킬로이 리얼티 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

좋습니다. 그렇게 하시죠. 초대해 주셔서 감사합니다. 오늘 여러분과 함께하게 되어 기쁩니다. 오늘 이 자리에서 킬로이의 이야기와 지난 몇 년간 당사의 시장 및 포트폴리오 전반에서 어떤 일이 있었는지 말씀드릴 수 있어 기쁘게 생각합니다. 회사를 잘 모르시는 분들을 위해 말씀드리면, 당사는 주로 미국 서부 해안에 기반을 둔 기업으로, 서부 해안과 텍사스주 오스틴에 오피스 및 생명과학 자산을 보유하고 있습니다. 매우 우수한 품질의 포트폴리오입니다.

포트폴리오의 약 절반은 실제로 샌프란시스코 베이 지역에 있습니다. 몇 년 전 이 콘퍼런스에 참석했다면 이 지역이 사업 이야기에서 가장 어려운 부분이었겠지만, 이제는 가장 흥미로운 부분 중 하나가 되었습니다. 인공지능 및 기술 분야의 임차인을 비롯해 전문 서비스, 법률 등 보다 광범위한 업종의 임차인들로부터 해당 시장에서 폭넓은 모멘텀이 나타나고 있기 때문입니다. 최근 몇 분기 동안 당사의 모든 시장에서 임대 규모와 모멘텀, 활동이 실질적으로 변곡점을 맞았다고 생각합니다. 물론 샌프란시스코 베이 지역에서 가장 두드러졌지만, 이후 롭이 말씀드리겠지만 태평양 북서부와 벨뷰 포트폴리오에서도 양호한 활동과 모멘텀이 나타나고 있습니다.

벨뷰에서의 이러한 활동은 이제 시애틀 포트폴리오로도 확산되고 있습니다. 당사는 데니 리그레이드와 사우스 레이크 유니언에서 프리몬트에 이르는 지역에 몇 개의 우수한 품질의 자산을 보유하고 있습니다. 샌디에이고 포트폴리오에서도 최근 몇 년간 매우 강한 활동을 보았습니다. 당사는 델마에 상당한 규모의 자산을 집중적으로 보유하고 있으며, 델마는 지난 사이클 동안 서부 해안 오피스 시장 중 가장 우수한 실적을 보인 시장 중 하나였습니다. 최근에는 오스틴 포트폴리오에서도 활동이 크게 증가했습니다. 오스틴에는 현재 임대가 진행 중인 주요 자산 한 곳을 보유하고 있으며, 해당 프로젝트의 임대를 완료하는 과정에서 매우 고무적인 모멘텀이 나타나고 있다고 생각합니다.

회사의 본사가 있는 로스앤젤레스에서도 최근 긍정적인 조짐이 나타나고 있습니다. 방위 및 항공우주, 로봇공학, 첨단 제조업 분야의 활동이 사우스베이 지역으로 돌아오고 있기 때문입니다. 당사는 이 지역에 공실과 포트폴리오 개선 기회를 보유하고 있으며, 전반적으로 특히 지난 몇 년간 주로 베벌리힐스에서 매입한 신규 자산을 중심으로 개선 기회가 나타나고 있습니다. 전반적으로 활동이 회복되었고 계속해서 개선되고 있다고 보고 있습니다. 동시에 지난 3년 동안 당사는 포트폴리오를 개선하고 합리화하는 데 매우 의도적으로 접근해 왔으며, 자본 배분 측면에서도 최대한 신중하고 전략적으로 대응해 왔습니다.

지난 몇 년간 몇 가지 현명한 자산 매각 결정을 내렸다고 생각합니다. 포트폴리오에서 가치를 극대화했다고 판단한 상황을 활용하고, 다른 곳에 재투자할 수 있는 매우 매력적인 가격의 자본을 조달하기 위해서였습니다. 또한 일부 자산의 입지나 품질, 또는 단순히 자본적지출 부담으로 인해 장기적으로 가치를 창출하고 현금흐름을 확대할 수 있는 당사의 역량이 저해될 것이라고 판단한 포트폴리오 내 자산들도 있었습니다. 지난 몇 년간 당사가 의도적으로 추진한 모든 노력은 더욱 집중된 포트폴리오를 구축하는 데 기여했다고 생각합니다. 또한 향후 수년간 지속 가능한 성장을 실현할 수 있는 매우 견고한 기반을 마련했습니다.

제가 먼저 말씀드린 다음 롭에게 넘기겠습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 샌프란시스코 베이 지역에서는 매우 양호한 수요가 나타나고 있으며, 시장의 각기 다른 지역에서 다양한 활동이 일어나고 있습니다. 분명 인공지능과 인공지능 관점에서 발생하고 있는 임대 활동이 샌프란시스코 도심업무지구에서 가장 많은 주목을 받고 있으며, 활동과 수요를 이끄는 중요한 동인이 되고 있습니다. 당사는 해당 시장에 샌프란시스코 시장의 전환점을 온전히 보여주는 자산을 보유하고 있습니다. 롭과 제가 자주 이야기하는 자산 중 하나는 201 서드 스트리트 자산입니다. 이 자산은 사실상 전면 임대 상태에서 점유율이 약 20%까지 하락했습니다. 2024년 4분기에 금융 서비스 기업이 대규모로 퇴거했기 때문입니다. 그러나 현재는 점유율이 다시 90%까지 회복됐습니다.

