아메리칸 홈스 포 렌트 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

네. 우선 간단히 말씀드리면, 큰 틀에서 사업이 매우 잘 운영되고 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 이번 분기 실적을 통해 모두 확인하셨을 것이라고 생각합니다. 임대 활동은 계속 견조한 수준을 유지하고 있습니다. 각 팀이 매우 훌륭하게 업무를 수행하고 있습니다. 그 결과 연간 가이던스 중간값을 기준으로 가이던스를 3센트 상향 조정하는 성과로 이어졌습니다. 현재 FFO 성장률은 4%를 넘어 실제로는 4.3%에 이를 것으로 예상하고 있으며, 이는 여전히 주거용 부동산 업계 최고 수준입니다. 분기 말 이후 7월과 8월 실적 업데이트를 발표했습니다. 지난주 후반에 웹사이트에 게시했습니다. 여기서 올바른 해석은 모든 것이 계획대로 진행되고 있다는 것입니다. 특히 신규 임대료는 계속 플러스 영역을 유지하고 있습니다.

예상했던 대로 계절적 요인에 따라 소폭 둔화되어 7월 1.6%에서 8월 80bp로 낮아졌습니다. 재계약 임대료 상승률은 두 달 모두 3.3%로 안정적인 수준을 유지했습니다. 점유율은 7월 96.1%, 8월 95.9%였습니다. 다시 말씀드리지만, 예상했던 방향으로 움직이고 있습니다. 비용 측면에서는 올해 비용이 매우 긍정적인 부분이었다는 점을 아마 모두 확인하셨을 것입니다. 팀이 통제 가능한 비용을 관리하는 데 탁월한 성과를 거두었습니다. 올해 재산세는 장기 평균을 밑도는 추세를 보이고 있습니다. 가이던스 중간값은 올해 2.75% 성장입니다. 이는 장기 평균인 약 4~5%를 밑도는 수준입니다. 연중 재산세 정보가 어떻게 집계되는지 잘 아시는 분들을 위해 실시간으로 업데이트드리면 이렇습니다.

이의 제기 절차의 결과를 회신받기 시작하는 시점은 여름이 끝나고 초가을에 접어드는 때입니다. 아직 수치를 제시할 수는 없지만, 이의 제기 결과 중 일부를 회신받기 시작했습니다. 방향성 측면에서 말씀드리면, 일부 결과가 회신되기 시작했는데, 제가 표현하자면 다소 우호적인 수준으로 보입니다. 아직 더 많은 정보를 수집해야 합니다. 중요한 점은 재산세율이 올해 말, 즉 4분기에 발표된다는 것입니다. 하지만 3분기 실적을 발표할 때쯤이면 자산 가치에 대해 상당히 높은 가시성을 확보할 수 있을 것입니다. 말씀드린 것처럼 지금까지 확인되는 상황은 순조롭습니다. 자본 계획 측면에서는 특별히 새롭게 보고드릴 내용이 없습니다. 당사는 올해의 조정된 개발 프로그램을 계속 실행하고 있습니다.

중요한 점은 이 프로그램의 규모를 대차대조표상 자금 소요분이 자산 처분 프로그램에서 발생하는 재활용 자본으로 매칭해 조달할 수 있는 수준으로 설정했다는 것입니다. 연초에 말씀드렸던 것처럼, 이를 통해 올해 자사주 매입과 같은 다른 용도에 사용할 수 있는 추가적인 자본 여력이 확보되었습니다. 모두 보셨겠지만, 당사는 올해 첫 5~6개월 동안 자사주 매입을 매우 활발하게 진행했습니다. 올해 중반으로 빠르게 넘어오면, 적어도 일정 기간 동안은 주가가 올바른 방향으로 움직이는 듯했습니다. 분명히 지난 일주일 남짓한 기간 동안 시장 전반이 모두 하락했습니다. 이는 계속해서 저희가 매우 중요하게 여기며 면밀히 지켜보고 있는 사안입니다. 이제 마지막으로 전반적인 업데이트를 말씀드리겠습니다. 우리 중 많은 분들이 적어도 지난번에는 실시간으로 말씀을 나누셨을 테니 말입니다.

분명히 말씀드리면, 21세기 주거법은 이제 통과됐습니다. 지난 7월 통과된 이후의 최신 업데이트는, 의회가 실제 세부 규정 작성 절차를 재무부와 주택도시개발부 등 각 관련 기관에 위임했다는 것입니다. 이 절차는 이번 회계연도 동안 진행될 예정입니다. 2027년 초 시행에 앞서, 올해 말까지 얼마나 많은 작업이 완료될지 지켜봐야겠습니다. 여기서 핵심은 업계 관점에서 이제 우리가 모두 기다려온 명확성을 확보할 수 있는 경로가 마련됐다는 점입니다. 에이엠에이치의 관점에서 말씀드리면, 현재 에이엠에이치의 전략은 아마도 그 어느 때보다 차별화되어 있다고 생각합니다. 당사의 두 가지 주요 성장 경로인 자체 에이엠에이치 개발과 포트폴리오 통합이 모두 보호되며, 새 법에 따라 명시적으로 허용되기 때문입니다. 전반적인 내용은 여기서 일단 마치겠습니다.

