인벤트러스트 프로퍼티스 26년 2분기 어닝콜

여러분, 안녕하세요. 오늘 함께해 주셔서 감사합니다. InvenTrust 팀에서는 DJ 부시 사장 겸 최고경영자, 마이크 필립스 최고재무책임자, 크리스티 데이비드 최고운영책임자, 데이브 하임버거 최고투자책임자가 참석했습니다. 팀의 준비된 발언이 끝난 후에는 질문을 받겠습니다. 참고로 오늘의 발언 중 일부는 회사의 사업 전망과 재무 성과에 관한 미래 예측성 진술을 포함할 수 있으며, 여기에는 향후 실적 가이드라인과 시장 상황에 대한 전망이 포함됩니다. 이러한 진술은 경영진의 현재 신념과 기대에 기반하며 여러 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 모든 미래 예측성 진술은 오늘 날짜 기준으로만 유효하며, 오늘 콜이나 분기별 재무 보충 자료 또는 보도자료에 포함된 미래 예측성 진술을 업데이트할 의무는 없습니다. 또한, 일부 비-GAAP 재무 지표도 참고할 예정입니다.

비교 가능한 GAAP 재무 지표는 이번 분기 실적 자료에 포함되어 있으며, 투자자 관계 웹사이트에 게시되어 있습니다. 이제 DJ에게 마이크를 넘기겠습니다.

여러분, 안녕하세요. 함께해 주셔서 감사합니다. InvenTrust는 포트폴리오의 지속적인 강세와 운영 플랫폼의 일관성에 힘입어 또 한 분기 견고한 실적을 기록했습니다. 현금 흐름은 증가하고 있으며, 임대 활동과 임차인 유지율도 강세를 유지하고 있고, 계약은 완료되었으나 아직 개장하지 않은 파이프라인도 점차 점유율과 현금 흐름으로 전환되고 있습니다. 동일 자산 순영업소득은 2분기에 4.1%로 성장 속도가 가속화되었으며, 연초부터 현재까지 Nareit FFO 주당 순이익은 11%, Core FFO 주당 순이익은 약 9% 증가했습니다. 소매업체 수요는 입지가 좋은 야외형 필수품 중심 센터에 집중되어 있으며, 제한된 신규 공급은 장기 임대료 상승에 유리한 환경을 계속 제공하고 있습니다. 상반기 실적과 계약 임대료 상승, 임대 개시, 재개발 활동에 대한 가시성을 종합할 때, 연간 전망을 계속해서 뒷받침하고 있습니다. 마이크가 잠시 후 재무 실적을 좀 더 자세히 설명드릴 예정입니다.

2026년 상반기 동안 외부 성장 전략 실행에 있어 강력한 진전을 이루었습니다. 현재까지 약 2억 9천만 달러에 달하는 6개 부동산과 기존 센터 내 1개 외부 부지를 인수했습니다. 이 활동의 핵심은 찰스턴, 그린즈버러, 녹스빌과 같은 신흥 선벨트 시장으로의 확장입니다. 중요한 점은 기존 시장뿐 아니라 운영 모델과 소매업체 관계를 통해 장기 가치를 창출할 수 있다고 확신하는 인접 보완 시장에서도 기회를 찾고 있다는 것입니다. 이들 시장은 인구 증가, 가구 형성, 상대적 경제성, 강한 소매업체 수요 등 우리가 중요하게 여기는 여러 특성을 갖추고 있습니다. 우리에게 이 시장들은 전략의 자연스러운 확장으로, 지금까지 성공을 이끈 기본 원칙에 집중하면서도 확장할 수 있게 해줍니다. 이 활동은 연간 순투자 가이드라인에 대한 강력한 진전을 나타냅니다.

