스트로베리 필즈 리츠 LD Micro 20th Annual Main Event Conference

이어서 말씀해 주시죠. 감사합니다.

먼저 이 자리에 계신 분 중 제 회사의 주주가 몇 분이나 되는지 여쭤보겠습니다. 아무도 없군요. 좋습니다. 제 최고운영책임자(COO)입니다. 지금까지는 주주분들만 만났기 때문에 분위기가 평온했습니다. 주식을 팔려는 건 아니었는데, 아무래도 오늘이 처음으로 팔아보려는 자리가 될 것 같습니다. 말씀하신 대로 제 이름은 모이시 구빈입니다. 저는 스트로베리 필즈의 최고경영자(CEO)이자 회장, 창업자입니다. 저희 회사는 뉴욕증권거래소에 상장되어 있으며, 티커는 스트로베리 필즈입니다. 저희 회사에 대해 말씀드리자면, 여러분께서 리츠 분야를 알고 계시길 바라지만, 간단히 말해 리츠와 일반 주식의 차이는 이렇습니다. 리츠는 법인세율이 아니라 개인의 세율을 기준으로 과세되기 때문에 이중과세가 없습니다. 간단히 말씀드리면, 리츠는 순이익의 90%를 배당해야 합니다.

다행히 부동산에는 감가상각비가 많이 발생하기 때문에 배당금을 지급하고도 현금이 상당히 남습니다. 리츠는 다섯 곳을 초과해서 보유할 수 없습니다. 리츠에 대해 더 알고 싶으신 분은 나중에 저에게 말씀해 주세요. 관련 규정을 모두 설명해 드릴 수 있습니다. 저는 공인회계사입니다. 여기 계신 제프도 공인회계사입니다. 저희 회사의 이야기는 제 이력에서부터 시작합니다. 대학을 졸업한 뒤 첫 직장으로 1998년에 요양원에서 일했습니다. 처음에는 매입채무, 급여, 장부기장을 담당했습니다. 사업의 재무 부문에서 경력을 쌓아가던 중, 9·11 테러 직후 가족과 함께 중서부로 이주했습니다. 저는 예산 담당 이사로서 중서부 지역의 한 조직에서 요양원 17곳을 운영했습니다. 제 경력은 기본적으로 사업의 재무 부문에 집중되어 있습니다.

그 일을 하던 중 사업 파트너를 만났고, 함께 2003년 10월 31일에 첫 요양원을 인수했습니다. 슬라이드 자료를 설명해 드리겠습니다. 그러면 앞으로 25분 정도만 깨어 계시면 이 모든 내용이 어떻게든 하나로 연결될 겁니다. 저희 회사는 현금흐름이 매우 탄탄합니다. 저희 임대차 계약은 모두 10년 계약이며, 5년 연장 옵션이 두 차례 있고 연간 임대료 인상률은 3%입니다. 지난 8년 동안 매년 임대료를 100% 회수했습니다. 리츠 업계를 잘 아시는 분도 있고 그렇지 않은 분도 있겠지만, 리츠가 무엇인지에 관해 모든 기업이 동등한 조건에 있다는 점을 이해하고 나면 어떤 업종에 투자할지, 혹은 포트폴리오를 여러 업종에 걸쳐 구성할지 선택해야 합니다. 저희 업종은 필요에 기반한 사업을 영위하는 몇 안 되는 업종 중 하나입니다.

그 밖의 업종은 모두 욕구에 기반합니다. 어떤 일이 생기면 이것을 원하고 저것을 원하게 됩니다. 특정 기술 분야에 진출하고 싶다면, 그 욕구를 충족하기 위해 해당 공간이 필요합니다. 요양원 업종은 필수적인 서비스입니다. 생각하기도 싫지만 누군가 병에 걸리면 요양원에 입소해야 합니다. 누구나 그곳에 가고 싶어 하는 것은 아니지만, 어쩔 수 없이 그곳에 모셔야 합니다. 저희 사업 전체는 베이비붐 세대가 요양원의 돌봄 서비스를 필요로 한다는 점, 그리고 부동산을 보유한 부동산 회사가 요양원 운영업체에 해당 부동산을 임대한다는 점을 기반으로 합니다. 저희 사업의 모든 전제는 바로 이것입니다. 운영업체가 창출하는 현금흐름입니다.

