TPG 리 파이낸스 트러스트 26년 3분기 어닝콜

안녕하십니까. TPG 리얼 에스테이트 파이낸스 트러스트의 2026년 3분기 실적 발표 콘퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘은 더그 부카드 최고경영자, 브랜던 폭스 임시 최고재무책임자, 포트폴리오 관리 및 자본시장 부문 총괄 라이언 로베르토가 함께합니다. 더그, 브랜던, 라이언이 회사와 실적, 전반적인 경제 상황에 대해 설명하고 참석자들의 질문에 답변할 예정입니다. 어제 오후 당사는 10-Q 양식을 제출하고 보도자료를 발표했으며 실적 보충 자료를 공유했습니다. 이 자료들은 모두 회사 웹사이트의 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 오늘 오전의 콘퍼런스 콜과 웹캐스트는 녹음되고 있습니다. 이번 통화의 다시 듣기 관련 정보는 실적 발표 자료와 TRTX 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 녹음물의 소유권은 TRTX에 있으며, 어떠한 형태로든 무단 방송 또는 복제하는 행위는 엄격히 금지됩니다.

오늘 오전의 콘퍼런스 콜에는 불확실하며 회사의 통제 범위를 벗어나는 미래예측진술이 포함됩니다. 실제 결과는 이러한 미래예측진술에 명시되거나 암시된 내용과 중대하게 다를 수 있습니다. 실적에 영향을 미칠 수 있는 위험에 대한 설명은 회사의 최신 10-K 양식 및 10-Q 양식의 위험 요인 항목을 참조해 주십시오. 법률상 요구되는 경우를 제외하고 회사는 미래예측진술을 업데이트할 의무를 부담하지 않습니다. 오늘 콘퍼런스 콜에서는 일부 비일반회계기준 재무지표를 언급할 예정입니다. 해당 지표는 웹사이트의 투자자 관계 섹션에서 확인할 수 있는 10-Q 양식, 실적 발표 자료 및 실적 보충 자료에 일반회계기준 수치와의 조정 내역이 제시되어 있습니다. 이제 더그에게 발언을 넘기겠습니다.

애슈빈, 감사합니다. 지난 분기 미국 경제는 복잡하고 변화하는 환경에 계속 대응해 왔습니다. 경제성장세는 비교적 견조하고 노동시장 여건도 대체로 양호했지만, 인플레이션은 많은 이들의 예상보다 더 끈질긴 모습을 보였습니다. 이에 따라 높은 금리와 긴축적인 금융 여건이 장기간 지속되고 있습니다. 그 결과 기업과 투자자들은 지난 10년의 상당 기간 지속된 여건과 크게 달라진 높은 자본 비용에 계속 적응하고 있습니다. 부동산 시장에서는 이러한 흐름이 도전과 기회를 동시에 만들어냈습니다. 높은 금리, 일부 부문에서의 부동산 가치 하락, 상당한 규모의 차환 활동으로 많은 부동산 소유주가 계속 압박을 받고 있습니다. 이러한 상황에서도 저희는 현재 시장을 매력적인 투자 환경으로 보고 있으며, 매우 절제된 투자 접근 방식을 유지하고 있습니다.

단순히 성장을 위한 성장을 추구하는 것이 아니라, 위험조정수익률이 매력적인 기회에 자본을 투입하고자 합니다. 중요한 점은 현재 환경에서 저희의 가장 큰 강점 중 하나가 티피지의 통합 부동산 대출 및 지분 투자 플랫폼이 폭넓고 깊이 있다는 것입니다. 대출과 지분 투자 양쪽의 관점에서 시장을 평가할 수 있어 부동산 가치, 자본 흐름, 차환 위험 및 시장의 새로운 동향에 대한 귀중한 통찰력을 얻을 수 있습니다. 이러한 관점은 위험을 더 일찍 파악하고, 보다 나은 인수심사 결정을 내리며, 시장 여건 변화에 대비해 포트폴리오를 선제적으로 구성하는 데 도움이 됩니다. 이러한 배경 속에서 티알티엑스는 수년 전에 제시한 사업 계획을 계속 실행하고 있습니다. 3분기에는 7억 7,300만 달러 규모의 신규 투자를 종결했고, 순이자수익자산을 6억 달러 늘렸습니다.

