그래닛 포인트 모기지 트러스트 26년 2분기 어닝콜

감사합니다. 모두 안녕하세요. Granite Point의 2026년 2분기 실적에 대해 논의하기 위해 오늘 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 아침 콜에는 저와 함께 잭 테일러 사장 겸 최고경영자, 스티븐 알파트 최고투자책임자 겸 기원 부문 공동 책임자, 블레이크 존슨 최고재무책임자, 피터 모랄 최고개발책임자 겸 기원 부문 공동 책임자, 그리고 이선 레보위츠 최고운영책임자가 함께하고 있습니다. 제 서두 발언 후 잭이 시장 상황을 간략히 요약하고 현재 사업 활동을 검토할 예정입니다. 스티브가 포트폴리오에 대해 설명하고, 블레이크가 재무 결과의 주요 항목을 강조할 것입니다. 오늘 콜과 관련된 보도자료, 재무표, 실적 보충 자료는 어제 SEC에 제출되었으며, 10-Q 보고서와 함께 당사 웹사이트 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있습니다.

이번 콜에서 경영진이 하는 발언과 지원 슬라이드에는 불확실하며 회사가 통제할 수 없는 미래예측성 발언이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 미래예측성 발언은 미래 사건에 대한 당사의 견해를 반영하며, 실제 결과가 기대와 크게 다를 수 있는 불확실성에 노출되어 있습니다. 결과에 영향을 미칠 수 있는 위험 요인에 대해서는 SEC 제출 자료를 참조해 주시기 바랍니다. 당사는 미래예측성 발언을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 이번 콜에서는 일부 비-GAAP 지표도 언급할 예정입니다. 이 정보는 단독으로 고려되거나 GAAP에 따라 작성된 재무정보를 대체하기 위한 것이 아닙니다. 비-GAAP 재무지표와 가장 유사한 GAAP 지표 간의 조정 내역은 당사 실적 발표 자료와 슬라이드에서 확인할 수 있으며, 웹사이트에 게시되어 있습니다.

이제 잭에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 크리스, 그리고 여러분 모두 안녕하세요. 그라나이트 포인트의 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 여러분을 환영하며 감사드립니다. 미국 상업용 부동산 신용시장은 기초 체력 개선의 혜택을 계속 누리며 2분기 동안 긍정적인 흐름을 이어갔습니다. 이란 전쟁과 관련된 지정학적 상황이 미국 자본시장에 영향을 미치고 있으며, 에너지 가격과 관세가 인플레이션에 대한 투자자들의 관심을 높이고 금리 방향에 대한 불확실성을 증대시키고 있습니다. 그 결과, 단기 금리 인하 기대에서 금리 인상 기대로 전환되면서 부동산 가치가 잠재적인 역풍에 직면하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 자본은 계속해서 상업용 부동산 자산으로 유입되고 있습니다. 채권 시장은 경쟁력을 유지하고 있으며, 대출 스프레드는 계속해서 축소되는 추세를 보여 단기 금리 상승이 재융자에 미칠 영향을 완화하는 데 도움이 되고 있습니다.

담보나 차주 수준에서 상황 변화가 발생한 일부 경우와, 프로세스 진행 중 더 구체적인 가격 발견에 따른 경우에 특정 준비금이 증가했습니다. 이 항목들에 대해서는 더 자세히 설명드리겠습니다. 단기적으로는 이러한 증가분의 대부분을 상쇄하는 해결책을 기대하고 있습니다. 그라나이트 포인트는 여전히 기존 대출 해결이라는 주요 목표에 집중하고 있습니다. 1분기에는 두 건의 대규모 대출 상환과 호텔 담보 B-노트 매각이 있었으며, 2분기에는 시카고 소매 대출을 장부가 이상으로 해결하고, 사무실 대출 상환을 실현했으며, 텍사스 달라스 소재 사무실 부동산 담보 채무 참여 지분 두 건을 90% 초반 가격에 성공적으로 매각했습니다.