저희는 트리플넷 임대차 계약을 체결하고 있어 규제 관련 사안 등에서 발생하는 위험을 부담하지 않습니다. 입소자들이 직접 들어옵니다. 이들의 비용은 지급됩니다. 수익의 대부분, 약 90%는 메디케어와 메디케이드를 비롯한 정부 재원에서 나옵니다. 70년대 사회보장법에 요양원의 수가 지급 모델이 포함됐습니다. 운영을 잘하기만 하면 항상 수익을 낼 수 있도록 설계돼 있습니다. 프로그램이 그렇게 만들어졌기 때문입니다. 제 경력은 요양원에서 일하면서 시작됐습니다. 저는 이 사업에 푹 빠졌습니다. 사실 이 사업에 푹 빠진 계기는, 제가 직접 입소자들을 휠체어에 태워 담배를 사러 나갔던 일이었습니다. 이 사업은 정말 자신에게 맞고 사람을 좋아하며 사람들을 돌보는 일을 좋아하는 사람이 해야 합니다.

그저 생계를 위해 이 일을 하는 사람들에게는 사실 잘 맞지 않습니다. 앞서 말씀드렸듯이, 저희는 2003년에 첫 건물을 매입했습니다. 그 후 2015년에는 건물이 약 33개까지 늘었고, 그 이후 현재 142개까지 늘었습니다. 건물 수와 총자산 규모 기준으로 연간 약 8~9% 성장하고 있습니다. 부동산 자산 16억 달러를 기준으로 매년 약 1억~1억 5,000만 달러를 투자하고 있습니다. 저희는 계속 이런 방식으로 성장해 왔습니다. 말씀드릴 시간이 얼마 남지 않았지만, 원하시는 분이 계시면 자세히 살펴보실 수 있습니다. 실제로는 전부 수학적인 계산입니다. 저희는 일정 금액의 수익을 창출합니다. 그 수익의 약 50%를 배당해야 하므로, 저희의 배당성향은 업계에서 가장 낮은 수준에 속합니다.

남은 자금은 저희가 활용합니다. 레버리지 비율을 50% 미만으로 유지하면서 자금을 조달해 연간 약 1억 달러 규모로 성장할 수 있습니다. 이 과정을 반복해 온 지 20여 년이 됐고, 대체로 그런 방식으로 사업을 이어가고 있습니다. 저희는 물론 이 업계가 앞으로도 견조할 뿐 아니라 더욱 성장할 것으로 보고 있습니다. 미국의 베이비붐 세대가 고령화되면서, 이들 중 일정 비율은 결국 시설에서 돌봄을 받아야 한다는 점은 모두가 알고 있습니다. 그런데 건설 비용이 너무 높아 새로운 시설은 생기지 않고 있습니다. 공급을 늘릴 수 없는 상황에서 수요는 계속 증가할 것이므로, 경제학을 전공하신 분들은 아시겠지만 수요와 공급이 맞물리는 지점이 생기고, 시설 가동률이 높아지면서 통상적으로 양호한 수익을 거둘 수 있습니다.

다시 말씀드리지만, 저희는 뉴욕증권거래소와 텔아비브증권거래소에 모두 상장돼 있습니다. 뉴욕증권거래소에서 거래되기 시작한 지 이제 4년이 넘었습니다. 활발한 투자 파이프라인을 보유하고 있는 회사의 개요입니다. 말씀드린 것처럼, 저는 2003년에 이 사업을 시작했습니다. 첫날부터 함께했습니다. 모든 자산을 제가 직접 매입했습니다. 처음부터 이곳에서 일해 왔고, 주주들이 더 이상 저를 원하지 않는다고 결정할 때까지 계속 일할 것입니다. 매일 출근하는 것이 즐겁습니다. 최근 가족 여행 중에 깨달았는데, 사실 제게 가장 잘 맞는 곳은 어딘가의 책상 앞에서 일하는 자리인 것 같습니다. 안타깝게도 다른 취미는 전혀 없습니다. 그렇긴 하지만, 저희는 요양시설에만 집중하는 사업자로서 현재 연환산 임대료가 약 1억 4,300만 달러입니다. 허가받은 병상 수는 1만 5,000개가 넘습니다. 저희는 해마다 임대료를 꾸준히 받아 왔습니다.

