RMR 그룹 26년 3분기 어닝콜

안녕하세요. RMR의 2026 회계연도 3분기 컨퍼런스 콜에 참여해 주셔서 감사합니다. 오늘 콜에는 사장 겸 CEO 아담 포트노이, 최고운영책임자 매트 조던, 최고재무책임자 매트 브라운이 함께하고 있습니다. 곧 이들이 사업 현황과 분기 실적에 대해 자세히 설명한 후 질의응답 시간이 이어질 예정입니다. 또한, 회사의 사전 서면 동의 없이 오늘 컨퍼런스 콜의 녹음 및 재전송은 금지되어 있음을 알려드립니다. 오늘 컨퍼런스 콜에는 1995년 사적 증권 소송 개혁법 및 기타 증권법의 의미에 따른 미래 예측 진술이 포함되어 있습니다. 이러한 미래 예측 진술은 2026년 8월 6일 현재 RMR의 신념과 기대를 기반으로 하며, 실제 결과는 당사가 예상하는 바와 크게 다를 수 있습니다.

회사는 오늘 컨퍼런스 콜에서 이루어진 미래 예측 진술에 대한 수정 결과를 수정하거나 공개할 의무가 없습니다. 이러한 차이를 초래할 수 있는 요인에 관한 추가 정보는 당사 웹사이트 rmrgroup.com에서 확인할 수 있는 증권거래위원회(SEC) 제출 자료에 포함되어 있습니다. 투자자 여러분께서는 어떠한 미래 예측 진술에도 과도한 의존을 삼가시기 바랍니다. 또한, 이번 콜에서는 배당 가능 수익(distributable earnings)과 조정 EBITDA(adjusted EBITDA)를 포함한 비-GAAP 수치를 논의할 수 있습니다. 미국 회계기준에 따라 산출된 순이익과의 조정 내역은 다음과 같습니다. 미국 일반회계기준(GAAP)에 따라 산출된 순이익과 이러한 비-GAAP 수치 간의 조정 내역은 당사의 재무 결과에서 확인하실 수 있습니다. 이제 아담에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 브라이언. 오늘 아침 저희 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 어제 저희는 광범위한 경제 및 지정학적 불확실성에도 불구하고 예상에 부합하는 3분기 실적을 발표했습니다. 분기 실적은 주당 0.48달러의 배당 가능 수익과 1,970만 달러의 조정 EBITDA가 두드러졌습니다. 저희 실적은 조직이 두 가지 주요 전략적 목표에 집중하고 있음을 계속 반영하고 있습니다. 첫째, 강력한 사업 실행을 통해 관리하는 리츠(REIT)의 주가 지속 개선에 주력하고 있습니다. 둘째, 프라이빗 캐피털 사업의 성장을 집중하고 있습니다. 매트가 관리하는 리츠와 관련된 프라이빗 캐피털에 대해 더 자세히 이야기하겠지만, 지난 2년간 저희는 전략적 자산 매각, 더 유리한 조건의 부채 재융자, 점유율 증가, 임대료 인상, 엄격한 비용 관리 등을 통해 리츠의 부채 축소를 적극 지원해 왔습니다.

이러한 노력은 투자자들 사이에서 계속 호응을 얻고 있으며, DHC와 ILPT는 지난 3년간 미국 내에서 가장 우수한 성과를 내는 리츠 중 하나로 남아 있습니다. 이러한 지속적인 초과 성과 덕분에 관리 수수료가 분기별로 증가하고 있으며, 올해는 인센티브 수수료로 4,000만 달러 이상을 창출할 것으로 예상됩니다. 이제 관리하는 리츠에 대해 말씀드리겠습니다. DHC는 지난 1년간 116개 커뮤니티가 새로운 운영자로 전환된 이후 시니어 주택 부문에서 상당한 운영 개선을 지속하고 있습니다. 또한, DHC는 지난해 초부터 6억 달러 이상의 비핵심 자산 매각을 통해 재무구조를 크게 개선하여 6월 30일 기준 순부채 대비 조정 EBITDA 비율이 7.1배로 하락했습니다.

