로지스틱 프로퍼티스 오브 디 아메리카스 26년 2분기 어닝콜

진행해 주십시오. LPA 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다.

저는 LPA 투자자 관계팀의 카밀로 울로아입니다. 오늘 콜에는 저와 함께 최고경영자 에스테반 살다리아가와 최고재무책임자 폴 스미스가 참석했습니다. LPA의 재무 및 운영 실적 검토에 앞서, 이 통화에서 제공되는 정보는 참고용이며, 증권 매매 제안이 아님을 알려드립니다. 이 통화 중 언급되는 미래 전망 관련 진술은 여러 위험과 불확실성에 노출되어 있으며, 이는 LPA의 SEC 제출 자료에서 확인하실 수 있습니다. 저희는 이 통화 이후 미래 전망 진술을 업데이트하거나 수정할 의무가 없습니다. 통화 중 참조할 수 있는 보조 자료를 준비했습니다.

ir.lpamericas.com에서 이 자료들을 다운로드하시길 권장드립니다. 오늘 통화에서 논의되는 모든 비교 수치는 별도 언급이 없는 한 전년 동기 대비입니다. 이제 에스테반이 오늘 검토를 시작하겠습니다.

에스테반, 진행해 주십시오. 안녕하세요, 여러분 환영합니다.

참석해 주셔서 감사합니다. 이번 분기는 LPA에게 재무 실적과 전략적 조치 모두에서 획기적인 분기로, 가치를 구체화하고 2027년 이후의 성장 파이프라인 구축을 위한 플랫폼을 준비하는 데 중요한 진전을 이루었습니다. 2분기에도 강한 모멘텀을 이어가면서, 지역 물류 플랫폼 전반에서 점유율이 100%로 유지되어 동종업계 대비 우수한 성과를 다시 한번 보여드리게 되어 기쁩니다. 수익은 페루와 콜롬비아가 각각 임대 수익이 50.4%, 29.3% 증가하며 전년 대비 26.1% 크게 가속화되었습니다. 코스타리카에서는 LPA 포트폴리오 내에서 완전히 안정화된 운영을 반영하며 수익이 5.6% 증가했습니다. 추가적인 성과는 최신 시설에서의 강력한 임대 활동과 점유율, 그리고 갱신, 확장, 재임대를 통해 확보한 시장 임대료 상승에 힘입은 것입니다.

순영업소득(NOI) 성장도 마찬가지로 강력하여 27% 증가했으며, 동일 자산 기준 NOI는 14.5% 상승했습니다. 수익성의 지속적인 성장은 탁월한 고객 서비스와 유리한 시장 지위 및 강력한 브랜드가 제공하는 가격 결정력 덕분이며, 이는 평당 평균 임대료가 10% 상승한 데서도 확인할 수 있습니다. 또한, 우리가 운영하는 4개국 전역에서 플랫폼 규모가 확대됨에 따라 점차 개선되고 있는 운영 레버리지도 수익성 향상의 원동력입니다. 강력한 재무 및 운영 실적과 더불어, 2분기는 페루 리마 수르 파크를 1억 4,500만 달러에 매각하며 약 7%의 현장 자본환원율을 기록한 중요한 전략적 이정표였습니다. 우리의 전략과 사업 재조정에 따라, 이번 거래의 순수익 대부분을 멕시코 내 LPA 사업 확장에 재투자할 예정입니다.

이는 약 6,000만 달러의 부채 상환과 양도소득세 납부 후 약 6,500만 달러에 해당합니다. 리마 수르와 같은 안정화되고 성숙한 자산에서 선택적으로 이익을 실현하고, 그 자본을 높은 수익을 창출하는 자산에 배분하는 것은 다국적 수직 통합 부동산 회사로서의 뚜렷한 강점입니다. 이는 LPA가 균형 잡히고 다각화된 포트폴리오의 전략적 이점을 확보하는 동시에, 한 지역의 단일 경제 상황에 얽매이지 않고 각국 부동산 사이클의 다양한 국면을 기회로 활용할 수 있게 합니다. 또한, 이는 우리의 핵심 사업 내에서 새롭고 검증된 가치 창출 수단이기도 합니다. 다시 말해, 리마 수르 파크의 자산화는 그린필드 개발부터 임대, 그리고 포트폴리오의 의미 있는 부분 안정화에 이르는 부동산 가치 사슬 전반에 걸친 성공적인 순환을 의미합니다.

이는 앞으로 몇 년간 이어질 여러 잠재적 거래 및 파트너십 중 첫 사례이며, 이후 재투자를 통해 주주 여러분께 지속적인 가치 창출의 선순환을 만들어갈 것입니다. 이로 인해 LPA는 멕시코에 더 집중하면서도 자산 대부분을 미 달러화로 유지하고, 보다 자본 효율적인 비즈니스 모델로 전환함에 따라 주요 시장에서 자본 경량화가 이루어질 것입니다. 리마 수르는 당사 장부에 기록된 독립 감정 평가 가치보다 약 18% 높은 가격에 매각되었다는 점도 중요합니다. 이 프리미엄과 그에 따른 자본환원율은 우리가 계획한 바를 철저하고 단호하게 실행할 수 있는 능력을 명확히 보여주는 증거입니다. 우리는 이제 막 결실을 보기 시작한 자산과 운영 플랫폼의 검증 가능한 내재 가치를 예리하게 인식하고 있습니다.

