스카이 하버 그룹 Noble Capital Markets Virtual Equity Investor Conference

감사합니다, 조. 여러분, 안녕하십니까. 10~15분 동안 발표를 진행한 뒤 질의응답 시간을 갖겠습니다. 참석해 주신 모든 분께 감사드립니다. 간단히 말씀드리면, 스카이 하버는 항공 인프라 및 부동산 개발 회사입니다. 여기 사진에서 보시는 격납고와 부속 사무공간을 설계하고 건설한 뒤 운영 및 임대합니다. 주요 고객 대상은 비즈니스 제트기와 기타 일반 항공기입니다. 임대 사업이 주된 사업이자 주요 매출원이며, 고객에게 판매하는 연료도 일부 매출에 기여합니다. 사업 모델은 개념적으로 단순합니다. 전국의 공항에서 부지를 확보하는 것입니다. 공항은 해당 지역의 카운티나 지방자치단체가 소유하기 때문에 일반적으로 그 부지를 소유할 수는 없습니다.

저희는 통상 최대 50년 기간의 장기 지상 임대 계약 형태로 부지를 확보합니다. 지상 임대에는 몇 가지 장점이 있습니다. 첫 번째는 완전 소유권을 취득하는 거래와 달리, 초기에 부지 취득 비용이 사실상 들지 않는다는 점입니다. 초기 취득 비용이 없기 때문에 총 개발 비용을 실제로 낮출 수 있습니다. 다만 시간이 지남에 따라 임대료를 지급하는 형태로 운영비를 부담합니다. 이것이 한 가지 장점입니다. 또 다른 장점은 비과세 지방채의 일종인 민간활동채권 발행 자격을 갖추게 된다는 점입니다. 이를 통해 장기 저리 부채로 건설 자금을 조달할 수 있습니다. 이 내용은 다음 슬라이드에서 설명드리겠습니다. 다만 세금 측면에서 공공기관인 공항이 개선 시설의 궁극적인 실질 소유자이기 때문에 가능하다는 점을 알아두시기 바랍니다.

세금 측면에서 저희는 이러한 유형의 비과세 부채를 발행할 수 있습니다. 이것이 부지 취득과 지상 임대의 이점에 관한 내용입니다. 다음으로, 여기 사진에서 보신 격납고를 설계하고 건설합니다. 이전에 외주를 맡겼던 설계 및 건축 기능 중 일부를 이제 내부화했습니다. 이제 해당 업무를 수직 계열화했습니다. 격납고가 완공되면 사업의 세 번째 단계이자 아마도 가장 중요한 단계인 임대와 관리가 시작됩니다. 저희는 항공기 지상 지원 서비스를 제공합니다. 오른쪽 위 사진에서 보실 수 있습니다. 항공기 견인 서비스를 제공합니다. 항공기 급유도 하는데, 앞서 말씀드렸듯이 연료 매출은 저희의 주요 매출 항목입니다. 항공기가 격납고를 드나들고 비행 준비를 마칠 수 있도록 기타 부가 서비스도 제공합니다.

주요 임차인 범주는 세 가지이며, 첫 번째가 가장 큰 비중을 차지합니다. 첫 번째는 항공기를 직접 운항하는 고액 자산가로, 대개 업무와 개인 용도로 항공기를 함께 사용합니다. 이들이 저희 고객의 대다수를 차지합니다. 다음 범주는 포천 500대 기업과 기타 기업 항공기 운영사로, 자체 기업 용도로 항공기를 소유하고 운항합니다. 좋은 예로 휴스턴 외곽 텍사스주 슈거랜드에 있는 셰브런이 있습니다. 셰브런은 저희 격납고를 이용해 자사 항공기를 운항합니다. 마지막 범주는 기타 일반 항공 이용자들로 구성됩니다. 여기에는 전세 항공사들이 포함됩니다. 예를 들어 내슈빌에 있는 테네시주 수사국과 같은 정부 기관 고객도 몇 곳 있습니다. 미국의 일반 항공 인프라 시스템과 관련된 그 밖의 거의 모든 이용자가 고객입니다. 사업 방식은 간단합니다. 부지를 확보하고 설계·건설한 다음 임대하고 운영하는 것입니다.