2분기에는 주당 0.16달러의 정상화된 FFO와 8,200만 달러의 조정 EBITDA를 기록하며 모두 컨센서스 추정치를 상회했습니다. 동일 자산 상점 NOI는 전년 대비 37% 성장했고, 동일 자산 상점 마진은 390bp 개선되어 17.3%를 기록했습니다. 중요한 점은, DHC가 인구통계학적 수요에 기반한 상점 커뮤니티에 대한 수요 증가와 제한된 공급 성장, 그리고 저희가 포트폴리오 전반에 걸쳐 시행 중인 운영 개선으로 인해 다년간 현금 흐름 성장 가속 초기 단계에 있다고 계속 믿고 있다는 것입니다. ILPT는 540만 평방피트의 기록적인 임대 실적과 35% 이상의 가중 평균 임대료 인상률을 기록하며 매우 성공적인 분기를 보냈으며, 이는 7분기 연속 두 자릿수 임대료 성장입니다.

RMR은 최근 ILPT가 통합된 마운틴 합작 투자 부문을 위해 16억 달러의 신규 부채를 재융자하는 데 도움을 주었으며, 변동 금리 부채를 매력적인 5.7% 고정 금리 이자만 납부 부채로 대체했습니다. 재무 구조가 크게 개선되고 강력한 유기적 현금 흐름 성장이 이어지면서, ILPT는 최근 분기 배당금을 주당 0.10달러로 두 배 인상했으며, 여전히 충분한 배당 커버리지를 유지하고 있습니다. SVC는 지난해 초부터 9억 달러 이상의 비핵심 자산 매각과 자본 재활용을 결합하여 포트폴리오 구성을 개선하는 동시에 재무 구조를 강화하는 데 지속적으로 진전을 이루고 있습니다. 경영진의 주요 초점은 Sonesta의 새로운 리더십 팀과 협력하여 호텔 EBITDA 마진을 높이는 동시에, 지난 3년간 보유 호텔 포트폴리오에 약 6억 5천만 달러 규모로 투자된 자본 개선의 예상 효과를 실현하는 데 있습니다.

이번 분기 SVC의 보유 호텔들은 RevPAR가 6.6% 증가하고 호텔 EBITDA가 4.2% 성장하여 최근 완료된 리노베이션의 초기 효과를 반영했습니다. 정상화된 FFO 주당 순이익은 0.43달러였으며, 조정 EBITDA는 1억 4,600만 달러였습니다. RMR은 최근 5억 7,500만 달러 규모의 주식 발행 순자금을 활용해 2027년 만기 5억 5,000만 달러의 무담보 채권을 상환함으로써 이번 분기 SVC의 재무 구조 개선에 중요한 역할을 했습니다. SVC는 단기 재융자 위험을 크게 줄이는 동시에 호텔 성과 최적화와 순임대 중심 REIT로의 광범위한 전환을 추진할 수 있는 기반을 마련했습니다. OPI는 최근 파산 절차를 마치고 나스닥에 새로 발행된 주식이 상장되었습니다. 앞서 말씀드린 바와 같이, RMR은 OPI를 초기 5년간 관리할 예정이며, 첫 2년 동안 연간 1,400만 달러의 고정 사업 관리 수수료를 받습니다.

마지막으로, RMR이 관리하는 REIT들의 재무 상태 개선에 있어 상당한 진전을 이룬 점에 대해 기쁘게 생각합니다. 특히 지난 3년간 DHC와 ILPT가 제공한 총주주수익률에 고무되어 있으며, 모든 고객사에서 유사한 성과를 내기 위해 최선을 다하고 있습니다. 이제 매트 조던에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 아담. 상장된 영구 자본 고객들은 RMR과 주주들에게 안정적인 반복 현금 흐름 기반을 제공하는 반면, 우리는 2020년 거의 자산이 없던 상태에서 현재 120억 달러 이상으로 성장한 사모 자본 사업에서 성장 전략을 계속 추구하고 있습니다. 이러한 이니셔티브를 위해 지난 1년간 글로벌 내부 영업 및 마케팅 팀을 구축했으며, 이 팀은 RMR의 브랜드 인지도를 높이는 데 상당한 시간을 투자하고 있습니다. 대부분의 부동산 부문에 대한 전문성을 바탕으로, 우리는 시장에서 관찰되는 기회를 잠재적 파트너의 자본 배분 전략에 맞게 맞춤화할 수 있는 최적의 위치에 있습니다.

