내셔널 헬스 인베스터스 26년 2분기 어닝콜

마이크를 넘깁니다. 감사합니다. National Health Investors 2026년 2분기 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다.

오늘 콜에는 에릭 멘델손 사장 겸 CEO, 케빈 패스코 최고투자책임자, 토드 시퍼트 최고재무책임자, 데이비드 트래비스 최고회계책임자가 참석했습니다. 어제 NHI는 장 마감 후 보도자료를 통해 2분기 실적과 컨퍼런스 콜 정보를 발표했습니다. 오늘 발언에는 미래 실적에 대한 보장이 아닌 위험과 불확실성이 수반된 전망성 진술이 포함될 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 2025년 12월 31일 종료 연도에 대한 Form 10-K와 2026년 6월 30일 종료 분기에 대한 Form 10-Q 등 NHI의 증권거래위원회(SEC) 제출 서류를 주의 깊게 검토하시기 바랍니다. 이 서류들은 SEC 웹사이트 sec.gov 또는 NHI 웹사이트 nhireit.com에서 확인하실 수 있습니다.

또한 오늘 콜에서는 비-GAAP 재무 지표가 포함될 수 있으며, 이에 대한 조정 내역은 SEC에 제출된 Form 8-K의 NHI 실적 발표 자료에 제공되어 있습니다. 청취자 여러분께서는 실적 발표 자료에 포함된 조정 내역과 기타 모든 정보를 함께 검토하시길 권장합니다. 이제 CEO인 에릭 멘델손 씨에게 콜을 넘기겠습니다.

안녕하세요, 오늘 참석해 주셔서 감사합니다. 2분기는 올해 초에 제시한 전략을 실행하는 데 또 하나의 중요한 단계였습니다. 운영 실적은 당초 기대치에 부합했습니다. 7월 1일에 NHC 포트폴리오 매각을 완료했습니다. SHOP 플랫폼을 더욱 확장했으며, 장기 성장을 지원하기 위한 인력과 인프라에 계속 투자했습니다. NHC 거래 완료는 NHI 역사상 가장 중요한 기업 활동 중 하나를 의미합니다. 민간 지불 고령자 주택에 대한 집중도를 높이는 것뿐만 아니라, 장기 목표 범위보다 훨씬 낮은 수준으로 레버리지를 줄여 재무 건전성을 크게 강화하고, 향후 투자를 위한 강력한 유동성을 제공합니다. 이러한 재무 유연성은 인수 기회가 가속화됨에 따라 의미 있는 경쟁 우위를 창출한다고 믿습니다. 우리 SHOP 포트폴리오는 이번 분기 기대에 부합하는 실적을 기록했으며, 올해 전망도 변함이 없습니다.

동일 점포 매출은 1분기 대비 크게 개선되었고, 신규 인수 및 전환 자산들도 모두 초기 투자 가정 내에서 성과를 내고 있습니다. SHOP이 NOI에서 차지하는 비중이 커짐에 따라, 이러한 신규 투자가 회사의 유기적 성장 프로필을 점점 더 정의할 것이라 믿습니다. 지난 1년간 우리는 SHOP 투자 규모를 137% 늘려 약 8억 5천만 달러, 즉 회사 전체의 24% 수준으로 확대했습니다. SHOP 포트폴리오가 비교적 작은 플랫폼에서 더 큰 기여자로 성장함에 따라, 우리는 인력, 기술, 프로세스에 선제적으로 투자하여 엄격한 실행을 유지하면서 확장을 지속할 수 있도록 하고 있습니다. 여기에는 회사의 다음 성장 단계 지원을 위한 리더십 구조의 진화가 포함되며, 이에 크리스 메인고트를 새로운 최고운영책임자(COO)로 맞이하게 되어 기쁩니다. 크리스는 광범위한 운영 및 자산 관리 경험을 바탕으로 성장하는 SHOP 포트폴리오에 대한 감독을 더욱 강화할 것입니다.

동시에 그의 합류로 케빈 패스코는 운영자 관계 확대, 투자 기회 발굴, 인수 전략 추진에 더욱 집중할 수 있게 되었습니다. 엄격한 자본 배분은 여전히 우리의 최우선 과제 중 하나입니다. 이 강화된 조직 구조는 NHI가 강력한 운영 성과를 통해 보다 효과적으로 실행하는 동시에 매력적인 투자 기회를 발굴할 수 있는 역량을 높여준다고 믿습니다. 또한 7월 1일자로 예정된 CFO 교체를 완료하여 토드 시퍼트가 최고재무책임자 역할을 맡았습니다. 토드는 강력한 재무 건전성과 충분한 유동성을 물려받아 장기 성장 전략을 효과적으로 지원할 수 있는 위치에 있습니다. 그의 원활한 인수인계는 NHI 성공의 핵심인 재무 규율과 자본 배분 본능의 연속성을 보장합니다. 우리는 여전히 업계 환경이 우리 회사에 강력하고 지속적인 호재를 제공한다고 믿고 있습니다. 고령 인구 증가로 수요가 가속화되고 있는 반면, 신규 건설은 역사적으로 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

이 모든 점을 종합할 때, NHI는 하반기를 강한 위치에서 시작하며 우리의 초점은 변함이 없습니다. 확대되는 SHOP 포트폴리오에서 강력한 운영 성과를 제공하고, 신중한 자본 배분을 통한 외부 성장을 추구하며, 보수적인 재무 건전성을 유지하고, 주주들에게 지속 가능한 장기 가치를 창출하는 것입니다. 항상 해야 할 일이 더 있지만, 올해 이룬 진전은 회사의 전략적 방향에 대한 우리의 확신을 강화합니다. NHI는 가장 매력적인 고령자 주택 환경 중 하나를 활용할 수 있는 뛰어난 위치에 있다고 믿으며, 앞으로의 기회에 대해 기대하고 있습니다.

