DHC 26년 2분기 어닝콜

오늘 콜에는 크리스 빌로토 사장 겸 최고경영자, 맷 브라운 최고재무책임자 겸 재무담당, 그리고 앤서니 파울라 부사장이 함께하고 있습니다. 오늘 콜은 경영진의 발표와 매도측 애널리스트들과의 질의응답 세션으로 구성되어 있습니다. 오늘 컨퍼런스 콜의 녹음 및 재전송은 회사의 사전 서면 동의 없이는 엄격히 금지되어 있음을 알려드립니다. 오늘 컨퍼런스 콜에는 1995년 사모 증권 소송 개혁법 및 기타 증권법의 의미에 따른 미래 예측 진술이 포함되어 있습니다. 이러한 미래 예측 진술은 2026년 8월 4일 화요일 현재 DHC의 신념과 기대를 기반으로 하고 있습니다. 회사는 증권거래위원회(SEC)에 제출하는 서류를 제외하고 오늘 컨퍼런스 콜에서 이루어진 미래 예측 진술의 수정 결과를 공개적으로 수정하거나 발표할 의무가 없습니다.

본 콜에는 정규화된 FFO, NOI, 현금 기준 NOI 등 비-GAAP 수치가 포함될 수 있습니다. 이러한 비-GAAP 지표와 순이익 간의 조정 내역은 www.dhcreit.com 웹사이트에서 확인할 수 있는 재무 결과 자료에 포함되어 있습니다. 실제 결과는 어떤 미래 예측 진술에서 제시된 것과 상당히 다를 수 있습니다. 이러한 차이를 초래할 수 있는 요인에 대한 추가 정보는 SEC 제출 서류에 포함되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 어떠한 미래 예측 진술에도 과도한 신뢰를 하지 않도록 주의하시기 바랍니다. 마지막으로, 이번 컨퍼런스 콜에서 NOI를 포함한 가이던스를 제공할 예정입니다.

이러한 비-GAAP 지표에 대한 조정 내역은 가이던스의 일부로 제공하지 않습니다. 부동산 처분과 관련된 손익이나 손상차손과 같은 조정에 필요한 특정 정보는 과도한 노력 없이는 또는 전혀 제공할 수 없기 때문입니다. 이제 콜을 크리스에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 매트. 여러분, 안녕하세요. 오늘 저희 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. DHC는 포트폴리오 전반에 걸친 지속적인 운영 모멘텀을 바탕으로 애널리스트 예상치를 상회하는 인상적인 2분기 실적을 발표했습니다. 지난 1년간 SHOP 부문에서 시행한 전략적 변화가 수익성 개선을 지속적으로 견인하고 있습니다. 곧 말씀드리겠지만, 저희는 운영자들과 함께 진행 중인 새로운 이니셔티브가 성과를 내면서 현재 실적에 상당한 상승 여력이 있다고 보고 있습니다. 분기 실적을 살펴보면, 어제 시장 마감 후 DHC는 정규화 FFO 3,900만 달러, 주당 0.16달러, 조정 EBITDARE 8,200만 달러를 보고했습니다. 통합 NOI는 전년 동기 대비 20.4% 증가한 8,400만 달러를 기록했습니다. SHOP 부문부터 시작하면, 동일 자산 NOI가 전년 대비 37.2% 증가한 5,200만 달러를 기록했습니다.

이는 동일 자산 점유율이 160bp 상승한 83.1%, 월평균 요금 6.2% 증가, 그리고 지속적인 마진 확장에 힘입은 결과입니다. 이러한 강력한 실적은 저희 시니어 하우징 파트너들의 견고한 사업 계획 실행력을 보여줍니다. 운영자 전환이 2025년 말에 완료된 점을 감안할 때, DHC는 지역별 커뮤니티 감독 강화와 모범 사례 공유로부터 혜택을 받는 초기 단계에 있습니다. 저희 계약은 상호 성공을 보장하도록 구조화되어 있으며, 지속적인 마진 확장은 이 접근법의 효과를 명확히 보여줍니다. 전망을 말씀드리면, 최근 상향 조정한 연간 가이던스를 재확인하게 되어 기쁘며, 올해 진행하면서 추가 성장 이니셔티브도 계속 발굴하고 있습니다. 하지만 진행 과정에서 NOI 성장의 주요 요인들은 운영자들의 빠른 성장과 함께 계속 진화하고 있습니다.

