CTO 리얼티 그로스 26년 3분기 어닝콜

제나, 시작해 주십시오. 안녕하십니까, 여러분. 오늘 CTO 리얼티 그로스의 2026년 3분기 영업 실적 컨퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다.

오늘 오전 컨퍼런스콜에는 존 올브라이트 사장 겸 최고경영자, 필립 메이스 최고재무책임자와 경영진의 다른 임원들이 참석하며, 이들은 통화 중 질문에 답변해 드릴 예정입니다. 오늘 말씀드리는 내용 중 상당 부분은 연방 증권법상 미래예측진술에 해당한다는 점을 알려드립니다. 회사의 실제 미래 실적은 이러한 미래예측진술에서 논의된 내용과 크게 달라질 수 있으며, 당사는 해당 진술을 갱신할 의무를 지지 않습니다. 실제 실적이 예상과 크게 달라질 수 있는 요인과 위험은 회사의 10-K 및 10-Q 보고서와 기타 미국 증권거래위원회 제출 자료에서 수시로 더 자세히 설명하고 있습니다.

미국 증권거래위원회 제출 보고서와 실적 발표 자료, 보충 자료 및 최신 투자자 프레젠테이션은 당사 웹사이트 ctoreit.com에서 확인하실 수 있습니다. 그럼 존에게 진행을 넘기겠습니다.

고맙습니다, 제나. 여러분, 안녕하십니까. 3분기는 CTO에 매우 생산적인 분기였습니다. 견조한 임대 및 투자 모멘텀을 이어갔습니다. 분기 중 46만 7,000제곱피트 규모의 임대 계약을 체결하고, 가중평균 수익률 9.1%로 1억 230만 달러 규모의 투자를 완료했습니다. 이에 따라 9개월 누적 임대 면적은 83만 3,000제곱피트, 투자는 가중평균 수익률 9.4%를 기준으로 3억 3,650만 달러에 달했습니다. 이러한 활동에 힘입어 분기 희석주당 코어 FFO는 10.4%, 9개월 누적 기준으로는 13.8% 증가했습니다. 이제 비워진 앵커 임차 공간 11곳 모두에 대한 대책을 마련했습니다.

분기 말 직후 폼파노 시티 센터에서 약 7만 5,000제곱피트 규모의 신규 임대 계약을 체결하고, 추가로 1억 3,580만 달러의 투자를 완료했습니다. 이에 따라 연초 이후 누적 투자액은 가중평균 수익률 9.4% 기준 4억 7,200만 달러에 달했습니다. 이러한 모든 활동을 반영해 2026년 코어 FFO 가이던스를 상향 조정하며, 필이 잠시 후 자세히 설명드리겠습니다. 임대 현황부터 말씀드리면, 3분기에는 비교 가능 임대 면적 39만 6,000제곱피트를 임대했으며 현금 임대료 상승률은 7%였습니다. 연초 이후 비교 가능 임대 면적은 총 72만 6,000제곱피트이며 현금 임대료 상승률은 9%입니다. 비워진 앵커 임차 공간과 관련해서는 이번 분기에 마지막으로 남아 있던 공간에 대한 대책을 마련했습니다. 샬럿의 캐롤라이나 파빌리온에 있던 구 코너스 매장을 분할하고, 캐번더스 및 세컨드 앤드 찰스와 임대 계약을 체결했습니다.

이 모든 과정이 만족스럽게 진행되어 기쁩니다. 11개 공간 중 9개는 임대료가 약 70% 상승한 조건으로 다시 임대했습니다. 앞서 발표한 대로 나머지 2개 공간은 전국 단위 소매업체에 2,070만 달러에 매각하는 계약을 체결했으며, 4분기 중 거래를 마무리할 예정입니다. 새로운 앵커 임차인들이 당사 센터의 방문객을 늘리고 인접한 소규모 매장 공간에도 긍정적인 효과를 가져올 것으로 기대합니다. 그 밖의 몇 가지 임대 성과를 말씀드리겠습니다. 첫째, 피닉스의 크로스로드 타운 센터에서 하킨스 극장을 대체할 크런치 피트니스와 5만 5,000제곱피트 규모의 임대 계약을 체결했습니다. 하킨스의 임대 계약은 2028년 말까지이지만, 조기 해지권을 협상해 두었기 때문에 더 많은 유동 인구를 유도할 업종으로 해당 공간을 선제적으로 재임대하고 현금 임대료 상승 효과도 확보할 수 있었습니다.

