엑스트라 스페이스 스토리지 26년 3분기 어닝콜

엑스트라 스페이스 스토리지의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 보도자료와 함께 감사받지 않은 보충 재무 정보도 웹사이트에 게시했습니다. 경영진의 준비된 발언과 질문에 대한 답변에는 사적 증권소송개혁법에 정의된 미래예측진술이 포함될 수 있음을 유념해 주시기 바랍니다. 회사의 사업과 관련된 위험 및 불확실성으로 인해 실제 결과는 미래예측진술에 명시되거나 암시된 내용과 상당히 다를 수 있습니다. 이러한 미래예측진술에는 회사가 증권거래위원회에 제출한 최신 자료에 포함된 주의 문구가 적용되며, 청취자 여러분께 해당 자료를 검토해 주시기를 권고드립니다. 미래예측진술은 오늘인 2026년 10월 28일 현재 경영진의 추정치를 나타냅니다. 회사는 시장 여건의 변화 또는 이번 컨퍼런스콜 이후 발생하는 기타 상황으로 인해 미래예측진술을 수정하거나 갱신할 의무를 지지 않습니다.

이제 최고경영자 조 마골리스에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 재러드. 오늘 컨퍼런스콜에 참석해 주신 모든 분께도 감사드립니다. 오늘 저와 함께 자리한 분은 사장이자 차기 최고경영자인 노아 스프링어, 그리고 최고재무책임자 제프 노먼입니다. 이번이 최고경영자로서 마지막 실적 발표 컨퍼런스콜인 만큼, 재임 기간 동안 저희 팀이 함께 이룬 성과를 잠시 돌아보고자 합니다. 2016년 말 엑스트라 스페이스는 1,427개 점포를 소유하거나 운영·관리하고 있었습니다. 현재는 4,400개가 넘는 점포를 운영하고 있습니다. 부동산 수가 세 배 이상으로 늘면서 효율성, 규모, 데이터, 사업 다각화 측면에서도 크게 발전했습니다. 제3자 관리 플랫폼은 411개 점포에서 거의 2,000개 점포로 성장했습니다. 이 기간 동안 회사의 재무상태표를 재편하고 강화했으며, 2019년에는 처음으로 투자적격 등급을 획득했습니다. 이후 부채 자본시장에서 활발하게 채권을 발행해 왔습니다.

2019년 브리지 대출 프로그램을 시작해, 아이디어에 불과했던 프로그램을 35억 달러가 넘는 대출 규모로 키웠습니다. 이 프로그램은 안정적인 이자 수익과 관리 수수료, 임차인 보험 수익을 창출하고 향후 인수 기회를 제공하며 업계 내 관계를 넓혀 줍니다. 2022년에는 스토리지 익스프레스를 인수했고, 2023년에는 라이프 스토리지와의 150억 달러 규모 합병을 완료했습니다. 투자 구조화, 고객 유치, 가격 책정, 운영 방식 등 여러 분야에서 업계를 선도하는 혁신을 이뤄 왔습니다. 무엇보다도 주당 FFO를 적극적으로 늘려 왔습니다. 핵심 주당 FFO는 2016년 3.70달러에서 지난해 8.21달러로 두 배 이상 증가했습니다. 분기 배당금은 주당 0.78달러에서 1.62달러로 늘었습니다. 배당금을 포함하면 2017년 초 이후 주주들의 총수익률은 약 170%로, 업종 내 선두 수준입니다. 이러한 성과는 제 개인의 업적이 아닙니다.

업계 최고 수준의 팀, 즉 매일 고객과 점포를 세심하게 관리하고 탁월한 성과를 내기 위해 헌신하는 점포, 콜센터, 사무실의 수천 명의 직원이 이뤄낸 결과입니다. 직원들은 정직성, 팀워크, 열정, 혁신, 탁월성이라는 엑스트라 스페이스의 가치를 실천하며 이러한 성과를 만들어 내고 있습니다. 이 특별하고 훌륭한 팀과 함께 일하게 되어 자랑스럽고, 모든 직원에게 감사드립니다. 그 팀원 중 한 명이 노아 스프링거입니다. 저는 노아와 11년 넘게 직접 함께 일해 왔습니다. 그동안 그의 담당 업무는 제3자 관리 사업을 시작하고 성장시키는 것에서 자산 관리, 합작 투자 프로그램, 건설, 인사, 운영까지 확대됐습니다. 그가 뛰어난 전문가이자 리더로 성장하는 모습을 지켜볼 수 있어 영광이었습니다.

