오리온 오피스 리츠 26년 2분기 어닝콜

감사합니다. 여러분, 좋은 아침입니다. 어제 오리온은 2026년 6월 30일로 종료된 분기 실적을 발표하고, 증권거래위원회에 10-Q 보고서를 제출했으며, onlreit.com 웹사이트에 실적 보충 자료를 게시했습니다. 오늘 콜에서는 경영진의 현재 기대를 바탕으로 한 2026년 회계연도 가이던스 추정치와 기타 미래 예측성 발언에 대해 논의할 예정이며, 이는 실제 결과와 상당히 다를 수 있는 특정 위험 요소에 노출되어 있습니다. 이러한 위험 요소들은 실적 발표 자료, 10-Q 보고서 및 기타 SEC 제출 문서에 설명되어 있으며, 오리온은 이 콜에서 이루어진 미래 예측성 발언을 업데이트할 의무가 없습니다. 또한, 펀드 운용 수익(FFO)과 핵심 펀드 운용 수익(Core FFO)과 같은 비-GAAP 재무 지표에 대해서도 논의할 예정입니다.

이러한 비-GAAP 재무 지표는 GAAP에 따라 작성된 재무 정보의 대체물이 아니며, 오리온의 실적 발표 및 보충 자료에는 비-GAAP 재무 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표 간의 조정 내역이 포함되어 있습니다. 오늘 콜은 오리온의 최고경영자(CEO) 폴 맥도웰과 최고재무책임자(CFO) 개빈 브랜든이 진행합니다. 질의응답 시간에는 최고운영책임자(COO) 크리스 데이가 함께할 예정입니다. 그럼, 폴 맥도웰에게 마이크를 넘기겠습니다.

여러분, 좋은 아침입니다. 오리온 2분기 실적 발표 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 먼저, 1월 말에 시작된 지속적인 전략적 옵션 검토 과정에 대해 간단히 말씀드리겠습니다. 그 발표 이후, 웰스파고와 JP모건의 금융 자문과 협력하여 관심 있는 당사자들로부터 제안을 받기 위한 광범위한 노력을 진행해 왔습니다. 이 과정은 비밀유지계약을 체결한 참여자들에게 포괄적인 부동산 및 회사 데이터를 제공하는 가상 데이터룸을 통해 지원되었습니다. 여러 당사자가 여전히 실사를 진행 중인 만큼, 임의의 마감일을 설정하기보다는 이 작업이 합리적인 결론에 도달하도록 하는 것이 주주 이익에 부합한다고 생각합니다. 안심하시기 바랍니다. 가능한 한 신속하게 진행하고 있으나, 이 과정이 오리온이 특정 거래를 성사시키는 결과를 보장하지는 않습니다.

진행 중인 전략 검토 노력 외에도, 팀은 사업 계획을 충실히 실행하며 강력한 성과를 내고 있으며, 이는 2분기 실적에 반영되어 있습니다. 저희 전략은 네 가지 우선순위에 중점을 두고 있습니다: 임대 활동 증가를 통한 포트폴리오 안정화, 비핵심 자산의 적시 처분, 신중한 레버리지 관리, 그리고 전용 자산에 대한 선별적 자본 재투자입니다. 일관되게 말씀드린 바와 같이, 이러한 노력이 2026년 이후 코어 FFO 주당 성장률을 견인할 것으로 기대하며, 동시에 신중한 레버리지 수준을 유지할 것입니다. 올해 지금까지 이 모든 우선순위에서 성공을 거두고 있습니다. 임대 측면에서 보면, 2분기에 완료된 20만 2천 평방피트와 분기 종료 후 완료된 11만 6천 평방피트를 포함해 총 67만 3천 평방피트의 임대를 완료했으며, 여기에는 털사 자산에서의 첫 신규 임대도 포함됩니다.

통합 포트폴리오의 가중 평균 임대 기간은 2분기 말 기준 6.2년으로, 작년 2분기 말의 5.5년에서 증가하여 이 중요한 지표가 꾸준히 개선되고 있음을 보여줍니다. 2분기 갱신 임대의 현금 임대료 스프레드는 현재 임대 종료 임대료와 신규 임대 시작 임대료를 비교했을 때 7.7% 하락했습니다. 임대료 스프레드는 신규 임대 기간 동안의 인상으로 인해 현재 종료 임대료와 신규 종료 임대료를 비교할 때 2.1% 상승했습니다. 연초부터 현재까지 갱신 임대의 현금 임대료 스프레드는 0.2% 소폭 하락했으나, 현재 종료 임대료와 신규 종료 임대료를 비교할 때는 7.1% 상승했습니다. 변동성이 있으나, 평방피트당 임대 인센티브는 올해 들어 작년보다 낮은 추세를 보이고 있습니다.

몇 건의 예정된 퇴거와 일부 기회주의적 자산 처분으로 인해, 임대 활동에 따른 상쇄 효과가 일부 있었음에도 불구하고, 2분기 말 통합 포트폴리오 점유율은 78.1%로 1분기 말보다 예상대로 하락했으나, 작년 2분기 말의 76.8%보다는 상승했습니다. 여러 차례 말씀드렸듯이, 단일 임차인 위주의 포트폴리오 특성상 임대료 스프레드와 점유율은 분기별로 변동성이 있을 수 있으나, 전반적인 추세는 꾸준히 개선되고 있어 긍정적으로 보고 있습니다. 올해 완료된 임대 외에도, 저희 파이프라인은 규모가 작음에도 불구하고 110만 평방피트 이상으로 매우 견고한 상태를 유지하고 있습니다. 전체 포트폴리오의 17% 이상이 논의 또는 문서화 단계에 있으며, 여기에는 현재 공실 공간에 대한 다수의 신규 장기 임대와 일부 전면 건물 갱신이 포함됩니다.