2025년 9월 이후 23억 달러 규모의 대출 투자를 실행했습니다. 이는 현재 대출 포트폴리오의 약 45%에 해당하며, 인수심사, 포트폴리오 구성 및 위험 관리를 위한 절제된 접근 방식을 유지하면서 순이자수익자산의 전년 대비 36% 성장에 기여했습니다. 특히 이러한 성장이 실적에 반영되기 시작했습니다. 순이자수익은 2분기 대비 약 13% 증가했습니다. 3분기 신규 대출 실행액 중 상당 부분은 분기 말에 종결되어 3분기 실적에 크게 기여하지 못했습니다. 이러한 대출이 온전한 보고 기간에 걸쳐 수익에 기여하기 시작하면 플랫폼의 수익 창출 능력이 더욱 분명하게 드러날 것입니다. 신용 측면에서 포트폴리오 성과는 이번 경기 사이클 내내 저희가 견지해 온 절제된 접근 방식이 타당했음을 계속 입증하고 있습니다. 부동산 시장 상황이 변화하는 가운데서도 위험 등급이나 CECL 충당금에 유의미한 변동 없이 견조한 실적을 유지하고 있습니다.

이 기간 내내 저희는 사후 대응보다 선제적인 대응을 추구해 왔습니다. 위험 등급을 투명하게 산정하고, 변화하는 시장 여건을 정확히 반영하는 충당금을 설정했으며, 시장 펀더멘털이 바뀌는 동안 신용 익스포저를 적극적으로 관리했습니다. 이러한 결정이 항상 쉽지는 않았지만, 2023년 이전에 이뤄진 투자와 관련한 신용 문제를 계속 해결하고 있는 경쟁사에 비해 저희 회사가 유리한 위치에 서게 됐다고 생각합니다. 저희 포트폴리오는 기초 담보 부동산 150여 곳으로 담보된 대출 투자 59건으로 구성되며, 총 약정액은 52억 달러입니다. 대출 규모는 평균 8,800만 달러이며, 다가구 주택과 산업용 부동산이 투자 포트폴리오의 약 75%를 차지합니다. 포트폴리오의 다각화와 기관 투자자의 후원 및 고품질 자산에 대한 지속적인 집중을 바탕으로, 어려운 시장 환경을 헤쳐 나가면서 안정적인 실적을 낼 수 있는 유리한 위치에 있습니다. 부채 관리에도 동일한 선제적 기조를 적용해 왔습니다.

자금 조달원을 다각화하고 부채 만기를 연장했으며, 시가평가 익스포저를 줄이고 유동성을 개선했습니다. 그 결과, 이번 경기 사이클 내내 말씀드려 온 대차대조표 최적화 작업이 이제 대부분 완료됐습니다. 현재 레버리지의 약 75%는 시리즈 CRE CLO와 텀론 B를 통해 조달하고 있으며, 이를 통해 안정적이고 만기가 긴 자본을 확보해 수익 가시성, 배당 안정성 및 지속적인 포트폴리오 성장을 뒷받침하고 있습니다. 이러한 진전을 보여 주는 중요한 사례가 최근 완료된 여덟 번째 시리즈 CRE CLO인 FL8 거래입니다. 이 거래에서는 약 10억 달러 규모의 담보 자산을 유동화했으며, 담보 자산의 약 95%는 다가구 주택과 산업용 부동산이었습니다. 이번 거래는 조달 비용에 긍정적으로 기여할 것으로 예상되며, 시가평가 대상이 아닌 부채의 비중을 85% 이상으로 높였습니다. 이후 시리즈 CRE CLO 스프레드가 확대되고 시장 여건이 약화된 점을 고려할 때, 이번 거래를 성공적으로 마무리한 것을 특히 기쁘게 생각합니다.

FL8은 자금 조달 구조를 개선했을 뿐만 아니라 새로운 30개월 재투자 기간도 마련했습니다. FL6와 FL7의 기존 재투자 기간과 결합하면 향후 몇 년간 자본을 재투자하고 수익을 계속 늘릴 수 있는 상당한 유연성을 제공합니다. 내재된 재투자 여력은 의미 있는 경쟁 우위이며, 부동산 신용 부문에서 TRTX를 더욱 차별화합니다. 대출 스프레드가 현재 수준에서 확대될 경우, 이러한 재투자 수단을 통해 해당 기회를 활용하고 향후 수익 창출력을 높일 수 있습니다. 주주를 위해 가장 큰 가치를 창출할 수 있는 곳에 자본을 배분하는 데 계속 집중하고 있습니다. 이번 분기에는 기존 2,500만 달러 규모의 자사주 매입 계획을 전액 소진했으며, 장부가치 대비 여전히 상당한 할인율로 거래되는 주식을 매입했습니다. 이러한 신념에 따라 이사회는 이후 5,000만 달러 규모의 신규 자사주 매입 계획을 승인했습니다.