이 훌륭한 회사의 지휘봉을 이어받기에 그보다 더 준비되고 적임인 사람은 없습니다. 그는 우리 사업과 전략, 직원, 파트너에 대해 누구보다 잘 알고 있습니다. 그는 이사회와 경영진, 조직 전체의 전폭적인 지지를 받고 있습니다. 노아는 엑스트라 스페이스 스토리지의 다음 도약을 이끌 준비가 되어 있습니다. 그럼 이제 노아에게 통화를 넘기게 되어 기쁩니다.

감사합니다, 조. 그리고 함께해 주신 여러분께도 감사드립니다. 조와 저는 10년 넘게 함께 일해 왔으며, 그가 저를 가르쳐 주고 회사를 위해 해 온 모든 일에 감사드립니다. 엑스트라 스페이스를 이끌 수 있는 일생일대의 기회를 주신 그와 이사회에 감사드리고 싶습니다. 이번 인사 전환으로 새로운 방향을 제시할 필요는 없습니다. 탁월한 회사를 더욱 발전시키는 것이 중요합니다. 제가 무엇을 약속드리는지 분명히 말씀드리겠습니다.

엑스트라 스페이스는 앞으로도 업계 최고 수준으로 운영될 것이며, 주당 가치를 복리로 증대하는 방식으로 계속 성장해 나가겠습니다. 이것이 저희의 약속입니다. 오늘 제가 드릴 말씀은 모두 이 약속을 어떻게 이행할 것인지에 관한 내용입니다. 먼저 이번 분기 실적부터 말씀드리겠습니다. 이번 실적은 저희가 이러한 약속을 실행에 옮기고 있음을 가장 잘 보여 주기 때문입니다. 핵심 조정운영자금(FFO)은 주당 2.17달러로, 전년 대비 4.3% 증가했습니다. 동일 매장 매출은 2.7% 증가해 5개 분기 연속 전 분기 대비 개선됐습니다. 동일 매장 비용은 1.8% 감소했고, 동일 매장 순영업이익(NOI)은 4.6% 증가했습니다. 분기 말 점유율은 94%로, 전년보다 30bp 높았습니다. 3개 분기가 지난 가운데, 연간 핵심 조정운영자금(FFO) 가이던스 중간값을 주당 8.45달러로 다시 상향 조정합니다.

이러한 실적은 우리 직원들의 공입니다. 대규모 단일 계획 하나만으로 이룬 성과가 아닙니다. 고객을 응대하는 과정에서 매일 올바른 결정을 내린 결과입니다. 이러한 수치 뒤에 있는 직원 여러분의 규율 있는 업무 수행과 노력에 감사드립니다. 우리 팀은 앞으로의 상황에 대해 제가 자신감을 갖는 이유이기도 합니다. 탁월한 회사를 한층 더 발전시키는 데 필요한 것은 새로운 전략이 아니기 때문입니다. 이미 검증된 전략을 실행하는 사람들이 중요합니다. 제가 아는 한, 경영진의 엑스트라 스페이스 근속 연수는 평균 19년으로, 업계에서 가장 오랜 기간 함께해 온 리더십 팀입니다. 이들을 뒷받침하는 또 다른 세대의 리더들은 이곳에서 성장해 여러 차례의 업황 사이클을 거치며 스토리지 사업을 경험했고, 수많은 인수 기업을 통합해 왔습니다. 우리 팀은 계속 함께할 것입니다. 이 회사는 결코 한 사람만의 회사가 아니었습니다.