매트가 강조할 예정이지만, 평균 점유율과 이에 따른 수익은 초기 2026년 예상치보다 다소 낮은 속도로 진행되고 있으나, 점유된 각 유닛의 수익성은 당초 평가를 상회하고 있습니다. 명확히 말씀드리면, 점유율과 진행 속도의 차이는 전적으로 시기적 요인에 따른 것이며, 월별로 꾸준한 개선세를 보이고 있습니다. 이는 운영자 전환과 함께 지역 리더십과 영업팀 재구축이라는 기초 작업과 전환 포트폴리오 전반에 필수 인프라를 구축한 결과로 볼 수 있습니다. 이 과정은 2분기 내내 의미 있는 진전을 이루었습니다. 동시에, 우리의 수익성 초과 달성은 고난도 치료 수준의 가속화된 확보와 운영자들이 빠르게 실현한 비용 시너지에 의해 주도되어, RevPOR과 ExpPOR 기대치가 크게 개선되고 있습니다. 일시적인 매출량 완화는 이러한 구조적 마진 개선으로 완전히 상쇄되고 있습니다.

이러한 역동성은 우리의 순이익을 직접적으로 보호하고, 전환 전략을 검증하며, 자산을 지속 가능한 장기 성장에 계속해서 위치시키고 있습니다. 앞으로 우리는 SHOP 부문 전반의 성과 개선을 위한 추가 기회에 집중할 것입니다. 새로운 운영자 계약에서 거둔 성공에 이어, 현재 기존 운영자 기반과의 계약을 재협상하여 업그레이드된 운영자 프레임워크에 더 부합하도록 조정하고 있습니다. 구체적으로, 이 새로운 계약들은 기존 파트너들을 고도로 일치된 수수료 구조로 전환할 것입니다. 여기에는 낮은 기본 수수료와 연간 운영 성과에 직접 연동된 계층별 수수료 구조가 포함됩니다. 더 나아가, 업데이트된 계약은 기본 효율성을 보장하기 위해 더욱 엄격하고 체계적인 비용 통제를 도입할 것입니다. 우리는 이 새로운 계약이 인센티브 수수료 구조를 통한 추가 성장 고려 전에도 연간 약 200만 달러의 즉각적인 비용 절감을 제공할 것으로 기대합니다.

이 업데이트된 계약은 2027년 1월에 시작될 예정입니다. 지난 분기에 논의한 재배치 기회에 대해서도 계속 진전을 이루고 있습니다. 참고로, 우리는 16개의 SHOP 커뮤니티를 확인했으며, 이들 중 폐쇄된 숙련 간호 병동이나 층을 수요가 높은 독립 생활, 지원 생활, 기억 관리 유닛으로 전환할 잠재력이 있습니다. 우리는 이들 중 6개 커뮤니티에 약 2,000만 달러를 초기 투자할 계획이며, 이를 통해 SHOP 포트폴리오에 약 150개의 유닛이 추가될 것입니다. 중요한 점은 현재 폐쇄된 병동의 유지 비용을 부담하고 있기 때문에, 이러한 전환을 완료하면 유지 비용 부담이 수익 창출 유닛으로 전환되어 SHOP 마진과 전체 수익성에 추가적인 상승 효과를 제공할 것입니다. 우리는 이 프로젝트들이 DHC 자본의 매력적인 사용처이며, 무차입 중간 두 자릿수 수익률을 창출하는 동시에 이들 커뮤니티의 전반적인 시장성을 향상시킬 것으로 믿습니다.

초기 건설 단계는 올해 말 시작될 것으로 예상하며, 이 새로운 유닛들의 첫 공급은 2027년 하반기에 이루어질 것입니다. 의료 사무실 및 생명 과학 포트폴리오로 넘어가겠습니다. 2분기 동안 동일 자산 점유율은 전년 대비 110 베이시스 포인트 상승한 95.8%를 기록했습니다. 임대 활동은 약 477,000 평방피트의 신규 및 갱신 임대가 6.7% 임대료 상승과 가중 평균 임대 기간 7.1년으로 건강한 상태를 유지했습니다. 이 부문의 동일 자산 순영업소득(NOI)은 2,410만 달러로, 전년과 거의 동일한 수준이었습니다. 이전 분기들에서 언급했듯이, 우리는 이 부문의 만기 연간 수익의 약 4.6%에 해당하는 세 건의 알려진 퇴거가 있습니다. 이 중 두 임차인은 7월 1일부로 퇴거했으며, 이는 연간 수익의 3.5%와 213,000 평방피트에 해당하고, 나머지 한 임차인은 12월 1일부로 퇴거할 예정입니다.

