피드몬트 리얼티 트러스트 26년 3분기 어닝콜

감사합니다, 교환원님. 여러분, 안녕하십니까. 오늘 피드몬트의 2026년 3분기 실적 컨퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 어젯밤 10-Q와 8-K를 제출했으며, 8-K에는 2026년 3분기 실적 발표 자료와 미감사 보충 정보가 포함되어 있습니다. 두 문서 모두 당사 웹사이트 piedmontreit.com의 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 오늘 컨퍼런스콜에서는 피드몬트의 고위 임원들이 말씀드릴 예정입니다. 이들의 준비된 발언과 이어지는 질의응답에는 1995년 사모증권소송개혁법에 정의된 미래예측진술이 포함됩니다. 이러한 미래예측진술은 위험과 불확실성이 수반되는 사안에 관한 것이므로, 실제 결과는 당사가 예상하고 오늘 논의하는 내용과 다를 수 있습니다. 이러한 미래예측진술에 수반되는 위험과 불확실성은 보충 정보와 당사의 증권거래위원회 제출 서류에 설명되어 있습니다.

미래예측진술과 관련된 위험에 대한 보다 상세한 설명을 당사의 증권거래위원회 제출 서류에서 검토해 주시기 바랍니다. 미래예측진술의 예로는 피드몬트의 미래 매출과 영업이익, 배당 및 재무 가이던스, 향후 자금 조달·임대·투자 활동, 그리고 이러한 활동이 회사의 재무 및 영업 실적에 미치는 영향에 관한 진술이 있습니다. 이러한 미래예측진술을 과도하게 신뢰해서는 안 되며, 해당 진술은 진술이 이루어진 시점까지 당사가 검토한 정보와 추정치에 기반합니다. 또한 오늘 컨퍼런스콜에서 회사 관계자들은 FFO, 핵심 FFO, AFFO, 동일 매장 순영업이익(NOI) 등 특정 비일반회계기준 재무지표를 언급할 수 있습니다. 이러한 비일반회계기준 재무지표의 정의와 조정 내역은 어젯밤 제출한 보충 재무 정보에 포함되어 있습니다.

이제 사장 겸 최고경영자 브렌트 스미스가 2026년 3분기 영업 실적에 관한 모두 발언을 하겠습니다.

브렌트입니다. 감사합니다, 로라. 안녕하십니까. 오늘 함께해 주셔서 감사드리며, 2026년 3분기 실적을 살펴보겠습니다.

오늘 아침 로라 외에도 최고운영책임자인 조지 웰스와 알렉스 발렌테, 투자 담당 부사장인 크리스 콜름, 최고재무책임자인 셰리 렉스로드가 함께하고 있습니다. 또한 평소와 같이 경영진 전원이 참석해 여러분의 질문에 답변드릴 예정입니다. 피드몬트는 3분기에 영업, 포트폴리오 재편, 자본시장 활동 전반에서 탁월한 성과를 거뒀습니다. 첫째, 피드몬트의 임차 공간에 대한 고객 수요가 견조하게 유지되면서 임대 실적 지표가 사상 최고 수준을 기록했습니다. 둘째, 자산 재활용 활동을 통해 포트폴리오의 질과 전략적 입지가 개선됐습니다. 마지막으로, 2억 3,000만 달러 규모의 교환사채 발행과 이후 회사의 미상환 2028년 만기 무담보 채권 상환은 주당순이익과 현금흐름에 긍정적으로 기여했습니다. 이제 분기 실적을 자세히 살펴보겠습니다. 임대 실적은 강세를 보였습니다. 총 40만 제곱피트가 넘는 임대 계약을 체결했으며, 그중 거의 절반이 신규 임차인과의 계약이었습니다.

