밀로즈 프로퍼티스 26년 3분기 어닝콜

제시, 시작해 주십시오. 안녕하십니까. 밀로즈 프로퍼티스의 2026년 3분기 실적을 논의하기 위해 참석해 주셔서 감사합니다.

오늘 컨퍼런스콜에는 최고경영자 겸 사장인 대런 리치먼, 최고운영책임자 로버트 니트킨, 최고재무책임자 개릿 로젠블럼이 함께하고 있습니다. 시작에 앞서, 오늘 논의에는 미래예측진술과 비일반회계기준 재무지표에 대한 언급이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 이러한 진술에는 실제 결과가 명시적 또는 암묵적으로 제시된 내용과 중대하게 달라질 수 있는 위험과 불확실성이 따릅니다. 이러한 요인에 대한 자세한 설명과 비일반회계기준 지표의 조정 내역은 실적 발표 자료와 투자자 프레젠테이션을 참고해 주시기 바랍니다. 두 자료 모두 당사 투자자 관계 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 최근 상황을 고려해 오늘 준비된 발언은 평소보다 자세하게 말씀드리겠습니다. 그럼 대런에게 컨퍼런스콜을 넘기겠습니다.

고맙습니다, 제시. 여러분, 안녕하십니까. 먼저 핵심 사업과 재무 실적을 말씀드린 후, 최근 밀로즈를 둘러싼 관심과 주주가치를 한층 높이기 위해 추진 중인 조치에 대해 설명드리겠습니다. 가장 중요한 점부터 말씀드리겠습니다. 어려운 주택 시장과 높은 금리에도 불구하고 당사의 사업은 계속해서 매우 견조한 실적을 보이고 있습니다. 당사는 현금흐름에 대한 가시성이 여전히 높으며, 9월 30일 현재 밀로즈 고객 중 계약을 이행하지 않고 철회한 고객은 단 한 명도 없습니다. 이러한 회복력은 재무 실적에도 반영되어 있습니다. 이달 초 당사 플랫폼 다각화에 있어 중요한 이정표를 달성했습니다. 10월 20일 드림파인더스가 비저 홈스 인수를 완료했으며, 이에 따라 밀로즈는 드림파인더스에 약 11억 달러의 인수 자금을 제공했습니다.

약 7,000개의 택지를 대상으로 한 토지뱅킹 투자로, 그중 절반 이상은 기반 시설이 완비된 택지이며 드림파인더스에 대한 우선 투자 지분 12%도 포함됩니다. 해당 거래를 반영한 기준으로 보면, 현재 당사 자산의 약 42%가 레너 마스터 프로그램 계약 외부에 투자되어 있습니다. 당사는 상장기업 간 합병이 진행되는 가운데 촉박한 일정 속에서 드림파인더스 거래의 인수 심사와 문서화, 종결을 완료했습니다. 잠시 후 롭이 자세한 내용을 설명드리겠습니다. 4분기 주당 조정 후 운영자금(AFFO)은 약 0.82~0.84달러, 2025년 연말 기준 AFFO 연환산 실행률은 연말 2025년 실적 발표에서 제시한 주당 3.30달러의 가이던스를 웃돌 것으로 예상합니다. 이는 반복 가능한 수익 창출력이 다시 한 단계 높아졌음을 의미하며, AFFO가 6개 분기 연속 증가했음을 보여줍니다. 또한 주택 시장 전반이 여전히 상당한 주택 구입능력 압박에 직면해 있는 가운데서도 밀로즈 사업 모델의 견고함을 입증합니다.

3분기에는 약 13억 달러의 신규 투자 및 개발 자금을 집행했고, 택지 인도에 따른 순수익으로 약 8억 달러를 받았으며, 레너 마스터 프로그램 계약 외부의 투자 자본을 5억 달러 이상 늘려 34억 달러로 확대했습니다. 이번 분기에 새로운 거래 상대방 3곳을 추가해 현재 총 22개 고객사에 서비스를 제공하고 있습니다. 또한 주택 건설업체 및 개발업체 거래 상대방 기반이 확대됨에 따라 플랫폼의 활용 범위도 계속 넓히고 있습니다. 잠시 후 개릿이 재무 및 운영 세부 사항을 설명드리겠습니다. 이러한 실적을 살펴보기에 앞서, 최근 당사 사업을 둘러싼 관심에 대해 말씀드리고, 당사가 개발해 온 여러 계획의 배경을 설명하며, 앞으로 자본 배분과 주주 환원을 어떻게 추진할지 논의하고자 합니다. 이제 많은 분께서 읽고 계신 사안에 대해 말씀드리겠습니다.