하킨스가 2027년 초 퇴점한 뒤 2028년 크런치의 임대가 시작될 때까지 약 12개월간 공실이 발생할 것으로 예상합니다. 둘째, 분기 말 직후 앰피드 피트니스가 폼파노 시티 센터에서 1만 9,000제곱피트 규모의 추가 임대 계약을 체결해, 몰입형 경험을 제공하는 피트니스 목적지의 면적이 5만 3,000제곱피트로 늘어났습니다. 앰피드의 계열사도 체험형 공간에서의 운동 장비 연구·개발 및 테스트와 사무실 운영을 위해 5만 6,000제곱피트를 임대했습니다. 이 공간은 지난해 12월 해당 부동산을 인수할 때 추가 확장 가능 공간으로 파악했던 6만 2,000제곱피트 규모의 미완공 2층 골조 공간에 포함됩니다. 현재 이 공간은 센터의 총면적에 포함되어 있지 않기 때문에, 이번 임대 계약으로 폼파노 시티 센터의 면적은 56만 5,000제곱피트로 늘어납니다. 셋째는 부대 필지 개발 프로그램입니다. 이번 분기에 두 곳의 부대 필지 개발 사업 내 복수 임차인 건물에서 네 건의 임대 계약을 체결했습니다.

록월 플라자에는 티모바일이, 롤리의 비버 크릭에는 제이슨스 델리, 아카펠라 네일 스파, 낫싱 번트 케이크스가 입점합니다. 올해 초 체결한 스윅 및 쿠퍼스 호크 임대 계약과 함께 꾸준히 진전을 이루고 있습니다. 이들 6개 부대 필지에 약 3,000만 달러를 투자해 가중평균 기준 두 자릿수 초반대의 무차입 수익률을 기대하고 있습니다. 2027년부터 실적 기여가 시작되고 2028년에는 온전한 효과가 나타날 것으로 예상합니다. 점유율을 살펴보면, 조나 로사를 제외한 임대 점유율은 전 분기 95.4%에서 95.7%로 상승했습니다. 인수 당시 임대율이 67%였던 조나 로사를 포함하면, 9월 30일 기준 전체 포트폴리오의 임대율은 92.4%였습니다. 조나 로사는 상당한 성장 여지를 제공하며, 잠시 후 다시 말씀드리겠습니다. 분기 말 기준 임대 계약을 체결했지만 아직 영업을 시작하지 않은 점포의 임대 파이프라인은 560만 달러로, 현재 현금 임대료의 약 4.6%에 해당했습니다.

이는 전 분기보다 소폭 감소한 수치입니다. 주된 이유는 뉴멕시코주가 9월부터 앨버커키 부동산의 임대료를 납부하기 시작했기 때문이지만, 분기 중 신규 임대 계약이 이러한 영향을 대부분 상쇄했습니다. 임대 계약을 체결했지만 아직 영업을 시작하지 않은 점포 대부분이 2027년 중 임대료 납부를 시작할 것으로 예상합니다. 투자로 넘어가겠습니다. 지난 실적 발표에서 올해 추가로 최소 한 건의 인수를 마무리할 것으로 예상한다고 말씀드렸습니다. 실제로 두 건의 인수를 마무리했으며, 모두 캔자스시티에서 이루어졌습니다. 캔자스시티는 CTO의 신규 시장으로, 친기업적인 환경을 갖추고 있으며 인구는 220만 명이 넘습니다. 두 센터 모두 지역 내 경쟁력이 높은 상권에 위치해 있으며, 합산 약 130만 제곱피트의 면적이 포트폴리오에 추가됩니다. 첫 번째는 조나 로사입니다. 3분기에 약 6,300만 달러, 제곱피트당 82달러에 인수했으며, 대체원가를 크게 밑도는 가격입니다.