이는 저희가 사업을 운영하는 방식과도 밀접한 관련이 있습니다. 모든 일을 매우 세심하고 친근하게 처리합니다. 투자은행가와 변호사들이 설립한 다른 많은 리츠처럼 냉혹하게 사업하지 않습니다. 저희는 실제로 요양원에서 일하고 입소자들을 돌보던 회계사들이 시작한 회사이며, 이것이 저희가 하는 일입니다. 저희의 이런 사업 방식과 이 사업을 하는 이유가 성공의 비결이라고 생각합니다. 함께하는 모든 분을 친근하게 대하기 때문입니다. 누군가 문제가 있더라도 제가 직접 상대합니다. 저희는 대체로 발생하는 모든 문제를 해결할 수 있으며, 그래서 지난 8~9년 연속 임대료를 100% 회수할 수 있었습니다.

최근 저희가 회사를 성장시키는 방식의 진화 과정에서 중요한 일은 2억 달러 규모의 신용한도를 확보한 것입니다. 이를 통해 앞으로 거래가 필요할 때마다 해당 신용한도에서 자금을 인출할 수 있게 됩니다. 예전에는 현금을 미리 쌓아 두었다가 사용한 다음, 이를 재융자할 방법을 찾아야 했습니다. 이제는 신용한도를 이용한 뒤 상환하고, 장기 자금을 조달하거나, 주가 흐름에 따라 적절한 시점에 시장가 주식 발행이나 유상증자를 통해 부채를 줄일 수 있습니다. 현재 총부채를 보면, 여기 차트에서 확인하실 수 있듯이 순부채 대비 상각전영업이익 비율은 6배 미만입니다.

저희의 총자산 대비 부채 비율은 자산에 어떤 캡레이트를 적용하느냐에 따라 달라지지만, 50% 미만입니다. 저는 그 비율이 43%에 더 가깝다고 생각합니다. 시장의 동종 업체들이 캡레이트 8%, 8.5%에 자산을 매입하고 있기 때문입니다. 저희는 모든 자산을 캡레이트 10%로 장부에 반영하고 있습니다. 이는 장부에 기록하지 않은 내재 자본의 가치를 사실상 수억 달러 낮게 평가하는 것입니다. 다시 말씀드리지만, 저희는 일반회계기준에 따라 취득원가와 시장가치 중 낮은 금액으로 자산을 계상합니다. 저희 장부에는 모든 자산을 반영하고 있습니다. 저희 대차대조표를 읽어 보셨다면, 장부에 계상된 금액 외에 10억 달러가 넘는 가치가 있다는 사실을 알기 어려우실 겁니다. 저희는 감가상각 후 순장부가액으로 표시하고 있기 때문입니다. 이와 함께 조정 FFO는 7,400만 달러에 조금 못 미칩니다.

이 용어가 생소하신 분들을 위해 설명드리면, 기본적으로 잉여현금흐름을 의미합니다. 부동산투자신탁 업계에서는 FFO를 사용합니다. 저희는 순영업소득을 거의 사용하지 않습니다. 상각전영업이익도 거의 사용하지 않습니다. 저희는 조정 FFO를 사용하며, 이는 다른 부동산투자신탁들도 사용하는 지표입니다. 부동산투자신탁에 익숙하신 분들이라면 아시겠지만, 현재 부동산투자신탁의 평균 주가는 조정 FFO의 15.9배 수준에서 거래되고 있습니다. 저희 주가는 10.5배 수준에서 거래되고 있습니다. 안타깝게도 오늘 저희 주식을 사야 하는 이유로, 주가가 15.9배까지 오를 것이라는 촉매를 제시할 수는 없습니다. 다만 저희가 해마다 매우 투명하고 건전한 사업을 운영하고 있기 때문에, 언젠가는 시장이 저희 가치를 알아줄 것이라고 진심으로 믿습니다. 저희 그룹은 창립 23주년을 맞이하게 됩니다.