앞으로도 자산에 대한 수요가 개선되고 있음을 계속 확인하고 있으며, 가능한 한 많은 임대를 실행하기 위해 열심히 노력하고 있습니다. 핵심 메시지는 올해 들어 지금까지 임대 속도에 대해 매우 만족하고 있다는 점입니다. 처분과 관련해서는 올해 매우 성공적이었으며, 기회주의적 자산 매각 수익을 주로 활용해 레버리지를 계속 축소하여, 분기 말 순부채 대비 연환산 조정 EBITDA 비율을 5.4배로 마감했는데, 이는 지난 분기 및 1년 전 같은 분기 대비 거의 1배 개선된 수치입니다. 특히 올해 상반기에는 4개 자산과 37.4에이커 규모의 일리노이 주 디어필드 캠퍼스 매각을 통해 약 8,400만 달러의 총 매각 수익을 창출했습니다. 2분기 매각 활동에서는 총 7,060만 달러의 매각 대금을 기록했으며, 이 중 2건은 전략적 처분이었습니다.

그중 한 건은 기존 임차인에게 5.6% 현금 자본화율로 매각되었고, 다른 한 건은 최근 공실이 된 자산으로 인접 사용자에게 만기 임대료 기준 5% 현금 자본화율로 매각되었습니다. 이러한 매각을 통해 약 6,100만 달러의 부채를 상환했으며, 2분기에는 CMBS 대출에서만 3,500만 달러 이상을 상환했습니다. 부채 상환 및 재융자 노력 덕분에 2분기에는 이자 비용을 70만 달러, 올해 누적 기간에는 160만 달러 줄일 수 있었습니다. 이는 2025년 같은 기간과 비교한 수치입니다. 또 다른 긍정적인 소식으로, 지난 1년간 공실 자산 매각 시 평당 평균 매각 가격이 꾸준히 상승하고 있습니다.

이러한 거래들은 비핵심 자산을 현금화하고 자본을 재배치하는 능력을 지속적으로 보여주면서, 남은 포트폴리오의 전반적인 품질과 내구성을 향상시키고 있습니다. 임대가 어려운 자산과 높은 유지 비용이 드는 자산 매각에 집중함으로써, 부동산 운영비용을 실질적으로 계속 줄일 수 있었습니다. 예를 들어, 2025년과 2026년에 매각 예정인 공실 또는 곧 공실이 될 자산들은 연간 1,200만 달러 이상의 유지 비용 절감 효과가 있을 것으로 추정됩니다. 이러한 노력 덕분에 2분기에는 부동산 운영비용이 340만 달러, 올해 누적 기간에는 510만 달러 개선되어 2025년 같은 기간과 비교해 비용 절감 효과를 거두고 있습니다. 우리는 임차인이 재택근무나 일반 사무실 환경으로 대체할 수 없는 업무를 수행하는 전용 용도 자산(Dedicated Use Assets, DUA)으로 포트폴리오 집중도를 전환하는 데 계속 전념하고 있습니다.

이러한 자산 유형에는 의료, 연구소, 연구개발(R&D), 플렉스, 정부 소유 자산 등이 포함되며, 모두 이미 보유 중입니다. 분기 말 기준, 이러한 전용 용도 자산(DUA)은 통합 포트폴리오의 연간화 기준 기본 임대료의 38.7%를 차지하며, 이는 지난 분기 말 37.1%, 2025년 2분기 말 32.6%에서 증가한 수치입니다. 이는 전통적 오피스 자산 매각과 올해 초 바릴라 DUA 자산 매입의 결과입니다. 이 비중은 전통적 오피스 자산의 지속적인 처분과 DUA 자산의 목표 매입을 통해 앞으로도 계속 증가할 것으로 예상합니다. 마무리하기 전에, 오리온이 이룬 매우 중요한 진전에 대해 잠시 말씀드리고자 합니다. 지난 2년간 연평균 약 100만 평방피트의 임대 실적을 기록했으며, 올해도 이와 비슷한 수준의 임대가 예상됩니다.

스핀오프 이후 총 39개 자산, 420만 평방피트 이상을 매각하여 연간 수백만 달러의 부동산 운영비용을 절감했습니다. 경영진을 포함해 지난 2년간 인력 감축을 통해 간접비 관리에도 계속 힘쓰고 있습니다. 올해는 회전 대출과 CMBS 대출 모두 성공적으로 재융자하고 만기를 연장했습니다. 레버리지 관리도 지속하며, 스핀오프 이후 부채를 1억 8,300만 달러 줄였습니다. 이러한 종합적인 노력은 평균 임대 기간(WALT), 점유율, 순부채 대비 조정 EBITDA, 일반관리비(G&A) 등 주요 지표에서 1년 전 같은 기간 대비 개선으로 나타나고 있습니다. 마지막으로, Core FFO를 의미 있게 성장시킬 수 있다는 강한 자신감을 가지고 있습니다.

2026년 남은 기간 동안에도 포트폴리오 품질 개선, 평균 임대 기간 연장, 임차인 갱신, 공실 공간 임대 또는 매각, 비용과 레버리지의 신중한 관리에 집중하며, 투자자와 잠재적 전략적 파트너를 위한 오리온의 가치를 극대화하기 위해 노력할 것입니다.

사업 계획을 계속 실행한다면, 시장이 현재의 할인된 가치에 반영되지 않은 이 회사의 본질적 가치를 마침내 인식하기 시작할 것이라고 확신합니다. 이제 가빈에게 마이크를 넘기겠습니다.