포 코너스 프로퍼티 트러스트 26년 2분기 어닝콜

이번 콜 동안 저희는 신념과 가정을 바탕으로 한 미래 예측성 발언을 하게 됩니다. 실제 결과는 저희가 통제하거나 예측할 수 없는 알려진 및 알려지지 않은 요인들에 의해 영향을 받을 것입니다. 저희의 가정은 미래 성과를 보장하지 않으며, 일부는 틀릴 수도 있습니다. 잠재적 위험에 대한 보다 자세한 설명은 fcpt.com에서 확인할 수 있는 SEC 제출 서류를 참고해 주시기 바랍니다. 이번 콜에서 제공되는 모든 정보는 2026년 7월 30일 현재 기준입니다. 또한, 이번 콜에서 제시된 FFO 및 AFFO와 같은 비-GAAP 재무 지표에 대한 조정 내역은 회사의 보충 보고서에서 확인할 수 있습니다. 그럼 빌에게 콜을 넘기겠습니다.

안녕하세요. 제 초기 발언 후에 조시가 투자 활동에 대해 설명하고, 패트릭이 재무 실적과 자본 상태에 대해 말씀드릴 것입니다. FCPT에게는 매우 의미 있는 시기였습니다. 우선, 올해 7개월이 지났을 뿐인데도 이미 이전 연간 투자 기록을 넘어섰습니다. 연초부터 지금까지 6.6% 현금 자본 수익률을 적용한 3억 8,200만 달러 규모의 부동산을 인수했습니다. 이러한 투자 활동으로 FCPT는 중요한 다각화 이정표를 넘어섰으며, 설립 이후 1,000개 이상의 부동산을 인수했습니다. 원래 스핀오프 포트폴리오는 현재 보유한 부동산의 29%에 불과합니다. 4월 이후로는 매우 낮은 쿠폰 금리로 총 6억 달러 규모의 대규모 자금 조달도 두 건 완료했습니다. 이러한 재융자는 만기 일정을 의미 있게 연장시킬 뿐만 아니라 2026년 투자에 충분한 여유 자금을 제공합니다.

또한 쿠폰 금리가 당사의 과거 투자 수익률 대비 약 200 베이시스 포인트의 스프레드를 나타낸다는 점도 주목할 만합니다. 7월에 발생한 2분기 이후의 주요 발전 사항을 포함하여 FCPT의 중대한 변화를 반영하여 애널리스트와 투자자분들께서 모델을 재검토하시길 권장합니다. 이러한 주요 발전 사항은 아직 2분기 재무제표에 반영되지 않았으며 보고된 AFFO에도 실현되지 않았습니다. 참고를 돕기 위해 최신 투자자 프레젠테이션에 프로포마 수치를 포함한 여러 슬라이드를 첨부했습니다. 마지막으로, 최근 월별 배당으로 전환한다고 발표했으며 첫 월별 배당금 지급은 8월로 예정되어 있습니다. 이 조치는 임차인의 임대료 납부 시기와 주주에 대한 배당 시기를 일치시키는 데 목적이 있습니다. 월별 배당은 주주와의 정렬, 투명성, 예측 가능한 현금 흐름 창출에 대한 당사의 오랜 집중과 일치한다고 믿습니다.

더욱이, 이는 당사의 견고한 포트폴리오에서 안정적인 임대료 수취에 대한 자신감을 반영하며, 이러한 변화가 많은 개인 투자자의 수입 선호에 더 잘 부합할 것이라고 생각합니다. 포트폴리오 성과 업데이트로 넘어가겠습니다. 점유율은 여전히 99% 이상이며, 2분기 임대료 커버리지는 이 수치를 보고하는 포트폴리오 대부분에서 5.2배였습니다. 이는 순임대 업계 내에서 최고 수준의 커버리지 중 하나이며, 당사의 보수적인 심사 기준을 반영한다고 생각합니다. 특히 다든(Darden) 부동산의 임대료 커버리지는 6.0배로 시간이 지남에 따라 개선되었으며, 지난 3년간 5배 이상을 유지하고 있습니다. 당사의 세 개 주요 레스토랑 브랜드인 올리브 가든, 롱혼, 칠리스는 분기마다 동종 업계 대비 매출에서 계속 우수한 실적을 보이고 있으며, 최근에는 각각 2.4배, 9.5%, 4%의 성장률을 기록했습니다.

