하이우즈 프로퍼티스 26년 3분기 어닝콜

브렌던, 시작해 주십시오. 감사합니다, 진행자님. 여러분, 좋은 아침입니다.

오늘 아침 컨퍼런스콜에는 테드 클린크 최고경영자와 브라이언 리어리 최고운영책임자가 함께하고 있습니다. 편의를 위해 오늘 준비된 발언 자료를 웹사이트에 게시했습니다. 어제 실적 발표 자료나 보충 자료를 받지 못하셨다면, 두 자료 모두 당사 웹사이트 highwoods.com의 투자자 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 오늘 컨퍼런스콜에서는 FFO, NOI, EBITDA와 같은 비일반회계기준 재무지표를 검토할 예정입니다. 실적 발표 자료와 보충 자료에는 이러한 비일반회계기준 재무지표를 가장 직접적으로 비교 가능한 일반회계기준 재무지표와 조정한 내역이 포함되어 있습니다.

아시다시피 실제 사건과 실적은 이러한 미래예측진술과 크게 다를 수 있으며, 회사는 미래예측진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 그럼 테드에게 진행을 넘기겠습니다.

고맙습니다, 브렌던. 여러분, 좋은 아침입니다. 이번 분기 영업 실적은 당사 포트폴리오와 시장 전반에서 예상해 온 펀더멘털 개선세를 반영하고 있습니다. 고품질 오피스 공간에 대한 수요는 계속 강한 반면, 공급은 계속 감소하고 있습니다. 이는 강력한 조합입니다. 선벨트 지역의 가장 우수한 BBD에서 고품질 오피스 공간이 부족하고 신규 건설이 거의 또는 전혀 이루어지지 않으면서, 당사 포트폴리오의 임대료가 크게 상승하고 점유율도 높아지고 있습니다. 이번 분기에는 120만 제곱피트가 넘는 2세대 임대차 계약에서 일반회계기준 임대료 상승률 29%, 현금 임대료 상승률 4%를 기록했으며, 회사 역사상 두 번째로 높은 2세대 순유효임대료를 달성했습니다. 또한 포트폴리오 점유율은 6월 말 이후 130bp 상승했고, 현재 임대율은 90%를 넘어섰습니다.

탄탄한 임대 조건과 긍정적인 점유율 흐름을 바탕으로, 당사는 앞으로도 유기적 NOI 성장에 대해 긍정적인 전망을 유지하고 있습니다. 탄탄한 영업 실적에 더해, 이번 분기에는 리치먼드, 애틀랜타, 롤리의 비핵심 자산 8,500만 달러어치를 매각하며 포트폴리오의 질을 개선하는 데도 진전을 이뤘습니다. 연초 이후 지금까지 자산 3억 8,600만 달러어치를 평균 자본환원율 8% 미만에 매각했습니다. 이는 연초에 세웠던 당초 목표보다 약 1억 5,000만 달러 많은 금액입니다. 또한 추가 비핵심 자산의 매각을 계속 추진하고 있으며, 연말까지 최소 1억 달러를 추가로 매각할 것으로 예상합니다. 이러한 자산 매각 대금은 향후 투자에 활용할 수 있는 상당한 여력을 제공합니다.

노후화됐거나 BBD 입지가 아닌 자산을 지속적으로 정리하고, 동남부 지역의 가장 우수한 입지에 있는 통근하기 좋은 오피스 빌딩에 투자함에 따라, 장기적인 FFO 및 현금흐름 성장률도 이에 상응해 높아질 것으로 예상합니다. 재무 실적으로 넘어가면, 주당 FFO 0.89달러를 기록했으며 연간 전망치를 다시 한 번 상향 조정해 현재 주당 3.51~3.70달러로 제시합니다. 중간값 기준으로 이전 전망치보다 0.025달러, 연초 전망치보다 0.065달러 높은 수준입니다. 자산 매각 활동 증가로 예상보다 희석 효과가 0.04달러 더 컸다는 점을 고려하면, 연초 이후 전망치를 상향 조정한 것을 특히 기쁘게 생각합니다. 탄탄한 영업 실적에 힘입어 일반회계기준 동일 매장 순영업이익 전망도 개선됐습니다.

이러한 견조한 흐름은 포트폴리오의 우수성과 시장의 건전성을 보여주며, 지난 몇 분기 동안 이뤄낸 성과가 향후에도 이어질 것이라는 확신을 줍니다. 앞서 말씀드린 것처럼, 임대 실적은 계약 규모와 조건 모두에서 매우 우수했습니다. 이번에도 순유효임대료가 견조한 수준을 기록했습니다. 지난 5개 분기 동안 회사 역사상 순유효임대료가 가장 높았던 4개 분기 중 3개 분기를 기록했습니다. 신규 임대차 계약 규모도 양호해 30만 제곱피트의 신규 2세대 계약을 체결했으며, 이에 힘입어 임대율은 90.1%로 상승했습니다. 높은 임대율과 제한적인 계약 만료 및 확정된 퇴거 예정 물량을 고려할 때, 점유율을 계속 높일 수 있을 것으로 확신합니다. 자산 매각과 관련해, 3분기에 비핵심 자산 8,500만 달러어치를 매각했습니다.

