킬로이 리얼티 26년 3분기 어닝콜

이제 투자자관계 및 자본시장 담당 수석 부사장인 존 페리에게 통화를 넘기겠습니다. 존, 말씀해 주십시오. 감사합니다, 마리나.

안녕하십니까. 오늘 함께해 주셔서 감사드리며, 킬로이 리얼티 코퍼레이션의 2026년 3분기 실적 발표 콘퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 통화에는 최고경영자(CEO)인 안젤라 아만과 부사장(EVP), 최고투자책임자(CIO) 겸 임시 최고재무책임자(CFO)인 엘리엇 트렌처가 참석했습니다. 또한 부사장 겸 최고임대책임자인 롭 파라트가 질의응답에 참여할 예정입니다. 이번 통화에서 논의할 정보 중 일부는 미래예측 진술에 해당한다는 점에 유의해 주시기 바랍니다. 이번 통화 및 보충 자료에 포함된 미래예측 정보에 관한 안내는 회사의 보충 자료를 참조해 주시기 바랍니다. 이번 통화는 회사 웹사이트에서 실시간으로 웹캐스트되며, 다시 보기도 제공될 예정입니다. 회사의 실적 발표 자료와 보충 자료는 미국 증권거래위원회(SEC)에 8-K 양식으로 제출되었으며, 두 자료 모두 회사 웹사이트에서도 확인하실 수 있습니다. 그럼 안젤라에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 존. 오늘 함께해 주신 모든 분께도 감사드립니다. 이번 분기에는 임대 활동이 매우 두드러졌습니다. 계약 건수가 견조했을 뿐만 아니라 최근 6년간 보고된 실적 중에서도 가장 높은 수준의 임대 조건을 기록했습니다. 이번 분기의 활동은 서부 해안 시장 전반에서 더욱 탄력을 받고 있는 상업용 부동산 시장 회복의 폭과 깊이를 보여줍니다. 혁신 경제와 이를 뒷받침하는 생태계가 사상 최대의 성장을 경험하는 가운데, 고품질 공간의 공급 여력은 줄어들고 있습니다. 이러한 변화는 임차인들에게도 분명히 인식되고 있습니다. 임차인들은 유연성과 선택권을 중시하던 태도에서 벗어나 장기적인 공간 수요를 선제적으로 계획해야 한다는 점을 깨닫고 있으며, 이에 따라 임차인들의 긴박감도 새롭게 커지고 있습니다.

3분기에는 신규 및 갱신 임대차 계약을 약 81만 5,000제곱피트 체결했으며, 거의 모두 장기 계약이었습니다. 이에 따라 연초 이후 임대 면적은 175만 제곱피트를 넘어섰고, 이는 2025년 첫 9개월보다 약 44% 증가한 수치입니다. 해당 기간 동안 5개 지역 모두 임대율이 전분기 대비 100bp 넘게 개선됐습니다. 기술, 인공지능, 로봇 및 자동화, 바이오테크, 법률, 금융, 전문 서비스 업종을 포함해 점점 확대되는 신규 및 기존 임차인층과 총 45건의 거래를 체결하는 등 임대 활동이 여러 분야에 고르게 분포했습니다. 이번 분기의 재임대 임대료 상승률은 팬데믹 이전 이후 가장 높은 수준에 속했습니다. 이번 분기의 거래 규모가 컸다는 점에서 특히 의미 있는 결과입니다. 해당 기간에 체결된 모든 비교 가능 임대차 계약의 일반회계기준(GAAP) 임대료는 30.6% 상승했고, 현금 임대료는 9.7% 상승했습니다.

공실 기간이 12개월을 초과한 공간의 임대차 계약을 제외하면 재임대 임대료 상승률은 더욱 높아져, 일반회계기준(GAAP) 기준 37.9%, 현금 기준 13.9%를 기록했습니다. 주목할 점은 재임대 임대료 상승률이 약 2,000bp 개선됐음에도 불구하고, 올해 들어 현재까지 2세대 임대차 계약의 연환산 평방피트당 자본 투입액은 2025년 같은 기간보다 2.4% 감소했다는 것입니다. 이번 분기의 견조한 임대 실적은 향후 성장 전망의 가시성을 한층 높였습니다. 청구 기준 점유율과 임대 기준 점유율 간 격차는 현재 610bp이며, 계약은 체결됐지만 아직 임대가 개시되지 않은 물량은 총 140만 평방피트가 넘는 임대차 계약으로 구성돼 있습니다. 이 계약들의 연환산 계약상 의무 기본 임대료(ABR)는 약 1억 100만 달러입니다. 계약 체결 후 아직 임대가 개시되지 않은 물량의 평방피트당 ABR은 약 72달러로, 현재 전체 포트폴리오 평균보다 약 22% 높습니다.