따라서 최근 몇 년간 역풍을 겪은 약국, 체험형 소매업 등 가장 문제시된 순임대 섹터를 피할 수 있었습니다. 모든 부동산을 평가하고 숙련된 운영자가 관리하는 낮은 원가 기반의 자금 조달 가능한 부동산을 목표로 하여 경기 침체 및 전자상거래에 강한 포트폴리오를 구축했습니다. 참고로 현재까지 주요 임차인 신용 문제는 없었고, 공실률도 제한적이며, 대손 비용도 매우 낮습니다. 우리는 계속해서 상당한 다각화를 진행하고 있습니다. 미션 펫 헬스 포트폴리오를 프로포마로 반영하면, 현재 임대료의 약 41%가 캐주얼 다이닝 임차인 외부에서 발생하며, 의료 소매가 16%, 자동차 서비스가 13%, 패스트푸드점이 10%를 차지합니다. 다든(Darden)은 현재 현금 임대료의 약 41%만을 차지합니다.

원래 다든 스핀오프 자산의 첫 번째 분할 매각분은 2027년 4분기에 만료되는 임대차 계약에 대해 늦어도 올해 10월까지 연장 통지를 보내올 예정임을 알려드립니다. 매장들의 강력한 실적과 다든 자산 전반에 걸친 6배의 커버리지 덕분에 매우 높은 갱신률을 기대하고 있습니다. 이 말씀을 드리며 조시에게 넘기겠습니다. ABR은 설립 이래 연평균 11% 성장했으며, 매우 세분화되고 안전한 포트폴리오에서 의미 있는 다각화 성과를 거두고 있습니다. FCPT는 지난 10년간 크게 성숙해졌으며, 앞으로도 순임대(net lease) 시장 내에서 독보적인 위치에 있다고 믿습니다. 우리는 대규모 거래를 명확히 실행할 수 있을 뿐만 아니라, 지속적이고 매력적인 위험 조정 성장의 기반으로서 강력한 정규 파이프라인도 유지하고 있습니다.

우리는 명시한 레버리지 지표 내에서 매우 강력한 신용 중심 포트폴리오를 구축했다고 믿습니다. 특히 오늘날처럼 변동성이 큰 세상에서 FCPT는 놀라울 정도로 안정적이었습니다. 조시에게 넘기겠습니다. 감사합니다, 빌.

2분기 활동을 검토하고, 미션 펫 헬스 포트폴리오를 살펴본 후 투자 파이프라인에 대해 말씀드리겠습니다. 2분기에 우리는 가중 평균 임대 기간 10년인 23개 자산을 5,700만 달러에 인수했으며, 혼합 현금 자본환원율은 6.8%, GAAP 자본환원율은 7.5%였습니다. 분기 내 투자 활동은 자동차 부문에 64%가 집중되었으며, 자동차 서비스 및 수리 분야의 선도 업체인 선 오토 타이어 & 서비스에 임대한 14개 자산을 2,600만 달러에 인수한 것이 중심이었습니다. 나머지는 각각 22%와 14%를 차지하는 레스토랑과 의료 소매 투자였습니다. 참고로, 우리는 부문별 할당량이나 파이프라인 목표를 유지하지 않으며, 기회 세트에 따라 자본을 배분하여 가장 강력한 스프레드 창출을 보이는 최적의 위험 조정 수익을 추구합니다.

분기 종료 후, 우리는 미션 펫 헬스에 임대한 102개 자산 포트폴리오를 2억 6,800만 달러에 인수 완료했습니다. 매도자는 쇼어 캐피탈 파트너스였으며, 이 포트폴리오는 쇼어 캐피탈의 부동산 펀드 I 전체를 대표했습니다. 이 포트폴리오는 3분기 초에 마감되어, 1,740만 달러의 연간화 현금 임대료 대부분을 3분기 실적에 반영할 수 있으며, 앞으로 약 2%의 연간 임대료 성장도 기대됩니다. 10년 역사상 가장 큰 인수였지만, 설립 이래 FCPT를 정의해온 특성과도 매우 일치합니다. 낮은 원가 자산, 보수적인 임대료, 강력한 단위 경제성, 그리고 선도 운영자를 임차인으로 둔 점입니다. 우리는 역사적으로 포트폴리오를 세분화하여 구축하는 것을 선호해왔으며, 시장에 나오는 대규모 포트폴리오는 종종 우리의 선정 기준에 맞지 않는 자산을 포함하는 경우가 많습니다.