분기 동안 대출 수요는 인수 증가에 힘입어 전반적으로 확대되었습니다. 은행들은 2022년 이후 처음으로 상업용 부동산 대출 수요가 순증했다고 보고했습니다. CMBS 시장은 여전히 강세를 보이며, 발행량은 지난해 글로벌 금융위기 이후 최고 기록을 넘어설 전망입니다. 인수 거래 증가는 포트폴리오 및 법인 단위의 대규모 거래에 의해 주도되었으며, 이란 전쟁과 기타 변동성 요인들로 인해 일부 개별 자산 매각이 일시 중단되고 지연되면서 거래량이 감소하기도 했습니다. 그럼에도 불구하고, 많은 오피스 시장에서 기초 체력과 유동성이 계속 개선되고 있어 기존 오피스 대출 해결에 긍정적인 신호입니다. 일반 준비금 모델에 사용된 보다 부정적인 거시경제 전망에 따라 일반 준비금이 증가하면서 분기 중 준비금이 늘어났습니다.

이 참여 지분에는 더 큰 후순위 지분과 그에 수반되는 훨씬 작은 선순위 지분이 포함되어 있었습니다. 이러한 조치들은 또한 고비용 부채 축소라는 목표 달성에도 기여했습니다. 두 건의 REO 자산과 관련해서는, 기회를 포착해 이들 자산에서 최대 가치를 실현하고 조기 매각하는 데 계속 진전을 이루고 있습니다. 자금 조달 비용 절감이라는 목표에 계속 집중하면서, 최근 발표한 보도자료에서 알린 바와 같이, 두 건의 기존 CLO 자산을 재융자하여 JPMorgan 금융 시설을 연장 및 확대함으로써 이들 자산의 자금 조달 비용을 SOFR 플러스 238에서 SOFR 플러스 200으로 낮췄습니다. 주요 대출 파트너 중 한 곳과 유리한 자금 조달 비용으로 이 재융자를 성사시킨 것을 기쁘게 생각하며, 이는 포트폴리오의 큰 부분을 차지하는 이 대출 자산의 내재 가치를 입증하는 결과이기도 합니다.

종합적으로 볼 때, 이러한 이니셔티브들은 그라나이트 포인트의 재무 상태를 강화하고 장기적인 주주 가치 창출 능력을 높이고 있다고 믿습니다. 이사회와 경영진은 회사의 현재 시장 가치가 그라나이트 포인트와 그 자산의 내재 가치를 완전히 반영하지 못하고 있다고 보고 있으며, 이 격차를 줄이기 위해 적극적으로 노력하고 있습니다. 우리는 규율 있는 실행, 기존 자산의 가치 극대화 방식 해결, 자본 비용 절감, 대차대조표 유연성 유지, 그리고 매력적인 신규 투자로 자본 재배치를 위한 회사의 입지 마련 등 다양한 방법으로 이 목표를 달성할 계획입니다. 이제 스티브에게 마이크를 넘겨 포트폴리오 활동에 대해 더 자세히 말씀드리겠습니다.

감사합니다, 잭, 그리고 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 이번 분기 말 기준으로 총 대출 포트폴리오 약정액은 15억 달러이며, 이 중 14억 달러가 미상환 원금 잔액이고 약 5,700만 달러가 향후 자금 조달 예정액으로 전체 약정액의 약 4%에 불과합니다. 저희 대출 포트폴리오는 지역과 자산 유형에 걸쳐 다양하게 분산되어 있으며, 총 38건의 투자가 포함되어 있고, 평균 미상환 원금 잔액은 약 3,700만 달러이며, 대출 실행 시 가중 평균 안정화 LTV는 66%입니다. 6월 30일 기준으로 포트폴리오의 가중 평균 위험 등급은 분기 대비 3.2로 안정적으로 유지되었습니다. 2분기 실현 대출 포트폴리오 수익률은 6%였으며, 비발생 이자 대출을 제외하면 7.4%로 1.4% 더 높았습니다. 이번 분기에는 약 1억 6,000만 달러에 달하는 대출 상환, 해결, 원금 상환, 감가상각, 대출 참여 매각이 활발히 이루어졌습니다.