캔자스시티 노스랜드 상권의 대표적인 라이프스타일 센터로, 연간 방문객은 약 550만 명이며 딕스 스포팅 굿즈, 반스앤노블, 올드 네이비, 벌링턴, DSW가 주요 임차인입니다. 임대율을 높일 기회 외에도, 해당 부동산에는 용도 승인을 받은 개발 부지 10에이커와 재배치해 활용할 수 있는 저활용 공간 약 10만 제곱피트가 있습니다. 두 번째는 서밋 우즈 크로싱입니다. 10월 초 1억 300만 달러, 제곱피트당 189달러에 인수했으며, 이 역시 대체원가를 크게 밑도는 가격입니다. 리 서밋에 위치한 54만 5,000제곱피트 규모의 대형 전문점 중심 쇼핑센터로, 해당 지역에서 가장 부유한 상권 중 하나에 자리하고 있습니다. 점유율은 99%이며 로우스, 콜스, 베스트 바이, 티제이맥스, 토털 와인이 주요 임차인입니다. 소유하지는 않지만 슈퍼타깃도 부지 내에 있습니다. 연간 방문객이 약 730만 명으로, 캔자스시티 대도시권에서 방문객이 가장 많은 쇼핑센터 중 하나입니다.

이번 두 건의 인수는 임차인 신용도도 강화합니다. 투자등급인 딕스와 베스트 바이가 당사의 최대 임차인 두 곳으로 올라섰습니다. 구조화 투자 부문에서는 7월에 3,700만 달러 규모의 대출을 실행했으며, 이 중 2,980만 달러는 종결 시점에 집행됐습니다. 이 대출은 텍사스주 오스틴의 복합용도 부동산에 대한 임차권을 담보로 하며, 만기는 2년이고 최초 현금수익률은 9.75%입니다. 이어 분기 말에는 쇼핑센터 10곳을 보유한 합작투자회사에 3,200만 달러 규모의 우선주 투자를 완료했습니다. 투자금 전액은 종결 시점에 집행됐으며, 투자 기간은 3년이고 현물지급이자 7%를 포함한 수익률은 17%입니다. 현재 구조화 투자 포트폴리오 규모는 약 2억 6,000만 달러이며, 가중평균 금리는 12.1%입니다. 마지막으로 이번 분기에는 신규 확대 신용한도 약정을 체결해 이러한 투자 활동에 필요한 충분한 자금 여력을 확보했습니다. 필이 자세히 설명드리겠습니다.

요약하자면, 2026년 첫 9개월 실적에 매우 만족하고 있습니다. 시장 임대료보다 낮은 기존 임대료, 계약 후 영업 개시를 앞둔 임대차, 임대율 상승 기회, 부지 외곽 개발, 규율 있는 자본 재배치 등 내재된 성장 동력이 CTO의 의미 있는 이익 성장을 이끌 것으로 보고 있습니다. 그럼 필에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 존. 이번 실적 발표에서는 분기 실적을 간략히 짚어보고 대차대조표와 수정된 연간 전망을 업데이트해 드리겠습니다. 영업 실적부터 말씀드리겠습니다. 3분기 희석주당 코어 FFO는 0.53달러로, 전년 동기 0.48달러보다 10.4% 증가했습니다. 성장은 주로 지난 1년간 임대료 지급을 시작한 임대차에서 비롯됐으며, 부동산 인수와 구조화 투자도 기여했습니다. 연초 이후 희석주당 코어 FFO는 1.57달러로 13.8% 증가했습니다. 쇼핑센터 동일점포 순영업소득은 분기 중 3.8%, 연초 이후 6.2% 증가했습니다. 지난 실적 발표에서 말씀드렸듯이, 2025년 말에 개점한 몇몇 앵커 매장이 전년 동기 비교 기간에 포함되면서 성장률이 둔화됐습니다. 비핵심 부동산 몇 곳을 포함한 전체 동일점포 순영업소득은 분기 중 2.3% 증가했습니다.