디지털 리얼티 트러스트 RBC 2026 Global Communications Infrastructure Conference

모두 다음 세션으로 넘어가겠습니다. 저는 존 앳킨입니다. 저는 RBC에서 통신 인프라 부문을 담당하고 있습니다. 앞으로 몇 분간 진행될 질의응답에는 디지털 리얼티 트러스트의 최고재무책임자(CFO)인 맷 머시어 씨와 함께하겠습니다. 맷, 환영합니다. 감사합니다. 존, 감사합니다.

함께해 주셔서 감사합니다. 여러 주제를 다룰 예정인데, 얼마나 많은 주제를 다룰 수 있을지 보겠습니다.

먼저 에이전틱 AI와 관련해 어떤 상황인지부터 살펴보겠습니다. 초기 수요 신호가 나타나고 있는 것 같습니다. 크로스 커넥트 서비스 패브릭 같은 수요가 예약 실적에 반영되기 시작하는 시점은 언제이며, 아직 시즌 전 단계에서 초기 단계로 넘어가고 나아가 수요가 본격화되는 시점은 언제쯤일까요?

네, 에이전틱 AI와 관련해서는 아직 초기 단계라고 말씀드릴 수 있습니다. 다만 특히 최근 몇 분기 동안 제로투원 고객 중에서도 상호 연결 서비스를 도입하는 다양한 배포 사례가 확실히 늘어난 것을 확인했습니다. 이를 설명드리자면, 현재 저희 제품 전반에 걸쳐 폭넓고 다양한 수요가 나타나고 있다고 생각합니다. 하이퍼스케일 고객과 관련해서도 자세히 말씀드리겠지만, 제로투원 고객, 특히 에이전틱 AI 고객에서도 그렇습니다. 다만 일부 사례에서는 1메가와트가 넘는, 더 큰 규모의 배포가 나타나기 시작한 것으로 보입니다. 하지만 기업 및 서비스 제공업체 부문에서 여러 시장에 걸쳐 전 세계적으로 다양한 네트워크 중심 배포를 진행하려는 수요가 증가하고 있습니다. 그리고 전 세계 포트폴리오 전반에 걸쳐 저희가 나누는 논의에서도 이러한 움직임이 실제로 본격화되기 시작했다고 생각합니다. 그리고 이를 설명하자면, 지난 3개 분기 동안 제로투원 메가와트 사업에서 연속으로 신기록을 세웠습니다.

질문하신 상호접속 부문에서도 신기록을 세웠습니다. 지난 분기는 상호접속 건수 기준으로도 기록적인 분기였다고 생각합니다. 이러한 흐름은 크로스 커넥트뿐만 아니라 서비스 패브릭 수요에서도 나타나고 있으며, 여전히 많은 기회가 있다고 보고 있습니다. 해당 제품 전반에 걸쳐 파트너와 역량을 확대하고 있습니다. 또한 저희가 벌크 광섬유형 제품이라고 부르는 제품도 있습니다. 이 제품을 통해 고객은 저희 캠퍼스뿐 아니라 다른 캠퍼스까지, 경우에 따라서는 디지털 리얼티 포트폴리오 외부까지 광섬유를 연결할 수 있습니다. 그리고 이는 외부에 있던 더 많은 학습 관련 구축을 저희의 상호 연결 자산과 캠퍼스로 끌어들여 하나로 연결하는 작업의 일부입니다. 고객들은 시카고에 자리 잡기를 원하지만, 더 넓은 글로벌 포트폴리오 전반에서도 마찬가지입니다.

그러한 성장을 뒷받침하기 위한 인프라 요건은 기존 코로케이션과 비교했을 때 어떤 모습인가요?

제가 보기에는 저희 포트폴리오와 관련해 두 가지 정도 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 적어도 제가 확인한 바는 그렇습니다. 첫째, 궁극적으로 추론과 에이전트형 인공지능 워크플로를 지원하기 위해 일부 핵심 시장에서 더 넓은 공간과 더 많은 전력이 필요해지는 추세라고 생각합니다. 예를 들어, 과거에는 보통 30만 킬로와트 이하의 표준적인 평균 규모로 배치되던 것이 저희의 0~1메가와트 구간에 해당하며, 포트폴리오 내에서 상호 연결성이 가장 높은 일부 자산에 입주하게 됩니다. 이제 50만 킬로와트에서 1메가와트를 넘는 규모가 나타나고 있으며, 일부 경우에는 1~5메가와트가 점차 표준적인 규모로 자리 잡기 시작했습니다. 저희 플랫폼 전반에서 점점 더 다각화되고 추론 중심으로 발전하는 아키텍처를 지원하기 위해 기업 고객과 서비스 제공업체 유형의 고객들이 이러한 규모를 도입하는 모습을 보고 있습니다. 둘째, 앞서 말씀드린 내용으로 돌아가면 그렇습니다. 크로스커넥트가 증가하는 것뿐만 아니라, 대역폭 수요가 늘면서 벌크 광섬유 수요도 증가하고 있다고 생각합니다. 이를 통해 전 세계 여러 시장에 있는, 통신사와 통신사업자 설비가 밀집해 있고 상호 연결성이 높은 이러한 시설 내의 학습 시설과 연결할 수 있습니다.