이 증거가 시장에 제대로 전달되어, 현재 주가와 장부가치 기준 회사의 실물 자산 가치 간의 상당한 괴리를 해소하는 데 도움이 되기를 기대합니다. 참고로, 2분기 말 기준으로 양도소득세 차감 후 내재 가치는 주당 8.62달러로, 전년 대비 16%, 전분기 대비 8.2% 상승했습니다. 더욱이, 당사의 견해로는 이 수치는 LPA 사업의 기반이 되는 실물 자산의 공정 감정가치에 더해져야 하는 운영 플랫폼 자체의 가치를 포함하지 않은 것입니다. 리마 수르 거래는 FIBRA 프라임과 같은 이 지역 최고의 리츠(REIT)와 같은 기관 제3자들에게 당사 시설의 매력도를 반영합니다.

또한, FIBRA 프라임과의 계약을 통해 LPA는 현재 매각 종료 후 4년 뒤에 해당 공원을 재매입할 수 있는 옵션을 보유하게 되었습니다. 이와 같은 선택권은 장기적으로 주주 가치를 창출하는 또 다른 방법입니다. 리마 수르의 자산화는 페루에서 다양화되고 안정화된 상업용 부동산 포트폴리오를 보유한 프라임과 체결한 전략적 제휴의 발판 역할도 했습니다. 우리의 제휴는 LPA의 강력한 개발 및 운영 역량과 프라임의 현지 및 기관 자본 기반을 전략적으로 결합하여 리마의 저개발 물류 부동산 시장을 더욱 활용하는 유사 거래를 포함합니다. 참고로, 제휴를 통해 LPA는 프라임을 대신해 리마 수르를 관리 및 운영하며 지속적인 수수료 수익을 창출할 예정입니다. 공원 운영자로서 우리는 통제권을 유지하며 임차인 관계 관리와 우수한 서비스 제공을 계속할 것입니다.

이전 컨퍼런스 콜에서 강조했듯이, 포트폴리오의 중심을 멕시코로 이동하는 것은 당사의 핵심 전략으로, 훨씬 크고 역동적인 산업용 부동산 시장에 진입하고, 자산 포트폴리오와 임차인 기반을 다각화 및 재조정하며, 글로벌 및 지역 기업에 대한 LPA만의 독특한 국경 간 서비스를 강화할 수 있게 합니다. 보다 구체적으로, 멕시코에서의 목표는 더 높은 위험 조정 수익률을 달성하고 플랫폼의 내재 가치를 더욱 활용하는 것입니다. 리마 수르 매각에서 확보한 자본은 멕시코시티 광역권의 주요 물류 회랑에 위치한 Central Park 57 클래스 A 시설에 대한 프로그램 매입 계약을 시작으로 인수 파이프라인에 재투자할 예정입니다.

과거에 강조했듯이, 향후 12~18개월 내 Fortem Capital로부터 인수할 예정인 이 2억 달러 계약 하의 자산들은 안정화된 자산으로, 개발 및 임대 위험을 사실상 제거합니다. 나머지 자금 조달은 현지 부채 및 지분 파트너를 통해 이루어질 것입니다. 여러 잠재 파트너들이 이미 관심을 표명했으며, 이 공원에 참여를 원하는 추가 제3자를 위한 지분 할당도 남아 있습니다. 최근 공원 시설의 안정화를 가속화하기 위해 임대 관리자를 임명했다는 점을 업데이트해 드립니다. 그는 이전에 부동산 자문 및 중개 분야에서 고위직을 역임했으며, 멕시코 시장에서 30년 이상의 경험과 전국의 우량 기업들과 깊은 관계를 보유하고 있습니다.

Central Park 57 매입 프로그램을 설명드리자면, 210만 평방피트는 현재 당사의 총 임대 가능 면적(GLA)의 약 34%에 해당합니다. 2~3년 내에 멕시코가 LPA 자산 포트폴리오의 50% 이상을 차지할 것으로 예상합니다. 현재 기회군은 주요 대도시 주변의 핵심 물류 회랑과 연방 고속도로 57D를 따라 위치한 약 10억 달러 규모의 시설들입니다. 여기서 임차인 품질과 임대 계약 조건에 따라 8~9%의 자본 수익률로 자본을 배치할 계획입니다. 자산 매각으로 확보한 자본 재투자 외에도, 과거 성공적으로 수행해온 것처럼 전통적인 은행 부채와 현지 지분 자본의 유사한 조합으로 광범위한 확장을 자금 조달할 것입니다.