아머 레지던셜 리츠 26년 3분기 어닝콜

말씀해 주십시오. 좋은 아침입니다. 2026년 3분기 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다.

오늘 아침에는 최고재무책임자 고든 하퍼와 공동 최고투자책임자 세르게이 로시예프, 데스먼드 맥컬리가 함께하고 있습니다. 이제 고든에게 통화를 넘겨 재무 실적을 설명하도록 하겠습니다.

감사합니다, 스콧. 현재 모두 아머의 실적 발표 자료와 2026년 3분기 투자자 프레젠테이션을 확인하실 수 있습니다. 해당 자료는 아머 웹사이트 www.armourreit.com에서 보실 수 있습니다. 이번 컨퍼런스 콜에는 1995년 사적 증권소송 개혁법에 따라 세이프 하버 보호를 적용받도록 작성된 미래예측진술이 포함되어 있습니다. 아머가 증권거래위원회에 제출한 정기 보고서의 위험 요인 항목에는 아머가 통제할 수 없는 일부 요인이 설명되어 있으며, 이러한 요인으로 인해 실제 결과가 미래예측진술에 명시되거나 암시된 내용과 중대하게 달라질 수 있습니다. 해당 정기 보고서는 증권거래위원회 웹사이트 www.sec.gov에서 확인하실 수 있습니다. 오늘 말씀드리는 모든 미래예측진술은 사전 통지 없이 변경될 수 있습니다. 법률상 요구되는 경우를 제외하고는 해당 진술을 갱신할 의무가 없음을 알려드립니다. 또한 오늘 논의에는 일부 비일반회계기준 지표가 포함되어 있습니다. 이 지표들은 실적 발표 자료에서 이에 상응하는 일반회계기준 지표와 조정 내역을 함께 제시하고 있습니다.

이번 컨퍼런스 콜의 온라인 다시 듣기는 곧 아머 웹사이트에서 제공되며, 1년간 이용하실 수 있습니다. 이번 분기 실적에는 금리가 상승하고 시장이 보다 매파적인 연방준비제도에 반응하면서 분기 마지막 3주 동안 모기지 스프레드가 크게 확대된 영향이 반영되어 있습니다. 아머의 3분기 일반회계기준상 보통주주 귀속 순손실은 3억 2,700만 달러, 보통주 1주당 손실은 2.26달러였습니다. 순이자이익은 8,370만 달러였습니다. 보통주주에게 배분 가능한 배당가능이익은 1억 230만 달러, 보통주 1주당 0.71달러였습니다. 이 비일반회계기준 지표는 순이자이익에 티비에이 손익을 더하고, 금리 스왑 및 선물 계약에 따른 이자수익 또는 비용을 조정한 뒤 순영업비용을 차감해 산출합니다. 분기 총경제수익률은 마이너스 12.9%였습니다.

3분기 중 아머는 시장가격 발행 프로그램을 통해 보통주 약 1,240만 주를 발행해 약 2억 570만 달러의 자본을 조달했고, 우선주 약 12만 3,000주를 발행해 250만 달러의 자본을 조달했습니다. 또한 9월 말 보통주 36만 3,700주를 자사주로 매입했습니다. 아머는 보통주 1주당 월 0.24달러, 분기 총 0.72달러의 보통주 배당금을 지급했습니다. 저희는 상황에 적합하고 중기적으로 안정적인 매력적인 배당금을 지급하는 것을 목표로 합니다. 2026년 10월 29일에 2026년 10월 15일 기준 주주에게 발행 보통주 1주당 0.24달러의 현금 배당금을 지급할 예정입니다. 또한 2026년 11월 16일 기준 주주에게 11월 27일 지급할 발행 보통주 1주당 0.24달러의 현금 배당금을 선언했습니다. 분기 말 보통주 1주당 장부가치는 14.55달러로, 2026년 6월 30일 대비 17% 하락했습니다.