지난 몇 분기 동안 말씀드렸듯이, 특히 대형 오피스 공간을 중심으로 양질의 사무 공간이 점점 더 부족해지고 있습니다. 역사적으로 낮은 신규 공급과 지속적인 용도 전환으로 전체 오피스 재고가 줄어들면서 고품질 공간의 가용성이 더욱 제한되고 있으며, 이는 전반적으로 임대인의 가격 결정력을 뒷받침하고 있습니다. 피드몬트의 포트폴리오는 독특하고 차별화된 프리미엄 오피스 환경의 희소성으로부터 직접적인 수혜를 받고 있습니다. 저희 포트폴리오에서 나타나는 몇 가지 추세는 고품질 오피스 공간의 가용성이 줄어들고 있음을 보여줍니다. 첫째, 임대 공간을 확장하는 사례가 늘고 있습니다. 2020년까지 갱신 시점이 남아 있는 기존 고객들도 조기 갱신을 요청하고 있습니다. 기존 고객 중 우선제안권(ROFO)을 행사해 신규 임차인의 입주를 막고 직접 공간을 확장하려는 사례가 늘고 있습니다.

이는 고객들이 현재와 향후의 시장 여건, 즉 양질의 오피스 공간에 대한 수요가 높고 공급은 줄어들며 임대 조건이 소유주에게 유리하게 바뀌고 있다는 점을 인식하고 있음을 보여줍니다. 피드몬트는 이러한 시장 흐름을 활용해 자본적 지출을 반영한 순실효 임대료를 사상 최고치로 끌어올렸습니다. 3분기에는 처음으로 제곱피트당 29달러를 기록했으며, 직전 12개월 평균보다 30% 이상 상승했습니다. 이러한 성장은 매출 증가에 힘입은 것으로, 저희는 계속해서 자산 전반의 임대료를 인상하고 있습니다. 피드몬트의 차별화된 자산은 3분기에 현금 기준 및 발생주의 기준 임대료 상승률이 각각 26%와 35%를 기록했습니다. 이는 회사 역사상 두 번째로 높은 수준이며, 포트폴리오에 내재된 긍정적인 임대료 상승 여력을 다시 한번 입증합니다.

현재 저희가 제시하는 임대료는 각 시장에서 신규 건설에 필요한 수준보다 여전히 40% 낮기 때문에, 당분간 임대료 상승세가 이어질 것으로 예상합니다. 지난 12개월간 훨씬 높은 임대료로 체결한 임대차 계약과 이에 따른 관련 무상 임대 기간의 소진으로, 동일 자산 순영업소득(NOI)은 긍정적인 흐름을 이어갔습니다. 3분기 현금 기준으로 약 8%, 발생주의 기준으로 7% 증가했습니다. 현재 계약은 체결됐지만 아직 개시되지 않은 임대차 계약 파이프라인의 연간 매출 규모는 약 2,900만 달러입니다. 이는 포트폴리오 점유율 410bp에 해당하며, 향후 몇 분기에 걸쳐 실적에 반영될 예정입니다. 3분기에는 4075 윌슨 블러바드 자산을 인수하고 토지 한 필지를 매각하는 등 자산 재활용도 활발히 진행됐습니다. 4075는 뛰어난 건물이며 피드몬트 포트폴리오에 전략적으로 중요한 자산입니다.

거래 관련 발표 자료는 웹사이트의 투자자 관계 섹션에서 확인해 주시기 바라며, 크리스가 잠시 후 추가 세부 내용을 말씀드리겠습니다. 이번 분기에는 휴스턴 자산 두 곳 중 한 곳도 매각 계약을 체결했으며, 연말 전에 거래가 종결될 것으로 예상합니다. 앞으로도 여러 인수 기회를 계속 검토할 예정이며, 매각 대금으로 자금을 조달할 계획입니다. 마지막으로, 이번 분기에는 실적에 큰 영향을 미칠 금융 활동도 진행했으며, 셰리가 이에 대해 설명드리겠습니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다. 고금리 채권을 모두 차환해 가중평균 부채 비용을 크게 낮추고 잔존 부채 만기를 장기화했으며, 2028년 말까지 만기가 도래하는 부채가 없습니다. 이러한 긍정적인 흐름에 힘입어 연간 전망을 3개 분기 연속 상향하고 범위를 좁혔으며, 현재 전망치 중간값은 당초 제시한 2026년 전망보다 6센트 높습니다.

