블랙스톤 디지털 인프라 트러스트 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, 팀. 그리고 블랙스톤 디지털 인프라스트럭처 트러스트의 첫 번째 실적 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분들께 환영 인사를 드립니다. 저희는 최근 5월에 기업공개를 성공적으로 마쳤으며, 뉴욕증권거래소에서 티커 BXDC로 상장했고, 총 20억 달러의 공모금을 조달하여 역사상 최대 규모의 블라인드 풀 REIT IPO를 기록하게 되어 매우 기쁩니다. 공모에 참여해 주신 투자자분들의 지원에 깊이 감사드리며, 자본을 배분하고 안정화된 데이터 센터 시장에서 매우 매력적인 위험조정 수익을 추구하는 과정에서 지속적인 파트너십을 기대합니다. 앞으로 저희가 마주할 기회는 방대하며, 향후 몇 년 내에 저희 사업의 총 주소 지정 시장 규모가 1조 달러를 넘어설 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 저희는 이 분야의 장기 자본 형성 초기 단계에 있다고 믿고 있습니다.

강력한 기본 펀더멘털과 현재 이 전략에 전념하는 대규모 구매자가 제한적인 상황에서, 저희는 지금의 인수 환경이 지금까지 본 것 중 가장 우수한 환경 중 하나라고 평가하며, 앞으로 몇 년 내에 새로 공급되는 자산들이 가동되면서 이 부문이 두 배로 성장할 것으로 예상되어 더욱 풍성한 기회가 될 것으로 기대합니다. 최근 부채 자본 시장의 변동성도 새로운 거래 흐름의 촉매제가 될 가능성이 있다고 보고 있습니다. BXDC는 블랙스톤이 전 세계 데이터 센터 및 디지털 인프라에 가장 큰 투자자로서 보유한 데이터, 관계, 경험을 통해 이 세대적 기회를 독보적으로 활용할 수 있는 위치에 있다고 믿습니다. 저희 이야기에 익숙하지 않은 분들을 위해 말씀드리면, BXDC는 현대 디지털 경제를 지원하는 안정화된 미션 크리티컬 데이터 센터를 인수하는 데 집중하는 REIT입니다.

블랙스톤 전반에서 AI, 클라우드 컴퓨팅, 그리고 경제 전반의 디지털화가 결합되어 컴퓨팅 수요가 전례 없이 증가하고 있으며, 데이터 센터가 이 혁명의 중추 역할을 하고 있음을 직접 확인했습니다. 수요가 가속화됨에도 불구하고 미국 전역에서 데이터 센터를 건설하는 일이 점점 더 어려워지고 있습니다. 전력, 인력, 용도지역, 공급망 등 여러 요인이 실제 제약으로 작용하고 있으며, 이러한 압력은 앞으로도 지속될 것으로 예상됩니다. 이러한 수급 동향을 이해하기 위해 보면, 미국 데이터 센터 시장의 공실률은 계속 하락세를 보이며 1분기에는 약 1%로 사상 최저치를 기록했습니다. 저희 목표 시장에서는 현재 공실률이 거의 없으며 0.4%에 불과합니다. 제한된 공급으로 인해 임대료 상승이 가속화되어 미국 내 2021년 수준 대비 100% 이상 증가했습니다. 저희는 이러한 견고한 시장 펀더멘털이 목표 자산의 성과와 장기 수요를 견고히 뒷받침할 것으로 믿습니다.

AI 생태계에서 가장 큰 사모 자본 공급자 중 하나인 블랙스톤은 디지털 인프라 전반에 대한 탁월한 시야를 보유하고 있습니다. 이 관점은 안정화된 하이퍼스케일러 데이터 센터 시장의 빠른 진화를 명확히 볼 수 있게 해주었고, 이를 BXDC의 전용 전략으로 전환하여 매력적이고 예측 가능한 현금 흐름을 창출하며, 내재된 성장 동인이 강력한 위험조정 수익을 지원하도록 설계했습니다. 저희 전략은 단순합니다: 최근에 건설된 고품질의 수익 창출 데이터 센터를 1급 시장에 위치시키고, 최상위 투자등급 하이퍼스케일러와 장기 임대 계약을 체결하는 것입니다. 개발 리스크 없고, 전력이나 권리 문제도 없으며, 인수 시점에 세계에서 가장 신용도가 높은 임차인들에게 완전히 임대된 자산으로 강력한 하방 보호를 제공합니다.

이러한 기준에 부합하는 매력적인 투자 기회가 풍부한 파이프라인을 보유하고 있으며, 여러 제3자와 적극적으로 협력하여 첫 자산을 인수하는 동시에 미래 성장 기회를 위한 기반도 마련하고 있습니다. 단기 자본 배치 전망에 대해 확신하고 있습니다. 또한 상위 5개 하이퍼스케일러만으로도 올해 8천억 달러를 초과할 것으로 예상되는 가속화된 자본 지출 덕분에 장기적인 가시성도 점점 높아지고 있습니다. 이는 작년 대비 거의 두 배에 달하며, 향후 5년간 3조 달러에 이를 것으로 기대됩니다.

이 인프라를 구축하기 위한 막대한 자본 수요가 하이퍼스케일러들과 전략적으로 협력할 수 있는 추가적인 매력적인 기회를 창출할 것으로 예상합니다. 최근 시장에서 약 300억 달러 규모의 유사 거래가 저에서 중간 6%대 캡 레이트로 가격이 형성되는 등, 매력적인 수익률로 자본을 배치할 수 있다는 자신감을 유지하고 있습니다. 저희의 매수 기준과 파이프라인 기회에 부합하며, 현금 흐름 수익률과 연간 임대료 인상률이 강력한 성장의 원동력을 마련해 BXDC가 매력적인 기회를 포착할 수 있는 위치에 있습니다. 장기 현금 흐름 프로필, 임대 계약 뒤에 있는 강력한 임차인 신용도, 그리고 장기 시장 펀더멘털을 뒷받침하는 견고한 수요 동인을 고려할 때, 현재 시장에서 저희의 성장 잠재력은 매우 매력적인 상대적 가치로 평가됩니다. 공개 시장에서도 이 섹터의 기회를 인식하기 시작했습니다.

저희 데이터 센터 REIT 동종업체들은 올해 들어 약 30% 상승했으며, 이는 저희가 사모 시장에서 자산을 인수할 수 있다고 생각하는 가격대보다 훨씬 낮은 암묵적 캡 레이트로 거래되고 있어, 수익성 있는 인수를 위한 우호적인 환경입니다. 앞으로 다가올 투자 기회에 대해 이보다 더 기대할 수 없습니다. 시장 규모와 대규모 자본 배치 능력은 저희 포트폴리오 성장과 수익력 향상을 위한 명확한 로드맵을 제공합니다. 다시 한 번 BXDC에 관심을 가져주셔서 감사합니다. 이제 토니에게 이번 분기 재무 실적에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.