훌륭한 플랫폼 위에서 수천 명의 직원이 훌륭한 전략을 실행하는 회사이며, 그 플랫폼을 더욱 강력하게 만드는 것이 제 역할입니다. 저는 1월에 사장으로 선임된 이후 현장과 솔트레이크시티에 있는 팀들과 많은 시간을 보냈습니다. 25명의 사업부 부사장 전원, 그리고 244명의 지구 매니저 중 거의 전원과 직접 만나 이야기를 나눴고, 그 과정에서 여러 지점을 둘러보기도 했습니다. 한 가지 분명해진 점은 가장 큰 개선 여지가 우리가 이미 보유한 포트폴리오 안에 있다는 것입니다. 개별 부동산의 순영업소득(NOI)을 높이는 것이 최우선 운영 과제입니다. 팀원들의 이야기를 들어보니, 더 신속하게 움직이고, 도구를 개선하며, 실행력을 높일 수 있는 영역을 계속 찾고 있습니다. 우리는 늘 이런 방식으로 일해 왔으며, 앞으로도 더 많은 개선점을 찾기 위해 계속 스스로에게 도전할 것입니다.

가장 좋은 아이디어는 종종 직원들에게서 나오며, 이를 데이터가 보여주는 결과와 대조해 검증합니다. 데이터 자체만으로는 경쟁우위가 되지 않기 때문입니다. 경쟁우위는 데이터와 기술, 사람, 그리고 무엇을 놓치고 있는지 끊임없이 묻고 실제로 이를 개선하는 문화를 결합하는 데서 나옵니다. 이렇게 규모가 운영상의 경쟁우위로 이어지며, 이것이 바로 우리의 해자입니다. 많은 소유주가 자신들의 보관 시설 관리를 우리에게 맡기는 이유 중 하나가 바로 이것입니다. 현재 우리는 이들을 대신해 약 2,000개 시설을 관리하고 있으며, 이는 업계 최대 규모의 제3자 관리 플랫폼입니다. 그중 많은 소유주가 이제 오랜 파트너이자 친구가 되었습니다. 우리는 이들을 위해 시설을 관리하고, 대출을 제공하며, 이들로부터 자산을 인수하기도 했습니다. 이 사업들은 서로를 강화하며, 우리의 운영 플랫폼이 이 모든 사업을 연결합니다. 합작 투자와 제3자 관리는 관계를 구축하며, 이러한 관계는 더 많은 대출 및 인수 기회로 이어질 수 있습니다.

이를 통해 더 많은 시설이 플랫폼에 편입되고, 규모와 데이터가 늘어납니다. 이것이 바로 엑스트라 스페이스의 선순환 구조입니다. 이 사업에서 최고의 기회는 15년 동안 알고 지낸 사람의 전화 한 통에서 시작됩니다. 우리는 그런 전화를 받을 자격을 갖췄으며, 그 기회를 활용할 계획입니다. 더 두터운 파이프라인이 더 많은 거래를 성사시킨다는 뜻은 아닙니다. 더 많은 선택지가 있다는 뜻입니다. 자본을 가장 효과적으로 활용하는 방법은 인수, 대출, 증축, 파트너와의 공동 투자 또는 자사주 매입일 수 있습니다. 이러한 모든 경로가 동시에 열려 있을 필요는 없습니다. 모든 자금은 서로 경쟁하며, 목표는 성장을 위한 성장이 아니라 주당 FFO의 성장입니다. 저는 이 회사에서 20년 넘게 일했습니다. 저는 이 회사와 업계, 임직원, 파트너, 경쟁사에 대해 잘 알고 있습니다. 여러분께 드리는 약속은 분명합니다. 투명하게 소통하겠습니다. 시설과 자산 단위의 순영업소득(NOI)에 집중하겠습니다.

성장을 계속 이어가겠습니다. 여러분의 자본을 신중하게 운용하고, 여러분이 우리를 평가하시리라 기대하는 것과 같은 기준, 즉 성과로 스스로를 평가하겠습니다. 조는 탁월한 회사를 일궈냈습니다. 제 역할은 이 회사의 최고의 시기가 아직 오지 않았음을 확실히 하는 것입니다. 이제 최고재무책임자 제프 노먼에게 마이크를 넘기겠습니다.