주가가 플랫폼의 우수성과 수익 잠재력을 제대로 반영하지 못하는 수준에서 계속 거래되는 가운데, 이러한 자사주 매입은 자본을 효과적으로 활용하고 장기적인 주주가치를 창출하는 매력적인 방안이라고 판단합니다. 앞으로를 내다볼 때, TRTX는 상당히 견고한 기반 위에서 사업을 운영하고 있습니다. 저희는 시장 전반의 흐름에 걸쳐 대차대조표의 자산과 부채 양쪽을 선제적으로 관리하고 부채 구조를 강화했으며, 상당한 규모의 재투자 여력을 확보했습니다. 시장은 저희 플랫폼에 내재된 이익의 안정성이나 투자 포트폴리오의 우수성을 아직 충분히 인식하지 못하고 있다고 생각합니다. 현재와 같은 고금리 환경이 기존 자본 구조에 계속 부담을 줄 것이라는 점을 인지하고 있습니다. 다행히 대차대조표의 대부분은 지난 2년간 조성됐으며, 해당 투자들은 고금리 환경을 고려해 규모와 구조가 설계됐습니다.

세분화되고 다각화된 TRTX의 포트폴리오와 저비용의 안정적인 부채 구조를 바탕으로, 견조한 실적을 계속 이어갈 수 있는 유리한 위치에 있습니다. 3분기 순이자마진의 큰 폭 개선은 2026년 투자와 회사 이익의 질이 미치는 영향이 나타나기 시작했음을 보여줍니다. 저희가 구축한 기반 덕분에 TRTX는 이번 시장 사이클을 헤쳐 나가는 데 그치지 않고, 경쟁사들과 차별화를 더욱 강화하며 주주를 위한 장기적 가치를 창출할 수 있는 매우 유리한 위치에 있습니다. 이어서 브랜든에게 통화를 넘겨 재무 실적을 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

감사합니다, 더그. 좋은 아침입니다. 2026년 3분기 TRTX는 보통주 주주 귀속 GAAP 기준 순이익 580만 달러, 희석 보통주 1주당 0.08달러를 기록했습니다. 다가구 주택 대출 한 건이 소유 부동산으로 전환되면서 발생한 1,300만 달러의 실현손실을 반영한 분배가능이익은 510만 달러, 희석 보통주 1주당 0.07달러였습니다. 실현손실을 반영하기 전 분배가능이익은 1,810만 달러, 희석 보통주 1주당 0.24달러로, 이번 분기 보통주 배당금을 충당했습니다. 대출 포트폴리오가 전 분기 대비 증가하면서 순이자이익은 2분기보다 300만 달러, 13% 증가했습니다. 더그가 언급했듯이, 자사주 매입 계획의 잔여 한도를 모두 사용했습니다. 이번 분기에 보통주 120만 주를 주당 가중평균 8달러에 매입했으며, 총 매입 대금은 930만 달러였습니다.

이번 자사주 매입으로 보통주 1주당 장부가치가 0.04달러 증가했습니다. 분기 말 이후 이사회는 5,000만 달러 규모의 신규 자사주 매입 프로그램을 승인했으며, 이는 기존 승인 규모의 두 배입니다. 분기 말 보통주 1주당 장부가치는 10.85달러로, 6월 30일보다 0.10달러 감소했습니다. 이는 주로 분기 중 대출 포트폴리오의 큰 폭의 성장과 거시경제 여건에 따른 신용손실비용을 반영한 것입니다. 9월 30일로 끝나는 3개월 동안 총 약정액 7억 7,270만 달러, 가중평균 신용 스프레드 3.02%로 선순위 담보대출 9건에 투자했습니다. 기존 대출의 향후 집행 의무액 중 7,180만 달러를 집행했고, 대출 상환금 1억 1,960만 달러를 수령했습니다. 여기에는 다세대주택 대출 1건의 전액 상환액 1억 600만 달러가 포함됩니다. 분기 말 이후 다세대주택 대출 1건의 전액 상환과 산업용 부동산 대출 1건의 일부 상환으로 추가 대출 상환금 7,220만 달러를 수령했습니다.

전분기 대비 순수익자산은 5억 9,950만 달러, 14% 증가해 49억 달러를 기록했습니다. 대출 총 약정액은 52억 달러로 증가했습니다. 지난 12개월 동안 23억 달러 규모의 대출 투자를 집행했으며, 이는 9월 30일까지 순수익자산이 전년 동기 대비 36% 성장하는 데 기여했습니다. 분기 말 대출 포트폴리오는 100% 정상 이행 상태였으며, 가중평균 위험 등급은 3.0으로 변동이 없었습니다. CECL 충당금은 450만 달러 감소한 7,610만 달러를 기록했습니다. 이는 대출 총 약정액의 147bp에 해당하며, 6월 30일의 179bp보다 낮은 수준입니다. 이 감소는 분기 중 다세대주택 대출이 REO로 전환된 데 따른 것입니다. 해당 대출은 전액 충당금이 설정되어 있었기 때문에 REO 전환은 장부가치에 영향을 미치지 않았습니다. CECL 충당금 감소분은 대출 포트폴리오 성장으로 일부 상쇄됐습니다.