당사는 한동안 주택 구입능력 개선 방안을 마련해 왔습니다. 먼저 주택 구입능력에 대한 당사의 우려나 새로운 상품을 개발하려는 노력이 갑작스러운 일이 아니라는 점을 강조하고 싶습니다. 당사는 주택 건설업계가 직면한 주택 구입능력 문제를 오래전부터 논의해 왔습니다. 지난 실적 발표에서는 생애 첫 주택 구매자들이 겪는 어려움과, 이러한 문제를 해결하기 위해 건설업체들이 활용해 온 모기지 금리 인하 지원, 인센티브, 상품 설계 변경 등 다양한 방안에 대해 구체적으로 말씀드렸습니다. 또한 당사의 자본 플랫폼 활용 분야를 확대하려는 계획도 꾸준히 밝혀 왔습니다. 2025년 7월, 테일러 모리슨의 야들리 임대주택 건설 플랫폼을 지원하기 위해 30억 달러 규모의 금융 약정을 체결했다고 발표했습니다. 당시 저는 해당 거래를 당사의 자본을 활용해 주택 건설업체가 주택 구입능력 문제를 해결하도록 돕는 사례라고 구체적으로 설명했습니다.

테일러 모리슨 역시 야들리 임차인들이 궁극적으로 테일러 모리슨의 주택 소유자가 되기를 바란다고 밝혔습니다. 이후 당사는 플랫폼을 다가구 주택과 수직 건설 분야로 확장했으며, 업계 통합을 촉진하기 위해 당사의 자본을 활용해 왔습니다. 지난 실적 발표 컨퍼런스콜에서 당사는 제품군을 확대하고 있으며, 기존 사업을 보완하고 주택 건설업체와의 관계를 강화할 신제품을 이미 연구·개발 중이라고 투자자들에게 분명히 말씀드렸습니다. 따라서 주택 구입능력 문제를 해결하고, 임대주택과 주택 소유의 접점을 모색하며, 당사 자본의 추가 활용 방안을 개발하고 있다는 구상은 결코 새로운 것이 아닙니다. 당사는 이러한 기회에 대해 1년이 훨씬 넘는 기간 동안 공개적으로 논의해 왔습니다. 당사가 해결하고자 노력해 온 문제는 실재합니다. 매일 잠재적 주택 구매자들은 주택을 구매할 의도로 신규 주택 판매센터를 방문하지만, 결국 모기지 대출 자격을 갖추지 못한다는 사실을 알게 됩니다.

주택 건설업체 파트너들과의 논의를 바탕으로, 잠재 고객의 30% 이상이 모기지 대출 자격 심사 단계에서 거절당하는 것으로 추산합니다. 중요한 점은 문제의 심각성을 설명할 만한 수준으로 신용도가 악화되지는 않았다는 것입니다. 피코 점수는 놀라울 정도로 안정적으로 유지되고 있습니다. 크게 달라진 것은 주택 구입을 위한 금융 비용입니다. 이들은 주택을 소유하고 싶어 하는 사람들입니다. 이들은 주택 소유라는 아메리칸드림을 이루고자 하지만, 주택 가격과 모기지 금리가 맞물리면서 당장 그 꿈을 이루기가 어려워졌습니다. 당사는 핵심 사업 모델을 강화하는 동시에 밀로즈 주주에게 이익이 되는 방식으로 해결책을 모색해 볼 만한 문제라고 판단했습니다. 밀로즈는 기관 투자 상품으로서 토지 선매입 사업을 개척했습니다. 당사는 대규모 인수·합병, 수직 건설, 임대용 주택 건설, 다가구 주택 분야에 당사의 플랫폼을 적용해 왔습니다.

이러한 경험을 바탕으로 당사는 주택 구입능력 문제에 대한 추가적인 해결책을 개발하기에 유리한 위치에 있다고 생각합니다. 구체적으로, 당사는 매매 시장과 임대 시장 사이에 자리 잡는, 주택 소유로 이어지는 가교 역할을 할 상품을 개발하고 있습니다. 이 상품의 구상은 현재 모기지 대출 자격을 갖추지 못한 잠재적 주택 구매자가 임차인으로 주택에 거주하다가 여건이 갖춰지면 주택을 소유할 수 있는 경로를 제공하는 것이었습니다. 이러한 상품을 책임 있게 출시하기에 앞서, 당사는 이를 뒷받침할 운영 및 금융 인프라가 제대로 작동하는지 확인해야 했습니다. 당사가 이 사업을 추진한 이유를 이해하는 데 중요한 고려 사항이 하나 더 있습니다. 당사는 임대용 주택 건설이 주택 건설업체 금융에서 점점 더 중요한 요소가 되고 있다고 생각합니다. 이는 주택 건설업체 고객에게 또 다른 수요 경로를 제공하고, 주택을 인수하는 수요처를 다변화하며, 주택 산업이 직면한 주택 구매 여력 문제에 대응할 수 있는 유연성을 높여줍니다.