또한 계약 체결 후 아직 임대가 개시되지 않은 물량의 78%가 트리플넷 임대 구조인 반면, 기존 포트폴리오에서는 그 비율이 54%입니다. 앞서 말씀드린 바와 같이, 이러한 지표를 종합하면 향후 몇 년간 해당 물량의 평균 임대 개시가 발생할 때 순영업이익(NOI)에 불균형적으로 큰 긍정적 영향을 미칠 것임을 알 수 있습니다. 이는 향후 순이익 성장에 대한 높은 가시성을 제공합니다. 중요한 점은 3분기 임대 규모가 상당했음에도 해당 기간에 향후 계약 파이프라인이 더욱 확대됐다는 것입니다. 파이프라인 거래에 포함된 총 임대 면적은 전분기 대비 20% 증가했습니다. 현재 파이프라인을 신속하게 계약 체결로 전환하는 데 계속 집중하고 있으며, 올해 남은 기간과 2027년으로 넘어가는 동안 진행 상황을 업데이트해 드리겠습니다.

내년 말까지 만기가 도래하는 전체 포트폴리오 ABR이 6%를 조금 넘는 수준인 가운데, 시장의 수급 여건 개선과 더불어 이러한 파이프라인 활동이 추가적인 순임대 증가로 이어질 수 있는 유리한 기반을 마련한다고 판단합니다. 이제 시장별 현황을 살펴보겠습니다. 샌프란시스코 베이 지역은 체결된 거래 규모와 향후 파이프라인 활동 모두에서 계속 선두를 달리고 있습니다. 지난 분기에 말씀드렸듯이 시장 전반의 임차 수요는 여전히 견조하고 선택 가능한 공간은 빠르게 줄어들고 있습니다. 그 결과 신규 계약 파이프라인이 탄탄해지고 있으며, 경쟁이 갈수록 치열해지는 환경에서 필요한 공간을 확보하기 위해 조기 갱신 가능성을 논의하려는 대형 임차인들의 문의도 늘고 있습니다.

이에 따라 3분기에 레드우드 시티 도심의 크로싱 900에서 박스와 12년 만기, 24만 3,000평방피트 규모의 임대 갱신 계약을 체결했습니다. 임대 조건은 매우 유리했으며, 이는 해당 하위 시장의 전반적인 강세를 보여주는 동시에 올해 초 발표한 인근 1900 브로드웨이 개발 프로젝트에 대한 당사의 확신을 더욱 뒷받침합니다. 보다 넓게 보면 샌프란시스코 시장 전반에서 성장 중인 기술 및 인공지능 기업들의 수요가 계속 가속화되고 있습니다. 지난 두 분기 동안 특히 페닌슐라와 실리콘밸리 하위 시장에서 로봇공학 기업들의 활동도 의미 있게 증가했습니다. 3분기에는 이러한 수요 증가에 힘입어 사우스샌프란시스코의 오이스터 포인트 테크에서 해양 로봇공학 기업 율리시스와 6만 5,000평방피트 규모의 임대 계약을 체결했습니다. 해당 공간은 이전에 23앤드미가 임차했던 곳입니다.

시애틀에서는 해당 기간 임대 기준 점유율이 전분기 대비 220bp 상승해 가장 큰 증가 폭을 기록했습니다. 기술, 인공지능, 법률, 금융 및 전문 서비스 등 다양한 업종에서 광범위한 수요가 개선되는 흐름을 계속 확인하고 있습니다. 3분기의 주요 활동으로는 웨스트 에이트에서 국제 로펌 모리슨 앤드 포어스터와 2만 8,000평방피트 규모의 임대 계약을 체결한 것을 들 수 있습니다. 모리슨 앤드 포어스터는 지난 몇 분기 동안 이 프로젝트에 입주한 일류 임차인들의 대열에 합류하게 됩니다. 샌디에이고에서는 델마와 같은 교외 시장에 집중해 온 덕분에 임차인의 변화하는 요구에 부응하기 위해 당사의 규모를 활용할 수 있는 기회가 계속 생기고 있습니다.