가장 최근에 산출한 10월 19일 월요일 기준 장부가치 추정치는 보통주 1주당 14.65달러이며, 앞서 말씀드린 10월 보통주 배당금의 누적액이 반영되어 있습니다. 이제 아머의 포트폴리오 현황과 현재 전략을 논의하기 위해 스콧 울름 최고경영자에게 발언을 넘기겠습니다.

감사합니다, 고든. 기관보증 모기지담보증권은 3분기 후반 어려운 상황에 직면했습니다. 연초 시장을 뒷받침했던 우호적인 수급 여건을 거시경제 압력이 압도했기 때문입니다. 지속적인 인플레이션으로 연방준비제도는 9월에 금리를 25bp 인상했습니다. 이는 2023년 이후 첫 인상이었으며, 추가 긴축 가능성도 시사했습니다. 정책금리 상승 전망, 지정학적 긴장, 재정적자 확대, 기업의 채무증권 발행 증가로 글로벌 채권시장에서 광범위한 가격 재조정이 일어났습니다. 분기 동안 미 국채 수익률은 70~80bp 상승했고, 9월에는 금리 변동성이 급등했습니다. 수익률이 급격히 상승하면서 모기지 듀레이션이 늘어났고, 이에 따른 매도 압력은 금리 변동 속도가 잠재적 매수자들을 시장에서 물러나게 하면서 모기지담보증권의 매도세를 더욱 키웠을 가능성이 있습니다. 현재 모기지 스프레드는 올해 들어 가장 큰 수준에 근접해 있어 밸류에이션 매력이 높아졌으며, 이는 중기 전망에 대한 저희의 긍정적인 시각을 뒷받침합니다.

단기적으로 모기지 가격이 지속적으로 회복되려면 미 국채 수익률과 변동성이 더 안정돼야 한다고 봅니다. 인플레이션 압력이 다시 커지면 연준이 추가 긴축에 나설 수 있으며, 지정학적 긴장은 시장 변동성을 장기화할 수 있습니다. 저희의 기본 시나리오는 2022년과 2023년의 재현이 아니라 완만한 연준의 금리 인상 사이클입니다. 노동시장에서 임금 상승 압력이 누적되는 조짐이 나타나지 않아 임금·물가 악순환의 위험이 줄어들고 있기 때문입니다. 이러한 전망은 연준의 9월 경제전망 요약과 대체로 일치합니다. 이 자료에서 매파적 성향이 강한 일부 위원들조차 2026년에 25bp를 한 차례 추가 인상한 뒤 2027년에 25bp를 다시 인상하는 데 그칠 것으로 예상했습니다. 4분기를 내다보면 기초적인 수급 여건은 여전히 우호적입니다. 높은 모기지 금리는 계속해서 대출 취급과 순 에이전시 모기지담보증권 공급을 제한하고 있으며, 제한적인 자금조달 활동과 우호적인 레포 여건은 포트폴리오의 캐리 수익을 뒷받침하고 있습니다.

GSE 보유 포트폴리오는 연초 상당한 규모의 매입 이후 7월과 8월에 공시 기준 25억 달러 소폭 감소했습니다. 이는 자산을 outright 매도했다기보다는 상환분을 전부 재투자하지 않은 데 따른 것으로 보입니다. 공식 보유 데이터는 아직 나오지 않았지만, 패니메이와 프레디맥은 에이전시 모기지담보증권 시장을 지원하는 역할에 부합하게 9월 변동성 확대 기간에 매입을 재개한 것으로 보고 있습니다. 다만 공식 보유 데이터는 아직 나오지 않았습니다. 규제상 한도까지 1,000억 달러 이상의 여력이 남아 있어, 스프레드가 더 확대될 경우 GSE가 유의미한 잠재적 시장 안전판 매수자가 될 수 있다고 계속 보고 있습니다. 이제 저희 포트폴리오에 대해 자세히 설명해 주실 세르게이에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 스콧. 아머 리츠는 역사적으로 낮은 레버리지와 제한적인 순 듀레이션 익스포저를 바탕으로 3분기를 시작했으며, 이는 시장 변동성이 커진 상황을 헤쳐 나가는 데 도움이 됐습니다. 그럼에도 포트폴리오의 옵션조정 스프레드는 20bp 확대됐으며, 이 중 약 80%가 9월에 발생했습니다. 그 결과 장부가치에 부담이 가해졌고, 미 국채를 제외한 내재 레버리지는 8.2배로, 순 듀레이션 익스포저는 분기 말 0.38년으로 상승했습니다. 다만 여전히 역사적으로는 완만한 수준입니다. 3분기 말 가용 유동성은 충분한 수준인 10억 2,000만 달러였으며, 10월 말까지도 이 수준에 근접하게 유지될 것으로 예상합니다. 아머 리츠는 3분기 동안 모기지담보증권 자산을 순매입 기준 약 14억 달러 늘렸습니다. 9월 말부터 DUS 풀과 만기가 오래된 고할인 모기지담보증권을 주로 약 9억 달러어치 매도했습니다.