투자자 미팅은 계속해서 건설적이며 장기적으로 우리 조직에 도움이 되는 기반을 마련했지만, 중동 지역의 지속되는 분쟁은 역풍으로 작용하고 있으며, 올해 상반기 글로벌 부동산 자금 조달은 9년 만에 최저치를 기록했습니다. 브랜드 구축과 투자자 기반 확장을 위한 장기 투자를 지속하는 가운데, 주거 부문은 최근 코네티컷 그리니치에서 약 3억 5천만 달러 규모의 합작 투자 인수를 완료했습니다. 이 합작 투자는 RMR이 5%의 일반 파트너 지분을 보유하고, 신규 기관 투자자들이 95%의 지분을 차지하는 구조입니다. 이 자산에 대한 다년간 계획은 커뮤니티 현대화, 거주자 경험 향상, 내재된 운영 효율성 확보입니다.

일반 파트너로서 RMR은 인수 시점에 인수 수수료를 받았으며, 이 합작 투자로부터 연간 약 75만 달러의 자산 관리 및 부동산 관리 수수료를 받을 예정입니다. 참고로, 2023년에 인수한 RMR 주거 플랫폼은 역사적으로 그리니치 거래와 같은 대형 기관 파트너와의 합작 투자를 통해 구축되었습니다. 이를 위해, 주거용 강화 성장 벤처에 대한 자금 조달을 계속하는 동시에, RMR이 일반 파트너로서 참여하는 일회성 합작 투자를 계속 실행할 것으로 예상합니다. 또한, 기본 여건의 지속적인 강화나 다가구 주택 건설의 지속적인 둔화 등 다가구 부동산에 대한 호재가 계속됨에 따라, 거래 활동이 시간이 지남에 따라 회복될 것으로 기대합니다. 우리의 주거 플랫폼은 최근 부문이 겪은 역풍 이전에 매년 10억 달러 이상의 거래를 정기적으로 달성했습니다.

일반 파트너 지분 외에도, RMR은 총 781가구를 포함하는 3개의 다가구 커뮤니티를 전액 소유하고 있으며, 이들 커뮤니티의 점유율은 거의 92%에 달합니다. 이번 분기 실적 발표에는 이러한 자산들에 대한 상세한 설명이 포함되어 있으며, 모두 가치 향상 사업 계획에 부합하는 성과를 내고 있으며, 공급 완화에 따라 운영 기본 여건이 전반적으로 개선되고 있습니다. 이는 특히 임대료 상승 추세가 지속되고 임차인 인센티브가 완화되는 현상에서 두드러지게 나타나고 있습니다. 마지막으로, 투자자 여러분께서 기억하시겠지만, 지난 분기 우리는 RMR 주식이 동종 업체 대비 상당한 할인율로 거래되고 있음을 강조하는 슬라이드를 투자자 발표 자료에 추가했습니다.

업데이트로서, 투자 자산의 장부가치와 전액 소유 부동산 및 합작 투자 지분의 순장부가치를 제외하면, RMR 주식은 주로 관리하는 일부 상장 리츠의 20년 만기 영구 관리 계약에서 발생하는 EBITDA의 5배 조금 넘는 수준에서 거래되고 있습니다. 이는 동종 업체들이 거래되는 평균 배수인 16.5배에 비해 현저히 낮은 수준이며, 현재 주가의 매력도를 부각시킵니다. 이제 전화를 매트 브라운에게 넘기겠습니다.