이번 분기에는 일류 로펌 그린버그 트라우릭이 원 파세오에서 인근 킬로이 센터 델마(KCDM)로 이전하도록 지원했습니다. 이를 통해 해당 로펌의 임차 면적을 두 배로 늘리는 한편, 원 파세오의 기존 전대차 임차인과 직접 신규 임대 계약 및 확장 계약을 체결해 그린버그 트라우릭이 떠나는 공간으로 사업을 확장할 수 있도록 했습니다. 원 파세오는 임대율이 99%를 웃도는 수준을 유지하고 있지만, 최근 상당한 임대 활동이 활발해진 KCDM에는 공실이 있었습니다. 이번 분기에는 그린버그 트라우릭과의 임대 계약을 포함해 해당 프로젝트에서 총 4건의 신규 임대 계약을 체결했으며, 임대 면적은 총 약 7만 평방피트입니다. 이들 거래의 평균 재임대 임대료 상승률은 각각 GAAP 기준 38%, 현금 기준 12%였습니다. 로스앤젤레스의 회복세는 여전히 시장별로 차이가 있으며, 하위 시장에 따라 양상이 다릅니다.

베벌리힐스와 컬버시티에서는 다양한 우량 임차인으로부터 폭넓은 수요가 계속 확인되고 있습니다. 컬버시티의 블랙웰더에서는 이번 분기에 재무 여력이 탄탄한 기술 및 핀테크 임차인과 신규 임대 계약 2건을 체결했으며, 이는 올해 초 해당 프로젝트에서 거둔 다른 성공적인 임대 성과에 더해지는 것입니다. 사우스베이 하위 시장의 회복은 여전히 더딘 편이지만, 방위산업, 항공우주 및 첨단 제조업 분야의 수요가 초기 회복 조짐을 보이고 있습니다. 이는 향후 수년간 이 지역의 임대 활동을 의미 있게 견인할 수 있습니다. 마지막으로 오스틴에서는 이번 분기에 미디어 기업과 신규 임대 계약을 체결한 데 힘입어 인디드 타워의 임대율이 이제 90%를 넘어섰습니다.

시장은 최근 몇 년간 공급된 상당한 규모의 신규 공간을 계속 소화하고 있지만, 임차 수요는 여전히 건전합니다. 활발한 임대 계약 체결이 경쟁 임대 공간의 누적 물량을 꾸준히 줄여 가면서 해당 프로젝트의 임대 활동도 더욱 탄력을 받고 있습니다. 생명과학 부문에서는 공모 및 사모 주식 자본시장이 계속 열려 있고, 인수·합병, 라이선싱 및 승인 환경도 모두 우호적입니다. 이에 따라 2026년이 진행되면서 활동 수준이 높아졌습니다. 3분기에는 멘로 코퍼레이트 센터 캠퍼스 내 건물인 4400 보해넌에서 생명과학 기업과 약 4만 9,000평방피트 규모의 건물 전체 임대 계약을 체결했습니다. 해당 건물은 생명과학 용도로 전환하는 프로젝트를 거쳤으며, 약 1년 전에 안정화 단계에 도달했습니다.

용도 전환이 완료된 이후 해당 프로젝트의 생명과학 수요는 미미했지만, 바이오테크 자본시장이 개선되고 베이 지역의 우량 생명과학 공간 가용 물량이 줄어든 덕분에 2분기와 3분기에는 여러 업체가 해당 공간을 두고 경쟁했습니다. 그 결과 프로젝트에 유리한 성과를 거둘 수 있었습니다. 킬로이 오이스터 포인트 2단계에서는 지난 분기에 말씀드린 모멘텀이 계속 이어지고 있습니다. 다중 임차인 건물의 잔여 공실 전체를 대상으로 협상이 활발히 진행 중이며, 캠퍼스 내 건물 전체 임차 가능성이 있는 대형 임차인 후보도 늘고 있습니다. 2단계와 향후 단계에서 다양한 규모의 임차인 요구를 충족할 수 있다는 점은 KOP를 경쟁 프로젝트들과 차별화하는 요소입니다.

특히 남아 있는 사전 시공 스위트는 시장의 대형 임대 수요를 확보하는 데 큰 강점입니다. 일부 임차인은 영구적인 사업장을 맞춤 설계하고 공사하는 동안 입주할 수 있는 임시 공간을 단기간 내 확보하는 것을 우선시하고 있습니다. KOP 2의 현재 상황에 고무되어 있으며, 향후 몇 분기에 걸쳐 추가 소식을 전해 드리기를 기대합니다. 마지막으로 투자 부문과 관련해, 엘리엇이 잠시 후 현재 거래 환경에 대한 당사의 견해를 말씀드릴 예정입니다. 그에 앞서 샌프란시스코시와 체결한 개발 계약 개정안의 최종 확정을 위해 계속 의미 있는 진전을 이루고 있는 플라워 마트 프로젝트에 대해 간단히 말씀드리고자 합니다.