두가 그 문제를 생각하고 있지만, 지금까지 현장에서 저희가 목격한 변화는 전혀 없습니다.