최근 미국 연방주택청(FHA)이 요건을 충족하는 임대용 주택 단지에 다가구 주택 담보대출 보험 가입 자격을 확대하기로 한 결정은 중요한 의미가 있습니다. 미국 연방주택청(FHA)은 정부가 보증하는 건설 자금 및 장기 자금 조달에 대한 접근성을 확대함으로써, 주택 공급 확대와 주택 구매 여력 문제 해결에서 임대용 주택 건설의 역할이 커지고 있음을 인정하고 있습니다. 중요한 점은 이로써 이 시장을 뒷받침할 기관투자자 자금의 잠재적인 공급원이 하나 더 생긴다는 것입니다. 임대용 주택 건설은 주택 건설업체 금융의 문제가 아닙니다. 이는 주택 건설업체 금융의 혁신입니다. 임대용 주택 건설이 업계에서 핵심적이고 성장하는 요소라는 점을 인식하지 못한다면, 밀로즈 플랫폼의 기회와 가치를 크게 과소평가하고 계신다고 생각합니다. 주택 건설업체가 완공된 주택을 판매할 수 있는 경로가 하나 늘어날 때마다, 밀로즈가 주택 생산에 자금을 조달하고 자본 회전을 가속화하며 플랫폼 가치를 높일 기회도 확대됩니다.

임대용 주택 건설의 중요성이 커지는 반면, 이를 뒷받침할 자금은 충분히 공급되지 않는 괴리가 있었습니다. 금리 상승으로 상당한 규모의 기관투자자 자금이 시장에서 이탈했습니다. 상장 단독주택 임대업체들은 자체적인 자본 제약과 우선순위에 대응해 왔으며, 이로 인해 사업을 확장할 수 있는 여력이 제한됐습니다. 초당적 주택 법안을 둘러싼 불확실성으로 인해 입법 절차가 완료될 때까지 추가적인 규제 부담이 이어졌습니다. 중요한 점은 자본의 이탈이 기초자산의 가치 하락을 반드시 반영하는 것은 아니라는 것입니다. 주요 상장 단독주택 임대업체 두 곳 모두 임대료가 전반적으로 계속 상승하고 있고, 높은 입주율과 양호한 재계약 실적을 기록하고 있다고 보고하고 있습니다. 독립적인 업계 조사에서도 공급 압력이 완화되면서 임대료 상승세가 개선되고 있다는 점을 지적하고 있습니다. 즉, 기초자산은 계속 양호한 성과를 내고 있지만 이를 뒷받침할 수 있는 자본은 제약을 받고 있으며, 그 영향은 임대주택 시장을 훨씬 넘어섭니다.

기관투자자 자금이 임대용 주택 건설 시장에서 이탈하면 주택 건설업체는 중요한 주택 판매 경로를 잃게 됩니다. 이는 주택 판매 속도 둔화, 재고 증가, 건설 활동 위축으로 이어질 수 있습니다. 다시 말해, 임대용 주택 건설 자금 조달이 차질을 빚으면 결국 주택 건설업체 금융에도 차질이 발생합니다. 당사는 이러한 괴리를 직접 파악하는 것이 중요하다고 생각했습니다. 기관 자본이 돌아오기를 기다리는 데 그치기보다, 해당 상품이 실제로 어떤 성과를 내는지 직접 확인하고자 했습니다. 임대 동향, 입주자 유지율, 운영 비용, 자산 관리 요건, 금융 조달 대안을 파악하고자 했습니다. 사업 규모를 확장할 수 있는 기관 자본시장 솔루션을 뒷받침할 만한 경제성이 있는지 확인하고자 했습니다. 이를 위해 제한적인 규모로나마 주택을 보유해야 했습니다. 당사는 밀로즈가 이 기회를 추진하기에 특히 유리한 위치에 있다고 생각합니다.

당사는 주택 건설업체들과 이미 긴밀한 관계를 맺고 있으며, 이들의 토지 확보 계획과 생산 수요를 파악하고 있습니다. 또한 확립된 금융 인프라와 혁신적인 자본 솔루션을 지원할 수 있는 대차대조표도 갖추고 있습니다. 당사의 플랫폼은 주택 공급과 기관 자본이 만나는 지점에서 운영되므로, 기존 임대주택 운영업체나 독립적인 자본 제공업체가 반드시 갖추고 있지는 않은 관점을 제공할 수 있습니다. 중요한 점은 이번 사업이 당사의 기존 사업 영역과 직접 맞닿아 있다는 것입니다. 당사는 새로운 사업을 구축하기 위해 생소한 시장에 진출하는 것이 아닙니다. 이미 서비스를 제공하고 있는 동일한 주택 건설 생태계 내에서 자본을 활용할 또 다른 방안을 검토하고 있습니다. 당사는 은행들과 논의하며 유동화 절차와 시장에 진입하는 데 필요한 포트폴리오 특성 및 최소 규모를 파악했습니다. 이러한 검토를 바탕으로 투자 규모와 최적화하고자 한 금융 구조를 결정했습니다.