이러한 개선은 규모가 크고 자본력이 충분한 후기 단계의 인공지능 및 기술 기업들을 대상으로 공간을 임대하면서 이루어졌습니다. 또한 시장에 존재하는 초기 단계 인공지능 기업의 수요를 효과적으로 흡수할 수 있었던 매우 의도적인 사전 구축형 스위트 프로그램도 기여했습니다. 이와 함께 보다 전통적인 기업들의 수요도 있었습니다. 당사는 스트리밍 용도의 임차인과 한 개 층 전체에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 이 건물에서는 그 밖에도 여러 활동이 있었으며, 이는 해당 시장의 수요와 활동이 얼마나 광범위했는지를 보여준다고 생각합니다. 이는 샌프란시스코 시장의 전 과정을 잘 보여주는 사례이며, 활동이 얼마나 빠르게 개선되고 회복됐는지를 보여주는 훌륭한 사례입니다.

인공지능과 해당 시장의 일부 기술 기반 용도를 제외하고 샌프란시스코 전체 포트폴리오를 살펴보면, 지난 한두 분기 동안 나타난 주요 흐름 중 하나는 대형 공간을 중심으로 한 활동과 관심의 부활입니다. 이는 시장 전반에서 지난 몇 년간 임대가 성공적으로 이루어진 데 따른 것입니다. 시장에 남아 있는 공실과 관련한 시장 통계는 여러분 모두 잘 알고 계시겠지만, 당사는 이를 해당 공간에서 실제로 경쟁력을 갖춘 공급과 사실상 또는 기능적으로 노후화된 공간으로 명확히 구분하는 것이 중요하다고 생각합니다. 현재 당사는 도시 전체에 35~36개의 대형 연속 공간이 남아 있다고 보고 있습니다. 여기서 대형 연속 공간은 10만 평방피트를 초과하는 공간을 의미합니다.

이 중 절반 이상은 현재 킬로이가 보유한 유형의 상품과 실제로 경쟁할 수 없는 공간입니다. 따라서 35~36개의 기회 중 약 15~20개만이 당사가 보유한 자산과 실제로 경쟁할 수 있습니다. 현재 시장에서는 10만 평방피트를 초과하는 공간을 찾는 임차인이 31곳 있습니다. 따라서 이러한 대형 공간 중 일부에서는 시장의 수요가 이를 충족할 수 있는 공급보다 실제로 더 많습니다. 이러한 현상은 당사 포트폴리오에서 현재 남아 있는 일부 대형 연속 공간에 대한 수요 측면에서 나타나고 있습니다. 하지만 그에 못지않게 중요한 점은, 시장의 더 많은 대형 임차인들이 조기 갱신 가능성을 논의하기 위해 저희를 찾아오고 있다는 것입니다. 이는 두 가지를 보여준다고 생각합니다.

물론 임대료 추세와 지난 1년 동안 호가 및 순실효 임대료에서 나타난 변화는 상당히 컸으며, 모두가 이러한 추세를 면밀히 지켜보고 있다고 생각합니다. 하지만 점점 더 많은 기존 임차인들이 향후를 내다보면서, 몇 년 후 다가올 수 있는 임대차 만료를 염두에 두고 오늘 공간을 확보하는 것에 대해 우려를 표명하기 시작했습니다. 특히 다른 공실이 있는 건물에 입주해 있거나 또 다른 임대차 만료가 예정된 건물에 있다면, 시장의 더 큰 수요나 요구를 고려하는 임대인에 의해 자신들이 밀려날 수 있다는 우려가 커지고 있다고 생각합니다. 이 모든 것은 정말 건전한 펀더멘털이라고 할 수 있겠죠?

점유율 측면에서도 이러한 시장에서 임대료가 움직이기 시작하는 것을 실제로 확인하고 있으며, 이 역시 매우 고무적인 상황입니다. 이 페닌슐라 남부와 실리콘밸리 전역에서는, 해당 시장에서 공간을 사용하는 방식을 크게 바꾼 기술 기업들뿐만 아니라, 일부 기업들이 지난 1년 동안 상당한 규모의 전대차 공간을 시장에서 흡수하는 모습도 나타나고 있습니다. 이러한 시장에서 로보틱스 관련 기업들의 수요와 활동이 상당히 많았으며, 이 역시 활동을 이끄는 주요 요인이었습니다. 벨뷰에서는 시장 사이클 전반, 또는 지난 몇 년 동안 벨뷰 시장에서 꾸준히 양호한 활동을 확인했으며, 한동안 해당 시장의 점유율과 임대료를 모두 끌어올릴 수 있었습니다.

지난 몇 분기 동안에는 시애틀 시장에서도 시장의 긴장감이 더욱 커지는 모습을 확인했습니다. 저희에게는 몇 년 전 대대적인 재배치 공사를 마치고 공급된 프로젝트가 하나 있는데, 약 두세 분기 전까지는 방문과 수요 측면에서 매우 조용한 상황이었습니다. 대대적인 재배치 공사를 완료하면서 완전히 새로워진 로비, 새로운 식음료 시설, 훌륭한 야외 공간과 편의시설, 컨퍼런스 시설, 피트니스 시설 등 시장의 임차인들이 원하던 모든 것을 갖췄지만, 시애틀 측 또는 사우스 레이크 유니언 지역에는 수요의 깊이가 충분하지 않았습니다. 지난 2분기에서 2.5분기 동안 해당 프로젝트에서 15만 평방피트가 넘는 양질의 임대차 계약을 체결했습니다.