재무 측면에서는 부동산 단위로 살펴봅니다. 순영업소득(NOI) 수익률, 즉 원가 기준 수익률을 10%대 초중반으로 목표하고 있습니다. 앞서 지상 임대의 이점을 말씀드렸는데, 이를 통해 면세 채권을 발행해 자금을 조달할 수 있습니다. 이처럼 낮은 금융 조달 비용 덕분에 자기자본이익률(ROE)을 10%대 초반인 NOI 수익률보다 훨씬 더 높일 수 있습니다. 구체적인 수치는 이후 슬라이드에서 자세히 설명드리겠습니다. 이것이 핵심 사업입니다. 여기 거시 환경 관련 슬라이드가 몇 장 있습니다. 가운데 차트 하나에 당사 사업에 유리한 거시적 요인이 잘 담겨 있습니다. 기업용 항공기 전체의 총 면적이 매년 증가해 온 것을 확인하실 수 있습니다. 이를 이끄는 요인은 몇 가지가 있습니다.

첫째, 항공기 대수가 늘고 있습니다. 퇴역 속도가 둔화되면서 항공기가 더 오래 운항되고 있기 때문입니다. 항공기 제조사들이 매년 생산 라인에서 출고하는 항공기의 평균 대수도 증가하고 있습니다. 항공기 대수가 늘고 있는 데다, 어쩌면 더 중요한 점은 항공기의 평균 크기도 커지고 있다는 것입니다. 아래쪽 빨간 막대는 꼬리 높이가 24피트를 넘는 초대형 비즈니스 제트기를 나타내는 지표라고 보시면 됩니다. 오른쪽 위 사진에서 보시는 글로벌 7500이 바로 그런 항공기입니다. 이러한 대형 항공기의 증가율은 전체 항공기 면적의 증가율보다 높았습니다.

다시 말해 항공기 대수가 늘고 평균 크기도 커지면서 전체 항공기 면적이 증가하고 있으며, 그 결과 미국에서 과거에 건설된 격납고의 공급 면적을 사실상 앞지르고 있습니다. 이러한 격납고는 과거에는 고정기지운영사업자(FBO)라는 업계에서 주로 건설했습니다. 다음 슬라이드에서 저희와 고정기지운영사업자(FBO)의 차이점을 비교해 설명드리겠습니다. 전국적으로 격납고 공간이 부족한 데에는 몇 가지 요인이 있습니다. 새로 건설되는 공항이 없습니다. 주요 대도시권에 서비스를 제공하는 마지막 공항은 1990년대 초에 문을 연 덴버 국제공항으로, 30여 년 전입니다. 현재 공항은 주변에 다른 개발이 이뤄져 있어 사실상 확장할 수 있는 땅이 제한적이며, 전체 부지를 크게 넓히기 어렵습니다.

개발이 계속 진행되면서 공항에서 이용할 수 있는 토지는 시간이 지날수록 줄어들고 있습니다. 저희처럼 항공기 격납고를 운영하는 회사뿐 아니라 물류센터, 상업용 터미널 등도 희소한 공항 부지를 놓고 경쟁합니다. 마지막 요인은 실제로 누가 격납고 공간을 건설하느냐입니다. 공항이 직접 격납고를 건설하지는 않습니다. 공항은 항공기 격납고에 납세자들의 돈을 쓰고 싶어 하지 않습니다. 말씀드렸듯이, 공항은 과거부터 고정기지운영사업자(FBO)에 격납고 건설을 맡겨 왔습니다. 하지만 FBO 사업을 생각해 보면, 주요 수익원은 연료 판매입니다. 따라서 FBO는 격납고를 짓고 싶어서라기보다 어쩔 수 없이 짓는 경우가 많습니다. 다시 말해, 격납고 건설에 자본적 지출을 하기보다는 연료 판매에 집중하는 편을 선호합니다. 20년, 30년, 40년 전, 비즈니스 항공이 막 본격적으로 성장하기 시작했을 때는 FBO 격납고만으로도 항공기 수요를 수용하기에 충분했습니다.

하지만 앞선 슬라이드에서 보셨듯이 항공기 면적이 증가하는 동안 FBO는 그 증가분을 수용할 만큼 충분한 격납고 공간을 건설하지 않았습니다. 저희 최고경영자이자 창업자인 탈 케이넌은 약 8년 전 사업을 시작할 때 바로 여기에서 기회를 발견했습니다. 전국 주요 도시권에 서비스를 제공하는 공항에 필요한 격납고 공간을 공급하기 위해, 공항과 협력하는 또 다른 회사가 필요하다는 점이었습니다. 이것이 격납고 공간의 공급 측면이며, 저희는 이 두 가지 구조적 요인을 사업 기회로 활용하고자 합니다. 저희와 FBO의 가장 큰 차이점은, 다시 말씀드리지만 FBO가 공항에서 오랫동안 사업을 해 온 기존 사업자라는 점입니다. 저희는 일시적으로 공항을 이용하는 항공기에 서비스를 제공하지 않습니다.

