보나도 리얼티 트러스트 26년 2분기 어닝콜

어제 오후, 저희는 2분기 실적 발표 자료를 공개하고 증권거래위원회에 10-Q 분기 보고서를 제출했습니다. 이 문서들과 추가 재무 정보 패키지는 저희 웹사이트 www.vno.com의 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 이 문서들과 오늘 콜에서 저희는 일부 비-GAAP 재무 지표에 대해 논의할 예정입니다. 이 지표들을 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와 조정한 내용은 실적 발표 자료, 10-Q 보고서 및 재무 보충 자료에 포함되어 있습니다. 본 콜에서 언급되는 내용은 미래 예측성 발언으로 간주될 수 있으며, 다양한 위험, 불확실성 및 기타 요인으로 인해 실제 결과는 크게 달라질 수 있음을 알려드립니다.

이러한 위험과 불확실성에 관한 자세한 내용은 2025년 12월 31일 종료된 연도에 대한 10-K 연례 보고서를 포함한 증권거래위원회 제출 문서를 참조해 주시기 바랍니다. 본 콜에는 오늘 날짜 기준으로만 정확할 수 있는 시기 민감 정보가 포함될 수 있습니다. 회사는 미래 예측성 발언을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 오늘 콜에는 경영진으로서 스티븐 로스 회장 겸 최고경영자와 마이클 프랑코 사장 겸 최고재무책임자가 개회사를 진행합니다. 저희 고위 임원진도 참석하여 질문에 답변할 준비가 되어 있습니다. 이제 스티븐 로스에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 스티브, 그리고 여러분 안녕하세요. 저희는 또 한 분기 동안 비교 가능한 FFO가 0.67달러로 애널리스트 컨센서스를 0.10달러, 즉 17.5% 상회하는 강한 실적을 기록했습니다. 마이클이 곧 자세히 설명드리겠습니다. 먼저, 현장에서 보고 있는 상황을 말씀드리겠습니다. 뉴욕은 분명히 미국에서 가장 우수하고 강력하며 중요한 부동산 시장이자 가장 회복력이 뛰어난 시장입니다. 저희는 맨해튼 중심의 오피스 및 스트리트 리테일 회사로서, 이러한 역동성의 혜택을 누리고 있는 최고급 자산을 보유하고 있습니다. 주가 성과를 보면, 올해 들어서뿐만 아니라 지난 2년, 3년 동안도 동종업계 내에서 가장 우수한 성과를 보이며 시장이 이를 인정하는 것 같습니다. 앞으로도 더 좋은 결과가 있을 것입니다. 저는 저희 주식이 여전히 매우 저평가되어 있다고 생각합니다. 예를 들어, 그린 스트리트는 저희 주가가 NAV 대비 23% 할인되어 있다고 평가하는데, 이는 동종업체들보다 훨씬 깊은 할인율입니다.

저희가 지난 여러 분기 동안 예측해온 임대인 우위 시장이 이제 현실화되고 있습니다. 이 시장은 광범위하며 점점 더 강해지고 있습니다. 맨해튼의 오피스 임대 거래량은 25년 만에 최고 수준에 도달했습니다. 임차인들은 도시 전역에서 사무 공간을 확장하고 있습니다. 공실 공간과 서브리스 공간은 계속해서 줄어들고 있습니다. 오피스를 주거용으로 전환하는 작업이 계속되어 오피스 재고에서 면적이 줄어들고 있습니다. 대규모 공간의 가용성이 심각하게 부족한 상황입니다. 저희가 경쟁하는 1억 8천만 평방피트 규모의 클래스 A 우수 빌딩 시장의 공실률은 현재 6.2%로 낮아져 명백한 임대인 우위 시장입니다. 앞으로 신규 공급도 제한적입니다. 신규 공급은 인도까지 최대 5년이 걸리며, 임대료가 평당 300달러 이상 되어야 수지가 맞는다는 점을 기억해 주십시오. 여기에 더해 금리도 상승하고 있습니다. 이 모든 긍정적인 요인들로 인해 임대료가 상승하고 있습니다.