이러한 매도는 전체 모기지 시장 대비 상대적으로 양호한 성과를 실현하는 한편, 탄탄한 유동성 포지션과 포트폴리오 목표 레버리지를 유지하는 데 도움이 됩니다. 매도 대금과 상환분은 향후 중간 수준의 할인 가격으로 거래되는 모기지담보증권에 재투자할 계획입니다. 이들 증권은 9월에 스프레드가 가장 크게 확대돼 가장 매력적인 투자 기회를 제공하며, 쿠폰에 따라 레버리지 적용 수익률은 15~18%입니다. 3분기 포트폴리오의 조기상환율은 평균 8.5 CPR로, 전 분기보다 25% 낮아졌습니다. 30년 만기 적격 모기지 금리가 7.5%에 근접한 만큼, 향후 몇 달간 조기상환 속도는 대체로 안정적으로 유지될 것으로 예상합니다. 이에 따라 포트폴리오 수익의 예측 가능성이 높아지고 모기지 자산의 컨벡서티 프로파일도 개선될 것입니다. 아머의 모기지 포트폴리오는 2020년 3분기 이후의 전략에 따라 기관 보증 모기지담보증권과 DUS 증권에만 투자하고 있습니다.

보유 모기지담보증권의 96% 이상이 조기상환 특성이 양호한 지정 풀에 집중되어 있습니다. 당사의 헤지 전략은 수익률 곡선 전반의 듀레이션 위험을 관리하고 조달 비용 상승에 대한 노출을 제한하도록 설계되었습니다. 환매조건부채권 대비 스왑 헤지 비율은 약 89%로, 2022년 이후 가장 높은 수준입니다. 시장이 연준의 금리 인상을 반영하고 있을 수 있다고 보지만, 실제로 금리 인상이 단행되고 인플레이션 및 거시경제 압력이 지속될 경우 단기 금리가 추가로 상승하더라도 수익을 보호할 수 있도록 헤지 포지션을 구축했습니다. 뉴욕 연방준비은행이 8월 국채 단기물 매입을 중단했지만, SOFR 환매조건부채권 스프레드는 낮은 수준을 유지했습니다. 이에 따라 9월 연준의 금리 인상에도 포트폴리오 조달은 안정적으로 이루어졌습니다. 또한 장기 조달의 만기 프리미엄을 부담하지 않기 위해 익일물 환매조건부채권을 선별적으로 활용하는 계열 브로커-딜러인 벅클러 증권을 통해 포트폴리오의 거의 50%를 조달했습니다.

워시 의장이 정책 태스크포스를 신속히 구성했지만, 특히 중간선거를 앞두고 환매조건부채권 시장이나 기관 보증 모기지담보증권 시장에 혼란을 야기할 정도로 연준의 대차대조표 정책이 크게 바뀔 것으로는 예상하지 않습니다. 스콧, 다시 넘기겠습니다. 감사합니다, 세르게이.