여기서는 그렇지 않았으며, 쇼어가 우리와 같은 구매자를 염두에 두고 이 고품질 플랫폼을 구축했다는 점이 분명했습니다. 우선, 포트폴리오는 주로 두 개의 절대 삼중 순수 임대 마스터리스로 구성되어 있으며, 모두 높은 기관급 품질을 갖추고 있습니다. 마스터리스는 약 10년의 잔여 기간과 연간 약 2%의 임대료 인상, 그리고 강력한 재무 보고 요건을 포함하고 있습니다. 다음으로, 임대료는 보수적으로 책정되어 우리 순수 임대 철학과 일치합니다. 단위별 커버리지는 6배 이상이며, 자산당 평균 원가는 260만 달러로, 2분기 임대료 커버리지 5.2배와 평균 원가 약 300만 달러와 비교해도 우수합니다. 마지막으로, 우리가 선호하는 많은 투자 섹터와 마찬가지로 수의학 부동산은 미션 크리티컬하며, 이들의 서비스는 종종 비재량적입니다. 또한, 미션은 전국에 900개 이상의 지점을 보유한 가장 큰 수의학 운영자 중 하나입니다.

실버 레이크의 최근 투자를 통해 회사 가치는 86억 달러로 평가받았습니다. 우리는 이미 이들의 신용도와 팀을 잘 알고 있었으며, 이들은 기존 임차인이기에 포트폴리오 내 세 번째 브랜드로 맞이하게 되어 더욱 기쁩니다. 이번 거래를 실행하는 데 참여한 쇼어, 미션, 이스트딜 시큐어드 팀과 FCPT 모든 관계자분들께 감사드립니다. 통상적인 절차와 동일한 엄격함으로 102개 자산에 대한 실사를 완료하고, 발표 후 49일 이내에 거래를 마무리한 것은 우리가 모은 재능 있고 의욕적인 팀과 플랫폼의 강점을 입증하는 강력한 증거입니다. 다음으로 파이프라인에 대해 말씀드리자면, 2분기에 10건의 개별 거래를 통해 레스토랑, 자동차 서비스, 기타 의료 소매 투자 등 정기적인 투자도 계속 발굴하고 실행하고 있습니다.

대규모와 소규모 거래를 모두 매우 체계적이고 효율적으로 성실하게 실행하는 투자팀과 플랫폼 전체에 찬사를 보냅니다. 앞으로는 7월 투자 활동에서 알 수 있듯이 식료품점과 산업용 야외 저장소 같은 새로운 하위 섹터에 대한 잠재적 투자도 계속 탐색할 예정입니다. 우리는 이 두 섹터를 포함한 다양한 분야에서 기회를 적극적으로 평가하며 기회 범위를 확장하고 도메인 전문성을 쌓아가고 있습니다. 플로리다의 식료품점이든 텍사스의 레스토랑이든, 우리는 자본 비용 대비 수익성 있는 가격으로 최고 수준의 운영자에게 임대된 낮은 원가 자산을 인수하는 데 전념하고 있습니다. 패트릭, 다시 넘기겠습니다. 감사합니다, 조쉬.

최근 마감한 부채 거래와 업데이트된 대차대조표에 대해 먼저 말씀드리겠습니다. 분기 실적에 대한 몇 가지 코멘트도 드리겠습니다. 4월 이후로 총 6억 달러의 신규 부채 자본을 조달했으며, 이미 강력한 대출 신디케이트에 씨티와 RBC를 추가해 차입 지원을 강화했습니다. 이 6억 달러는 총 부채 잔액의 3분의 1 이상에 해당하며, 희석성 재융자를 피하면서 대차대조표에 의미 있는 개선을 가져왔습니다. 여기에는 SOFR 플러스 125베이시스포인트로 7년 만기인 2억 달러의 기간 대출 시설과 SOFR 플러스 90베이시스포인트로 5년 만기인 4억 달러의 기간 대출을 며칠 전에 마감한 것이 포함됩니다. 현재 SOFR 수준에서 이 부채의 총 비용은 약 4.5%에서 4.9% 사이임을 말씀드리고 싶습니다.