셰리가 구체적인 내용을 설명드리겠지만, 올해 초 소개한 222 사우스 오렌지 애비뉴 건물과 함께 메리디언 프로젝트를 반영해 연말 가동 자산 임대율 전망을 87.5~88.5%로 조정했다는 점을 말씀드리고자 합니다. 두 프로젝트 모두 연말까지 가동 자산에 다시 포함될 예정입니다. 최근 임대율 83%인 4075 윌슨 블러바드 자산을 인수했고, 4분기에는 임대율 100%인 인클레이브 플레이스 자산을 매각할 것으로 예상합니다. 또한 저희는 대규모 공간을 의도적으로 보유하고 있습니다. 편의시설이 풍부하고 서비스와 환대에 중점을 둔 피드몬트 자산은 각 하위 시장에서 최고의 자산에 속한다고 판단하며, 해당 시장의 공실 공간이 줄어들수록 이 공간들은 프리미엄을 받을 수 있을 것으로 보기 때문입니다. 요약하자면, 피드몬트의 투자 논리는 간단합니다. 차별화된 오피스 상품에 대한 수요는 늘고 있는 반면 공급은 줄고 있습니다.

임대 시장의 펀더멘털은 계속 개선되고 있으며, 시장의 주도권은 빠르게 임대인에게 넘어가고 있습니다. 현대적인 노동 인구를 위해 설계된 입지 좋은 자산 포트폴리오를 바탕으로, 피드몬트는 시장에서 성공할 수 있는 독보적인 입지를 갖추고 있습니다. 저희는 오피스 부문에서 가장 높은 수준의 이익 및 현금흐름 성장을 창출하고 있으며, 주가는 매우 매력적인 밸류에이션에 거래되고 있습니다. 최근 자본적 지출(CapEx)을 차감한 실효 임대료는 제곱피트당 29달러이며, 현재 주가는 총자산가치가 제곱피트당 약 220달러임을 의미합니다. 또한 현재 이익으로 전환될 여지가 큰 계약 잔고가 있고, 점유율을 높일 수 있는 훌륭한 기회와 10~15%의 내재 임대료 상승 여력이 있어 단기적으로 핵심 주당 FFO를 계속 끌어올릴 것입니다. 그럼 3분기 운영 실적에 대한 자세한 내용을 듣기 위해 조지에게 통화를 넘기겠습니다.

조지? 감사합니다, 브렌트. 여러분, 좋은 아침입니다.

편의시설이 풍부한 저희 업무 공간에 대한 수요가 얼마나 탄탄한지, 이번 분기에도 매우 생산적인 실적으로 이어진 것을 기쁘게 생각합니다. 총면적 40만 제곱피트가 넘는 임대차 계약 43건을 체결했으며, 신규 계약과 갱신 계약의 비중은 동일했습니다. 평균 임대 면적은 약 9,000제곱피트였고, 가중평균 임대차 계약 기간은 약 10년이었습니다. 2024년 초 이후 신규 계약과 갱신 계약을 모두 포함한 체결 임대차 계약의 가중평균 기간은 약 9년으로, 장기간 안정적인 미래 수익을 창출하고 있습니다. 10분기 연속으로 포트폴리오 내 임차인 확장 건수가 축소 건수를 웃돌았습니다. 금융, 엔지니어링 및 법률 회사들이 상당한 내재적 성장을 경험하고 있습니다. 이번 분기에는 7개 회사가 임대 면적을 10만 제곱피트 이상 확장했습니다.