이보다 더 낙관적일 수 없습니다. 뉴욕에서는 임차인 수요가 모든 산업에 걸쳐 있습니다. 이번 분기에만 법률 회사들이 230만 평방피트를 임대했습니다. 법률 기술과 미디어 분야가 상위 10건 임대 계약 중 8건을 차지했습니다. 이는 특정 산업이 잠시 주목받는 것이 아닙니다. 저희 모든 고객사가 성장하고 있습니다. 흥미롭게도, 이러한 동향을 추적하는 부동산 플랫폼에 따르면 AI 기업들이 현재 뉴욕에서 샌프란시스코보다 더 많은 공간을 임대하고 있다고 합니다. 모두 좋은 소식입니다. 보난도에서는 고품질 자산과 진행 중인 프로젝트 라인업을 바탕으로 업계 최고 성장을 달성하기 위한 계획 실행에 전념하고 있습니다. 여기 2026년 성과표를 소개합니다. 2026년 상반기 동안 총 978,000 평방피트를 임대했습니다.

맨해튼 오피스에서는 평균 시작 임대료 평당 105달러에 659,000 평방피트를 임대했으며, 공정가치 평가 기준으로는 9.5% 상승, 현금 기준으로는 7.1% 상승했습니다. 이 공정가치 평가는 PENN Two의 임대 활동은 포함하지 않았다는 점을 말씀드립니다. 저희는 변화를 지속하고 있습니다. 기존 임대료의 거의 두 배에 달하는 임대료를 달성하고 있습니다. PENN One과 PENN Two에서 재무적, 물리적, 미적으로 이룬 성과를 자축하기에 이보다 좋은 시점은 없습니다. 생각해 보십시오. PENN One에서는 평당 200달러를 투자해 임대료를 평당 50달러 올렸는데, 이는 결국 25% 수익률에 해당합니다. 현재 PENN의 임대료는 저희 예상치를 훨씬 웃돌며, 도시 내 최고의 가치로 자리 잡았습니다. 여기에는 성장할 여지가 충분합니다.

저희의 물리적 변화는 놀랍고 게임 체인저이며 수상 경력에 빛납니다. 직접 방문해 보시길 권해드립니다. 2분기 맨해튼에서 저희는 총 32만8천 평방피트, 29건의 오피스 계약을 체결했으며, 업계 최고 수준인 평방피트당 평균 시작 임대료 107달러를 기록했고, 마크투마켓은 GAAP 기준 7.7% 상승, 현금 기준 5.0% 상승을 보였습니다. 이번 분기 임대 물량 중 18만1천 평방피트는 PENN 지구에서, 16만7천 평방피트는 기타 맨해튼 자산에서 나왔습니다. 저희는 이제 꾸준히 세 자릿수 평균 시작 임대료를 달성하고 있습니다. 마크투마켓은 포함된 임대 계약과 임대료에 전적으로 의존하는 다소 불확실한 지표라고 생각합니다. 상당히 무작위적입니다. 오히려 저는 신규 임대의 시작 임대료를 보는 것이 훨씬 더 정밀한 지표라고 생각하며, 이는 건물 간, 회사 간 비교에 더 적합합니다.

저는 여기서 제 입장을 밝히자면, 저희 시작 임대료가 수년간 뉴욕 오피스 상장 경쟁사들을 선도해 왔습니다. PENN 지구의 Penn Two에서는 6만7천 평방피트의 임대 계약이 서명을 기다리고 있으며, 연말까지 거의 모든 공간이 임대 완료될 것으로 예상합니다. Penn One에서는 24만6천 평방피트의 임대 계약이 서명을 기다리고 있으며, 평균 마크투마켓은 무려 44%에 달합니다. 회사 전체적으로 3분기 마크투마켓은 20% 이상을 예상하고 있습니다. 이 모든 것이 일종의 가이던스라고 할 수 있겠습니다. 이러한 활발한 활동 속에서 저희는 2주마다 가격을 지속적으로 검토하고 있습니다. 중요한 점은 Penn One의 약 10% 공간이 매년 계약 갱신되기 때문에, 저희가 기존 임대료를 시장가로 올려가면서 Penn One에서의 강한 성장세가 계속될 것으로 기대합니다.

저희는 최근 인수한 623 Fifth Avenue와 Park Avenue Plaza에 대해 매우 만족하고 있습니다. 해리슨이 이번 콜에서 이 두 거래를 언급해 주셔서 감사드립니다. 623 Fifth Avenue는 모든 중심에 위치한 38만3천 평방피트의 뛰어난 입지 자산으로, Saks Fifth Avenue 위에 위치해 있으며, 저희는 이를 220 Central Park South 스타일의 부티크 오피스 공간으로 재개발하고 있습니다. 저희는 중개인과 임차인들로부터 훌륭한 반응을 받으며 좋은 출발을 하고 있습니다. 저희는 곧 금융 서비스 회사와 두 층에 대한 첫 임대 계약을 체결할 예정이며, 임대료는 저희 예상과 일치합니다. 특히 이른 단계임에도 불구하고 시장 수요가 저희에게 원래 예상보다 임대료를 올리라는 신호를 보내고 있습니다.