인수 파이프라인은 활발하며, 대차대조표는 위험 조정 수익률이 매력적인 추가 투자를 추구할 수 있는 유연성을 제공합니다. 성장을 지속하면서, 향후 인수는 전략과 덜 부합하는 자산에서 자본을 재활용하여 성장 잠재력이 더 강한 기회에 투자하는 선별적 단일 자산 매각과 병행할 것으로 예상합니다. 포트폴리오가 확장됨에 따라 조직의 효율적인 규모 확장에 계속 집중하고 있습니다. 인공지능을 포함한 기술은 업무 흐름을 간소화하고 보고를 강화하며 투자 기회를 보다 효과적으로 평가하는 데 도움을 줄 것입니다. 지역 시장 전문성, 임차인 관계, 그리고 엄격한 의사결정은 항상 사업의 중심에 있겠지만, 이러한 도구들은 운영 효율성을 높이고 장기 성장을 지원할 것입니다. 마지막으로, 우리의 우선순위는 명확합니다.

고품질 필수품 기반 소매 센터를 계속 보유하고, 핵심 및 보완 신흥 선벨트 시장에서 신중하게 확장하며, 엄격한 대차대조표를 유지하고, 플랫폼의 강점을 활용하여 현금 흐름, 주당 순자산 가치, 장기 주주 가치를 지속적으로 성장시키는 것입니다. 이제 마이크에게 마이크로 전환하겠습니다.

감사합니다, DJ. 여러분, 안녕하세요. 이번 분기 동종 자산 NOI는 4,850만 달러로 2025년 2분기 대비 4.1% 증가했습니다. 성장은 계약상 임대료 인상 약 180bp를 포함한 기본 임대료 320bp 상승과 임대 스프레드, 재개발 활동, 비율 임대료, 특수 수입, 순 비용 환급 기여에 의해 주도되었습니다. 이러한 증가분은 예상된 일시적 공실 영향 50bp와 대손충당금 20bp에 의해 일부 상쇄되었습니다. 연초부터 현재까지 동종 자산 NOI는 9,720만 달러로 2025년 상반기 대비 3.3% 증가했습니다. 분기별 추세로 볼 때, 올해 남은 기간 동안 동종 자산 NOI 성장률은 다소 불균형할 것으로 예상합니다. 3분기는 예정된 프로젝트와 관련된 운영비용 시기 영향이 반영됩니다.

이후 4분기에는 임대가 시작되고 미개장 임대가 임대료 수익으로 전환되면서 성장 속도가 다시 가속화될 것으로 기대합니다. 이번 분기 Nareit FFO는 3,980만 달러, 희석 주당 0.50달러로 2025년 2분기 대비 11.1% 증가했습니다. Core FFO는 전년 대비 9.1% 상승한 주당 0.48달러를 기록했습니다. FFO 성장은 주로 동종 자산 NOI 상승과 순 인수 활동에 기인하며, 일부는 이자 비용에 의해 상쇄되었습니다. 올해 상반기 Nareit FFO는 8,110만 달러, 희석 주당 1.03달러로 전년 동기 대비 10.8% 증가했으며, Core FFO는 희석 주당 0.98달러로 2025년 대비 8.9% 상승했습니다. 6월에는 2억 5천만 달러 규모의 선순위 사모채 발행을 완료했으며, 조달 자금을 부분적으로 신용 한도 상환에 사용했습니다.

분기 말 기준 총 유동성은 4억 8,900만 달러로, 현금 6,400만 달러와 회전 신용 시설에서 사용 가능한 4억 2,500만 달러를 포함합니다. 가중평균 이자율은 4.36%, 가중평균 만기 기간은 4.3년이었습니다. 순 레버리지는 분기 말 31.9%로 마감되었으며, 순 부채 대비 조정 EBITDA 비율은 연환산 기준 5.3배였습니다. 우리의 대차대조표는 견고하며 장기 전략 실행을 위한 유연성과 유동성을 제공합니다. 마지막으로, 주당 0.25달러의 분기 배당금을 선언했으며, 이는 지난해 대비 5% 증가한 수치입니다. 가이던스에 대해, 연간 동종 자산 NOI 성장률 가이던스 범위 3.25%~4.25%를 재확인합니다. Core FFO 가이던스 범위도 주당 1.92달러에서 1.96달러로 유지합니다.