이제 케빈에게 넘겨 사업 개발 및 자산 관리 활동에 대해 말씀드리겠습니다.

케빈? 감사합니다, 에릭. 사업 개발부터 시작하겠습니다. NHI는 올해 현재까지 사적 지불 고령자 주택에 2억 3,720만 달러를 투자했으며, 평균 수익률은 7.7%입니다. 이 중 2억 1,200만 달러 이상은 SHOP 투자에 해당합니다.

우리의 외부 성장 전략은 SHOP과 트리플 넷 구조 모두에서 사적 지불 고령자 주택에 집중하고 있으며, 장기적인 가치 창출이 더 크다고 판단되는 경우 선택된 자산을 SHOP으로 전환할 수 있는 유연성을 유지하고 있습니다. 우리는 여전히 활발한 투자 환경을 목격하고 있으며, 신뢰할 수 있는 자본 파트너로서의 강력한 평판, 향상된 유동성, 그리고 증가된 사업 개발 자원이 NHI가 탄탄한 파이프라인을 활용하는 데 유리한 위치에 있다고 믿습니다. 현재 약 1억 2,730만 달러 규모의 서명된 의향서가 있으며, 주로 SHOP에 해당하고, 예상 초기 수익률은 6.8%, 유지보수 자본적 지출 후 수익률은 6.5%입니다. 서명된 의향서 외에도, 몇몇 대규모 포트폴리오 거래를 제외하고 약 4억 2,000만 달러 규모의 추가 거래를 평가 중입니다.

인수 속도는 분기별로 변동할 수 있지만, 우리의 투자 원칙은 변하지 않습니다. 지난 몇 달간 취한 조치들이 기회가 생길 때 실행할 수 있는 역량을 의미 있게 높였다고 믿으며, 장기적으로 위험 조정 수익률이 가장 매력적인 곳에 자본을 계속 배분할 것이라 확신합니다. 지속적인 자산 관리 과정의 일환으로, 우리는 모든 부동산이 NHI의 장기 전략을 지원하는지 지속적으로 평가하고 있습니다. 인수가 자연스럽게 가장 많은 관심을 받지만, 매각도 엄격한 자본 배분의 동등하게 중요한 요소입니다. NHC 매각 외에도, 2026년에 6개 운영자와 함께 7개 부동산을 매각하여 순수익 1억 1,740만 달러를 달성했습니다. 지난 분기에 우리는 동일 점포 SHOP 포트폴리오에 대해 다양한 전략적 대안을 평가하고 있다고 언급했습니다.

우리는 자본을 더 효율적으로 사용할 수 있다고 판단되는 동일 점포 일부 부동산에 대해 이사회와 해결책을 논의했습니다. 협상이 진행 중이며, 계획이 확정되는 대로 더 자세한 내용을 제공하겠습니다. 이제 운영 실적으로 넘어가겠습니다. 총 SHOP 순영업소득(NOI)은 2025년 2분기 대비 188.5% 증가했으며, 이는 27개 부동산의 전환 및 인수에 기인합니다. 2분기 SHOP NOI는 1,100만 달러로, 당사의 예측과 일치했습니다. 전체 연간 NOI의 5% 미만을 차지하는 15개 구 Holiday 부동산의 동일 점포 NOI는 전년 동기 대비 6.3% 감소한 360만 달러였습니다. 더 긍정적인 점은, 2026년 1분기와 비교했을 때 동일 점포 NOI가 18.9% 증가했다는 것입니다.

올해 초부터 포트폴리오에 포함된 26개 부동산의 NOI는 2026년 1분기에서 2분기 사이에 약 7.6% 순증가했습니다. 전반적으로, 2분기 SHOP 실적은 지난 분기에 설정한 전망과 일치하며, 연간 기대치는 변함없습니다. 저희는 신규 SHOP 투자들의 성과에 대해 계속해서 고무되고 있습니다. 이들 커뮤니티는 단일 자리 수 후반에서 두 자리 수 초반의 NOI 성장 전망을 지속적으로 뒷받침하며, 인수 전략의 장기 수익 프로필에 대한 자신감을 강화합니다. 많은 관심이 SHOP에 집중된 것은 당연하지만, 저희의 트리플 넷 포트폴리오는 사업의 견고한 기반을 계속 제공하고 있습니다. 트리플 넷 포트폴리오 전반에 걸쳐 운영 기본 지표는 안정적인 상태를 유지하고 있습니다. 계약된 임대료 전액 징수와 포트폴리오 전반에 걸친 건강한 점유율 및 임대료 커버리지를 지속적으로 경험하고 있습니다.