아시다시피, 저희는 최근 피셔 브라더스와 파트너십을 맺어 53번가에 위치한 120만 평방피트 규모의 파크 애비뉴 플라자에서 50% 지분을 인수했습니다. 이 거래는 평당 950달러의 가치 평가로 이루어졌으며, 이는 파크 애비뉴 주요 지역의 교체 비용의 3분의 1 수준입니다. 이 자산은 남은 6년의 만기를 가진 2.9% 모기지 대출을 활용하여 현금 수익률 8%의 쿠폰 클리퍼 역할을 하고 있습니다. 제가 보기에는, 저희는 무위험 국채 금리의 두 배에 달하는 수익을 무위험 파크 애비뉴 AAA급 부동산에서 얻고 있습니다. 더 좋은 점은, 파크 애비뉴 플라자의 기존 임대료가 현재 시장 임대료의 대략 절반 수준이라는 것입니다. 저희는 현재 시장을 상회하는 수익과 함께 상당한 자본 가치 상승을 기대하고 있습니다.

맨해튼에서 가장 중요하고 유동 인구가 많은 두 곳인 타임스 스퀘어와 펜 디스트릭트에서 저희가 선도하는 간판 사업은 건강한 성장세를 이어가고 있습니다. 저희는 이 사업을 매우 좋아합니다. 자본 투입이 적고 연간 5%씩 성장해왔습니다. 저희는 펜 디스트릭트에서 간판을 추가 설치할 계획이며, 이 지역에서 펜 스테이션과 매디슨 스퀘어 가든 주변 부동산 대부분을 통제하고 있습니다. 52번가 파크 애비뉴를 차로 지나가거나 걸어가시면, 저희 350 파크 애비뉴 부지가 현재 공사 중이며 사실상 철거 작업 중임을 보실 수 있습니다. 저희는 곧 켄 그리핀과 60% 지분을 가진 파트너, 그리고 100만 평방피트 규모의 앵커 테넌트인 시타델과 함께 최대 소유 지분인 36%로 이 거래에 참여하는 투자 옵션을 행사할 예정입니다. 몇몇 평론가와 애널리스트들은 저희가 이익을 챙기고 빠져나가라고 제안했습니다. 아니요, 그건 매우 근시안적인 판단일 것입니다.

저희 사업에서 100만 평방피트 테넌트와 60% 파트너가 이미 확정된 주요 파크 애비뉴만큼 좋은 투자처는 없습니다. 저희는 기존 토지와 65년 된 건물을 9억 달러 가치로 출자하고 있습니다. 저희는 이 거래와 기타 모든 재무 요구를 지원할 수 있는 재무 건전성을 갖추고 있습니다. 저희는 33억 달러 규모의 건설 대출을 준비해 놓았습니다. 33억 달러는 기록적인 금액일 수도 있다고 생각합니다. 파트너십, 즉 모든 파트너는 적절한 이익을 저희에게도, 구매자에게도 제공할 수 있는 가격으로 25% 지분 매각을 검토하고 있습니다. 저희는 합작 투자 마감이 9월에 이루어질 것으로 예상하고 있습니다. 저희는 이 프로젝트의 잠재적 수익에 대해 매우 기대하고 낙관하고 있습니다.

중개인들과 임차인 커뮤니티가 활기를 띠고 있습니다. 저희는 이미 600평방피트에서 1,000평방피트에 이르는 신규 공간에 대해 최고의 조건을 찾는 고객들로부터 문의를 받고 있으며, 저희의 납품 일정이 그들의 요구에 부합하고 있습니다. 보나도에서는 재무 건전성 관리가 최우선 과제입니다. 마이클과 그의 팀은 부채 비율을 7%대까지 낮추기 위해 많은 노력을 기울였습니다. 저희는 모든 경기 국면에서 공격을 위한 현금 여력과 방어를 위한 유동성을 확보하고 있습니다. 저희는 비핵심 자산 두 건 매각을 논의 중이며, 이는 유동성 프로필을 상당히 개선할 것입니다. 다음은 저희 주식 환매 프로그램 현황입니다. 이번 분기에 저희는 주당 29.92달러에 180만 주를 환매했습니다. 2023년 주식 환매를 시작한 이후로 총 800만 주를 주당 26.61달러에 환매했습니다.