그렇다면 모라토리엄과 파이프라인 리스크는 단지 포괄적인 주제인가요? 미국의 여러 대도시권은 물론 전 세계적으로도 이런 현상이 나타나고 있다고 생각합니다. 아마 잘 알고 계시겠지만, 다소 주목을 덜 받고 있습니다. 투자자들의 관심은 덜하지만, 모든 지역에서 또는 많은 지역에서 데이터센터 인허가가 강화됐습니다. 현재 파이프라인은 위험에 처해 있지 않지만, 2029년부터 2032년경까지 용량을 보충하는 데 우려가 있다고 언급하셨습니다. 이러한 제약이 공급에 실질적인 영향을 미치기까지 파이프라인을 몇 년 앞까지 가시적으로 파악하고 계십니까?

네, 제 생각에는, 지난 몇 년간 특히 자본과 토지 및 전력 측면에서 취해 온 조치들을 통해 저희가 한발 앞서 나가고 있다고 봅니다. 덕분에 앞으로 몇 년 동안 훌륭한 기회가 이어질 것으로 보고 있는 가운데, 이를 계속해서 활용할 수 있는 매우 유리한 위치에 서게 됐습니다. 그러면 저희가 어느 정도 맥락을 공유하고 있다고도 말씀하셨습니다. 현재 운영 용량은 3기가와트입니다. 그에 더해 개발 중인 용량은 1.4기가와트입니다. 그러면 향후 약 2년 내에 포트폴리오 규모가 50% 증가할 수 있다는 의미입니다. 그 이후에는 향후 약 2년에서 5년 이상에 걸쳐 가동을 시작해 글로벌 포트폴리오 전반의 성장세를 이어갈 수 있는 7기가와트 규모의 부지 용량을 보유하고 있습니다. 7기가와트 규모의 부지는 전력 조달의 여러 단계에 있습니다. 현재 확보한 부지 중 ESA 계약이 준비된 곳은 약 3.5~4기가와트 규모입니다.

그리고 나머지 부지에 대해서도 절차를 진행하고 있습니다. 다시 말씀드리면, 향후 2~5년 정도의 기간에 가동을 시작할 수 있는 전체 용량이 또 한 번 두 배로 늘어나는 셈입니다. 네, 이 업계에서 일하기에 지금보다 더 좋은 시기는 없었다고 말씀드릴 수 있습니다. 다만 전력과 관련 용량을 확보하는 일은 아마 그 어느 때보다 어려워졌습니다. 다시 말씀드리면, 저희는 부지 용량을 가동하고 자금 조달처를 다변화하는 데 한발 앞서 있었고, 이를 통해 최근 말씀드린 연간 순이익 10% 성장이라는 성과를 이어갈 수 있는 유리한 위치에 있습니다. 지난해에도 이를 달성했습니다. 올해도 달성할 것으로 예상합니다. 앞으로도 몇 년간 이러한 성장을 이어갈 것으로 예상합니다.

모라토리엄 이슈가 임대차 계약 논의에 반영되거나 재계약 임대료 상승률 같은 항목에 간접적으로 영향을 미치기도 하나요? 그렇게 될 것으로 예상하시나요, 아니면 그렇지 않나요?

제 말은, 간단히 답하자면 어느 정도는 그렇습니다. 다만 지금 몇 가지 일이 동시에 일어나고 있다고 생각합니다. 그중 하나는 전반적으로 수요와 공급의 불균형이 있다는 점입니다, 그렇죠? 그래서 대부분의 글로벌 시장에서 가격이 계속 상승하는 모습을 확인했습니다. 제 말은, 몇 년 전 버지니아에서 시작됐습니다. 일종의 초기 진출이었죠. 지난주에는 유럽에 다녀왔는데, 취리히와 런던에 있었습니다. 고객사 몇 곳과 함께 부동산을 둘러보기도 했습니다. 실제로 그때 유럽이 미국보다 훨씬 앞서 일종의 제약을 겪어왔다는 점이 떠올랐습니다. 정도에는 차이가 있을 수 있지만, 디지털 사업은 50개가 넘는 시장에서 운영해 왔습니다. 지난 몇 년간 제약이 어떤 부분에서 발생했는지 살펴봤습니다. 유럽이 한 곳이고, 싱가포르가 또 다른 곳입니다. 수요가 계속 개선되고 공급이 제약을 받으면 가격이 움직이는 경향이 있다는 점을 저희가 확인했는데, 아마 말씀하신 취지도 이와 관련된 것 같습니다. 따라서 신규 계약과 개발 수익률에서 이러한 흐름이 나타났으며, 지난 1~2년 사이에 개선됐습니다.

갱신 계약 임대료 상승률에서도 이러한 흐름이 나타나고 있습니다. 지난 분기 갱신 계약 임대료 상승률이 60%를 넘는 기록을 세웠으며, 메가와트 이상 구간에서도 마찬가지였고, 0~1메가와트 구간에서도 매우 양호했습니다. 여기에 더해, 적어도 저희 포트폴리오에서는 향후 2년간 만기가 도래하는 임대료가 시장 임대료보다 낮아지는 추세를 보이고 있습니다. 인플레이션과 금리의 향방을 고려하면 시장 임대료는 계속 상승할 것으로 예상합니다. 다시 말씀드리면, 매우 우호적인 수급 여건이 지속되고 있으며, 이 모든 요인이 더 나은 가격 환경으로 이어질 것으로 생각합니다.

네오클라우드에 대해 말씀해 주실 수 있을까요? 2026년 상반기 계약 체결액 14억 달러는 모두 투자적격 등급을 받은 기존 하이퍼스케일러와의 계약으로 알고 있습니다. 이제 네오클라우드에 대해 프로젝트 단위 투자적격 등급과 하이퍼스케일러의 신용 보강도 확보하셨는데, 이러한 요소가 인수 심사 기준에 어떻게 반영되나요?