Nareit FFO는 최근 인수로 인한 비현금 수익 증가를 반영하여 연간 가이던스 범위를 주당 2.01달러에서 2.07달러로 상향 조정합니다. 가이던스 가정에 대한 추가 세부 사항은 보충 공시 자료에서 확인하실 수 있습니다. 이제 크리스티에게 포트폴리오 활동에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

감사합니다, 마이크. 운영 측면에서 이번 분기 임대 활동은 견조했으며, 소매업체들의 피드백도 일관되었습니다. 전국적인 임차인들은 다년간의 확장 계획을 계속 가지고 있지만, 가장 큰 과제는 적절한 상권 내에서 양질의 공간을 찾는 것입니다. 공급이 부족한 상황에 대응하여 일부 소매업체들은 포맷과 박스 크기에 대해 더 유연해지는 반면, 점포 구축 비용과 점포 수준의 경제성에는 여전히 엄격한 기준을 유지하고 있습니다. 이는 수요의 깊이를 재확인시켜 주며, 동시에 소매업체들이 장기적으로 좋은 성과를 낼 수 있는 점포 개설에 집중하고 있음을 보여줍니다. 이번 분기 동안 약 464,000평방피트에 해당하는 76건의 임대 계약을 체결했으며, 연초 이후 유지율은 88%였습니다. 동종 혼합 임대료 상승률은 8.5%였으며, 신규 임대료 상승률은 18.7%, 갱신 임대료 상승률은 7.9%였습니다. 평방피트당 연환산 기본 임대료는 전년 대비 3.8% 상승한 20.94달러를 기록했습니다.

임대 점유율은 분기 말에 96.2%로, 전 분기 대비 20베이시스 포인트 하락했는데, 주로 이전 Painted Tree 앵커 공간 때문입니다. 저명한 전국 소매업체로부터 이미 의향서를 받았으며, 이 공간에 대한 업데이트를 조만간 제공할 예정입니다. 중요한 점은 대형 공간의 가용성이 여전히 제한적이고 관리 가능한 수준이라는 것입니다. 분기 말 기준으로 대형 박스 공간은 단 6개만 공실 상태입니다. 이 중 4개는 재개발 또는 매각 활동과 관련되어 있습니다. 한 곳은 앞서 언급한 Painted Tree 이전 공간이며, 나머지 공간은 달라스 소재 당사 부지 내 이전 Party City 공간입니다. 소형 점포 임대 점유율은 30베이시스 포인트 상승한 93.2%였고, 앵커 점포 임대 점유율은 1분기 대비 40베이시스 포인트 하락한 98.1%로 마감했습니다. 유지율은 내부 성장의 핵심 동인으로 남아 있습니다. 임차인 옵션 행사를 제외한 갱신 임대료 상승률은 14.4%로, 갱신을 통해 지속적으로 가치를 창출하고 있음을 보여줍니다.

생산적인 임차인을 유지하고, 견고한 임대료 인상을 달성하며, 제한된 추가 자본으로 이를 실행할 수 있을 때, 다운타임, 임차인 개선 및 임대 비용이 필요한 더 높은 명목 임대료 상승률을 추구하는 것보다 전체 경제성이 더 매력적일 수 있습니다. 저희의 목표는 임차인의 성공을 지원하는 파트너십을 구축하면서 인벤트러스트에 견고한 현금 흐름 성장을 창출하는 것입니다. 저희 포트폴리오의 품질과 현 소매 환경의 강점을 고려할 때, 이러한 시가 반영 기회를 포착할 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 분기 중 중요한 임대 계약은 올랜도 MSA에 위치한 플랜테이션 그로브 부동산에서 퍼블릭스와 체결한 것입니다. 이 임대 계약은 기존 매장을 퍼블릭스의 새로운 프로토타입으로 교체하는 센터의 향후 재개발을 위한 중요한 첫걸음입니다.