저희는 자사 거점에 기반을 둔 고객에게만 서비스를 제공하기 때문에, 연료 판매에 주력하는 고정기지 운영사(FBO)와 구분해 스스로를 홈베이스 운영사라고 부릅니다. FBO는 특히 공항을 방문하는 항공기를 대상으로 서비스를 제공하는데, 이동 중인 고객에게는 일반적으로 연료 마진을 더 높게 책정할 수 있기 때문입니다. 이것이 중요한 차이점 중 하나입니다. 일시적으로 공항을 이용하는 항공기에 서비스를 제공하지 않기 때문에 저희의 운항 횟수는 훨씬 적습니다. FBO보다 캠퍼스 환경이 전반적으로 훨씬 조용하며, 운영 규모가 작기 때문에 FBO보다 높은 수준의 서비스를 제공할 수 있습니다. 스카이 하버를 이용하시면 고객님의 항공기 전용 주기 공간은 물론, 그에 따른 여러 부가 혜택도 누리실 수 있습니다.

항공기가 거점에 있을 때 항상 격납고 안에 보관된다는 점뿐 아니라, 고객님만의 격납고를 이용하므로 그에 따른 프라이버시와 보안도 보장됩니다. 반면 FBO를 거점으로 이용하는 경우에는 일반적으로 공용 터미널을 거쳐 항공기에 접근해야 합니다. FBO를 통해 항공기에 접근할 때는 그 밖에도 여러 불편이 있지만, 스카이 하버에서는 항공기 소유주인 고객님이 직접 관리하는 전용 공간을 이용하시므로 그런 문제가 없습니다. 저희가 사업을 운영하는 지역을 간략히 살펴보겠습니다. 지도에 표시된 초록색 원은 현재 운영 중인 8개 캠퍼스입니다. 남부 플로리다의 마이애미 오파로카부터 샌프란시스코 베이 지역의 새너제이 국제공항까지, 그리고 그 사이 여러 공항에 걸쳐 있습니다. 이곳이 현재 운영 중인 8개 캠퍼스입니다.

저희는 총 23건의 지상 임대 계약을 발표했습니다. 가장 최근에 발표한 23번째 계약 대상지는 밴나이스 공항입니다. 밴나이스는 미국 내 비즈니스 항공 공항 중 상위 3~4위권에 들며, 북동부의 테터보로 공항이나 화이트플레인스 공항에 필적하는 곳입니다. 밴나이스 공항은 물론 남부 캘리포니아에 있으며 로스앤젤레스 지역에 서비스를 제공합니다. 로스앤젤레스 지역에서 매우 붐비고 매력적인 일반 항공 공항입니다. 이곳이 저희가 최근 발표한 계약 대상지입니다. 현재 운영 중인 8개 캠퍼스를 확인하실 수 있습니다. 현재 4곳을 건설 중입니다. 올랜도부터 하트퍼드 외곽의 브래들리 국제공항, 유타주의 솔트레이크시티까지 분포해 있습니다. 그리고 개발 전 단계가 각기 다른 11곳이 추가로 있습니다. 이로써 현재 부지 임대 계약은 총 23건입니다. 사업을 중단할 계획은 없습니다. 공항에 진출해 격납고 공간을 건설할 수 있도록 공항을 설득하는 능력은 여전히 당사의 핵심 역량 중 하나입니다. 이는 당사의 경험과 전국 각지 공항들과의 성공적인 파트너십을 바탕으로 합니다.

당사가 진출한 공항 수를 늘리기 위해 공항을 살펴보고 공항 관계자들과 논의하는 데 많은 시간을 들이고 있습니다. 이 부분은 빠르게 설명드리겠습니다. 앞서 설계와 건설의 몇몇 분야를 수직 계열화했다고 말씀드렸습니다. 이제 자체적으로 설계와 건축 업무를 수행하고 있습니다. 텍사스에 있는 계열 금속 건축물 제조업체인 스트래터스 빌딩 솔루션스를 통해 격납고 공간을 자체 제작하고 있으며, 계열 종합건설업체인 어센드 에비에이션 서비스스를 통해 직접 종합건설 업무도 시작했습니다.