말씀드린 것처럼 핵심 내용은 사업이 양호하게 진행되고 있다는 것입니다. 3분기 현재까지의 업데이트를 말씀드리면, 모든 일이 계획대로 진행되고 있으며, 팀은 올해 남은 기간 동안 저희의 역량을 최대한 발휘해 실행하는 데 전적으로 집중하고 있습니다.

다른 모든 분들과 마찬가지로 저희도 이를 매우 면밀히 지켜보고 있습니다. 대체로 올해는 저희가 사업을 운영하는 주 대부분에서 주 의회 회기가 사실상 종료된 상태입니다. 저희는 2027년을 앞두고 주 및 지방 정부 차원의 사안에 매우 집중하고 있습니다. 솔직히 말씀드리면, 이는 저희에게 사실상 평소와 다름없는 일입니다. 그렇지 않습니까? 주거 정책은 궁극적으로 주 및 지방 정부 차원에서 관할하기 때문입니다. 여러분도 아시다시피, 저희는 이미 수년 전부터 자체 대관 업무팀에 상당한 투자를 해왔습니다. 이들의 주요 업무는 주 및 지방 정부 차원에서 관련 사안을 교육하고 옹호하는 데 집중하는 것입니다. 올해가 사실상 이들의 활동을 연방 정부 차원으로 전환한 첫해였습니다. 이제 로드 투 하우징이 ‘마무리된’ 만큼, 이들은 사실상 주 및 지방 정부 차원에서 본래 업무로 돌아갈 수 있습니다.

간단히 말씀드리면, 현재 특별히 말씀드릴 사항은 없습니다. 저희가 사업을 영위하는 주 정부들이 올해 회기를 마쳤다는 점을 감안하고 있습니다.

물론입니다. 저희가 수년간 시장에 조립된 중소형 포트폴리오가 상당수 존재한다는 점에 대해 말씀드려 왔던 것을 기억하실 것입니다. 대략 수천 가구에서 2천 가구 정도 규모의 포트폴리오가 가장 적합한 대상이라고 보시면 됩니다. 지난 1~2년 동안 저희는 이러한 포트폴리오 중 상당수가 언젠가는 유동성을 필요로 하게 될 것이며, 저희에게 훌륭한 통합 기회가 될 가능성이 매우 높다는 점을 말씀드려 왔습니다. 2024년에 저희가 통합한 포트폴리오를 이러한 포트폴리오의 전형적인 사례로 보시면 됩니다. 2천 가구 정도 규모였습니다. 해당 포트폴리오는 서로 다른 몇 곳의 지역 자산관리 회사가 관리하고 있었는데, 이들은 최선을 다해 포트폴리오를 운영했지만 운영 성과는 에이엠에이치 수준에는 미치지 못했습니다. 한 가지 예를 들면, 저희가 해당 포트폴리오를 인수했을 당시 영업 마진은 대략 50%대 중반이었습니다.

저희 플랫폼에 편입한 뒤 약 12개월 만에 저희 기준에 맞는 수준으로 끌어올렸습니다. 영업 마진은 60%대 중반까지 상승했습니다. 이는 해당 포트폴리오를 인수할 당시 5%, 정확히는 5% 초반에 매우 가까웠던 초기 인플레이스 캡레이트가 저희의 운영 기준에 맞게 개선된 후 5% 후반, 즉 6%에 가까운 수준까지 확대됐다는 의미입니다. 다시 말해 저희 플랫폼에 편입함으로써 가치를 창출한 것입니다. 이것이 저희가 지난 1~2년 동안 말씀드려 온 기회의 유형입니다.

새로운 21세기 로드 투 하우징 법이 미치는 영향에 대해 말씀드리면, 규모를 키우고 지속적으로 성장할 역량을 갖추고자 했던 많은 포트폴리오가 현재 환경에서는 다중매물서비스에 접근하지 못하고, 또한 향후 결정될 건설업체 매입 접근성도 확보하지 못한 채 그렇게 하기가 훨씬 더 어려워질 것입니다. 이는 시간이 지나면서 해당 포트폴리오를 청산하고 현금화하려는 매도자들의 매각 의지가 높아지는 결과로 이어질 것으로 생각합니다. 하루아침에 일어날 일은 아닙니다. 저희의 최선의 추정으로는 향후 12~18개월에 걸쳐 이러한 현상이 일부 나타나기 시작할 것이며, 이는 저희에게도 전혀 문제가 되지 않습니다. 물론 현재 대차대조표를 통한 자본 조달 비용은 이러한 유형의 포트폴리오 통합 기회에 저희가 원하는 수준에 정확히 도달해 있지는 않습니다.