우리는 150,000 평방피트에 해당하는 이들 부동산 중 한 곳을 매각용으로 시장에 내놓을 계획이며, 나머지 두 부동산은 임대용으로 적극적으로 마케팅 중입니다. 다음 분기에 각 부동산 진행 상황에 대한 업데이트를 제공할 수 있기를 기대합니다. 자본 배분과 대차대조표로 넘어가겠습니다. 우리는 이번 분기를 약 2억 6,700만 달러의 유동성으로 마감했으며, 지난 1년간 순부채 대비 EBITDA 레버리지를 8.7배에서 7.1배로 크게 개선했습니다. 또한 이자보상배율을 크게 개선했고, 신용평가사들과의 전망도 강화했습니다. DHC의 대규모 자본 재활용 프로그램이 거의 완료됨에 따라, 우리의 초점은 운영 개선, 레버리지 축소, 그리고 증가하는 자유현금흐름의 최적 활용 방안 모색에 맞춰져 있습니다. 오늘날 우리의 투자 논리가 매우 설득력 있는 이유는, 상당한 수익 성장 경로가 전적으로 유기적이며, 기존 포트폴리오 내에 이미 상당한 상승 여력이 내재되어 있기 때문입니다.

SHOP 재개발과 지속적인 레버리지 축소 같은 고수익 내부 프로젝트를 위한 유동성 유지 외에도, 강화된 대차대조표는 배당금 재검토를 포함한 주주 수익 증대 전략을 평가할 수 있는 유연성을 제공합니다. 이 배당금은 이사회에서 분기별로 검토합니다. 결론적으로, 2분기 실적은 운영 개선, SHOP NOI 마진 상승, 그리고 재무 상태 강화에서 의미 있는 진전을 보여주고 있습니다. 우리는 2026년 남은 기간에 대한 전망에 대해 여전히 자신감을 가지고 있으며, 지난 2년간 취한 조치들이 강력한 수익을 지속적으로 창출하고 주주 가치를 높일 것이라고 믿고 있습니다. 이제 콜을 앤서니에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 크리스. 그리고 모두 안녕하세요. 2분기 동안 당사의 통합 동일 자산 현금 기준 NOI는 8,300만 달러로 전년 대비 20.2%, 전 분기 대비 9.3% 증가했습니다. 이러한 증가는 SHOP 부문의 지속적인 견고한 성장에 기인하며, 동일 자산 NOI는 전년 대비 37.2%, 전 분기 대비 17.3% 증가했습니다. 우리 운영자들은 비용을 관리하는 동시에 점유율과 가격을 올려 SHOP NOI 개선의 주요 요인으로 작용하고 있습니다. 이러한 엄격한 비용 관리를 보여주는 예로, 우리는 운영자들과 협력하여 새로운 식음료 계약을 체결하고 있습니다. 이 새로운 계약들은 많은 최적화와 수수료 절감을 가져왔습니다. 우리는 연간 1,400만~1,600만 달러의 비용 절감을 예상하며, 이 중 약 800만 달러는 올해 인식될 예정이고 6월에 제공한 수정 가이던스에 포함되어 있습니다.

인-프로퍼티 ExpPOR은 전분기 대비 170 베이시스 포인트 감소했으며, 전년 동기 대비 150 베이시스 포인트 증가해 매트가 곧 강조할 수정된 연간 가이던스 가정과 일치합니다. 분기 동안 동일 부동산 점유율은 전분기 대비 70 베이시스 포인트, 전년 동기 대비 160 베이시스 포인트 증가했습니다. 또한 동일 부동산의 월평균 요금은 전분기 대비 100 베이시스 포인트, 전년 동기 대비 620 베이시스 포인트 상승하며 가격 모멘텀이 강하게 유지되고 있습니다. DHC 주식은 지난 1년 및 3년 측정 기간 동안 미국 내 모든 REIT 중에서 가장 높은 총주주수익률을 지속적으로 기록하고 있습니다. 올해 들어서만 DHC 주가는 81.7% 상승했으며, 이는 S&P 500의 11% 상승과 MSCI 미국 REIT/헬스케어 REIT 지수의 23% 상승을 크게 상회하는 수치입니다. 이러한 초과 성과의 결과로, 2분기 G&A 비용에는 약 1,000만 달러의 인센티브 관리 수수료가 포함되어 있습니다.