2분기 동안 버지니아주 리치먼드에 위치한 오피스 자산을 담보로 한 3,700만 달러 대출이 상환되었습니다. 이 자산은 견조한 오피스 시장에서 우수한 성과를 내고 있는 자산입니다. 하지만 최근까지 이 시장에서는 부채나 자본 모두 유동성이 많지 않았습니다. 잭이 앞서 언급했듯이, 현재 오피스 자산에 대한 자본 공급이 확대되고 있습니다. 또한 텍사스주 댈러스에 위치한 우수한 성과와 높은 점유율을 보이는 오피스 자산을 담보로 한 부채 지분 두 건을 총 3,100만 달러에 매각했습니다. 7,600만 달러 규모의 시카고 소매 대출은 자산 매각을 통해 최종 해결을 이루었습니다. 향후 자금 조달 및 기타 투자가 약 800만 달러 있었으며, 이로 인해 2분기 순 대출 포트폴리오 규모는 약 1억 2,200만 달러 감소했습니다. 이제 남아 있는 위험 등급 5등급 대출에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

6월 30일 기준으로 총 미상환 원금 잔액 약 2억 5,300만 달러에 달하는 5건의 대출이 해당 등급에 속해 있습니다. 이 중 3건은 현재 활발한 매각 절차가 진행 중이며, 향후 몇 분기 내에 완료될 것으로 예상됩니다. 분기 말 기준으로 샌디에이고 중심업무지구에 위치한 38만 4,000평방피트 규모 오피스 자산을 담보로 한 6,500만 달러 대출의 위험 등급을 4등급에서 5등급으로 하향 조정했습니다. 이 오피스 자산은 서부 지역의 기관 투자자가 주요 호텔 재개발 전략을 위해 매입했습니다. 해당 소유주는 자산에 대규모 자본 투자를 했으며, 주요 호텔 브랜드도 별도로 투자했습니다. 하지만 최근 건설 비용 상승과 높은 금융 비용으로 인해 스폰서는 원래 사업 계획 달성이 어려울 수 있다고 판단하여, 이 대출의 등급을 4등급에서 5등급으로 하향 조정했습니다.

현재 차주와 협의 중이며 여러 해결 방안을 모색하고 있습니다. 이전에 언급한 2,700만 달러 규모의 템피 호텔 및 소매 대출과 관련해서도 차주와 활발히 대화 중이며, 자산 매각을 포함한 해결 방안을 검토하고 있습니다. 이전에 언급한 애틀랜타 다가구 대출을 담보하는 자산은 현재 확정 계약 상태이며, 확정 보증금이 납부된 상태로 가까운 시일 내에 거래 완료를 목표로 하고 있습니다. 1,500만 달러 규모의 뉴헤이븐 호텔 대출과 관련하여 차주와 협의 중이며, 지난 분기에 말씀드린 바와 같이 향후 몇 분기 내에 차주가 자산 매각을 통해 이 대출을 해결할 것으로 예상하고 있습니다.

마지막 5등급 대출은 9,300만 달러 규모의 미니애폴리스 오피스 대출로, 현재 소유주와 협력하여 가까운 시일 내에 해당 자산을 REO로 회수하는 작업을 진행 중입니다. 이 남은 5등급 대출들을 해결하는 것이 최우선 과제로 남아 있습니다. 분기 말 기준으로, 원금 잔액 합계 6,800만 달러인 4등급 대출 두 건이 미수이자 상태에 있습니다. 각 대출에 대한 해결 방안을 검토 중이며, 상황이 진행됨에 따라 추가 정보를 제공할 예정입니다. REO 자산으로 전환하여, 보스턴 교외 자산에서는 긍정적인 임대 모멘텀이 지속되고 있으며, 파트너 및 기타 제3자와 함께 여러 가치 제고 재배치 기회를 적극적으로 모색하고 있습니다. 마이애미 비치 오피스 자산은 강력한 시장에 위치한 클래스 A 자산입니다. 기존 및 신규 임차인들과 긍정적인 임대 협의를 진행 중입니다.