리치먼드의 포트폴리오를 5,300만 달러에, 애틀랜타의 센추리 센터 단지 내 빌딩 한 채를 2,000만 달러 넘는 금액에, 롤리의 빌딩 두 채를 약 1,200만 달러에 매각했습니다. 전망에 반영된 대로, 연말까지 비핵심 자산을 1억~2억 5,000만 달러 추가로 매각할 것으로 예상합니다. 앞으로도 포트폴리오를 지속적으로 정비하고, 매각 대금을 질이 더 높고 회복력이 강한 투자 자산에 재투입하겠습니다. 개발 부문으로 넘어가면, 23 스프링스 프로젝트를 끝으로 현재 진행 중인 개발 파이프라인을 마무리하고 있습니다. 댈러스 업타운 비비디에 위치한 64만 2,000제곱피트 규모의 오피스 타워인 23 스프링스에 대해 당사는 합작법인 지분 50%를 보유하고 있습니다. 23 스프링스는 현재 임대율이 95%이며, 내년 2분기까지 안정화될 것으로 예상합니다. 개발 파이프라인을 다시 확충할 것으로 예상하며, 올해 남은 기간 동안 1억~4억 달러 규모의 신규 개발 계획 발표를 전망에 반영했습니다.

이를 위해, 당사는 맞춤형 건축 방식의 개발과 대규모 앵커 임차인을 위한 잠재적 신규 프로젝트에 관심을 보인 곳들이 있습니다. 이는 당사 시장 전반에서 양질의 대규모 공간을 구하기 어렵다는 점을 다시 한번 보여줍니다. 기업들은 인재를 채용하고 유지하는 데 필요한 공간을 확보하기 위해, 상당수의 경우 현재 시장 최고 임대료보다 훨씬 높은 프리미엄 임대료를 지불할 의향이 있습니다. 통상 건설에 2~4년이 걸리기 때문에, 향후 단기적으로 발표되는 개발 계획이 재무 실적에 반영되기까지는 시간이 걸릴 것입니다. 그러나 현재 환경에서는 임대 리스크를 감당 가능한 수준으로 관리하는 신규 개발이 매력적인 위험조정수익률을 제공하고, 장기적으로 주당 FFO와 현금흐름을 늘리고 성장률을 높이며 포트폴리오의 질을 개선할 것으로 보고 있습니다. 당사는 잠재적 인수 기회를 계속해서 적극적으로 발굴하고 평가하고 있습니다.

현재까지는 지난해 댈러스, 롤리, 샬럿에서 6억 달러에 가까운 최고 수준의 부동산을 인수했을 때와 같은 높은 위험조정수익률을 제공하는 기회를 찾지 못했습니다. 브라이언에게 발언을 넘기기 전에, 주주를 위한 장기 가치 창출을 위해 집중하고 있는 우선순위를 다시 말씀드리겠습니다. 첫째, 운영 중인 포트폴리오의 점유율을 안정화 수준에 가깝게 끌어올리겠습니다. 둘째, 재임대 시 높은 임대료 상승과 매력적인 경제성을 확보하겠습니다. 셋째, 비비디 외 지역에 있는 비핵심 자본지출 부담 자산을 매각하고, 현금흐름이 더 우수하고 장기 성장률이 더 높은 부동산에 투자하겠습니다. 넷째, 이 모든 일을 추진하는 동시에 재무상태표의 건전성과 유연성을 유지하겠습니다.

올해 첫 3분기 동안 이 우선순위 각각에서 의미 있는 진전을 이뤘으며, 향후 몇 년간 성장률과 비비디 자산 비중, 포트폴리오의 질을 크게 개선할 기회가 있다고 봅니다. 건전한 수요와 제한적인 신규 공급, 임대료 상승에 힘입은 핵심 비비디 시장의 견조한 펀더멘털을 바탕으로, 이 네 가지 분야에 집중하면 향후 수년간 현금흐름과 장기 가치가 크게 증가할 것으로 봅니다.

브라이언? 고맙습니다, 테드. 여러분, 안녕하십니까.

또 한 번 돋보이는 분기를 만들어낸 우리 팀에 찬사를 보냅니다. 테드가 비비디 시장의 수급 상황을 언급했는데, 전국 단위 자료를 보면 이러한 흐름이 얼마나 광범위해졌는지 알 수 있습니다. 주요 부동산 중개업체들도 이제 같은 이야기를 하고 있습니다. 전국적으로 CBRE는 순흡수가 10분기 연속 플러스를 기록했고, 공실률은 5분기 연속 하락해 18.2%를 나타냈으며, 전국 호가 임대료는 전년 대비 3.1% 상승해 2016년 이후 가장 빠른 상승세를 보였다고 보고했습니다. JLL은 최근 4개 분기 각각에서 2019년 이후 단일 분기 기준 최대치를 웃도는 임대차 계약이 체결됐으며, 임차인들이 이제 평균 13%씩 임차 면적을 늘리고 있다고 덧붙였습니다. 동시에 오피스 공급 파이프라인은 사실상 바닥났습니다. CBRE는 2026년 공급 물량이 전년 대비 76% 감소하고, 1990년 집계를 시작한 이후 가장 적을 것으로 전망합니다.